價值140萬的商鋪月租金4500元，年租金54000元，划算嗎？

看哪個城市，哪個地段的房子了，像四五線小城市，能租出去已經不錯了！現在實體店越來越少了，經濟又不景氣，生意難做，很多商鋪開業沒有半年就關門了，租戶換來換去的，有時候還空置好幾個月。

140萬的商鋪月租金為4500元，那麼年租金就是54000元，相當於3.9%，說實話是非常低的！因為商鋪的投資回報就是看租金的回報率，一般來說一個合格的商鋪回報率應該在投入資金的6%以上，較好的在9%左右！舉個例子，你的商鋪如果是140萬買入的，那麼它的年回報率必須在84000元一年，才算達到可投資的標準！

我的其中一套鋪子入手價格在240萬左右（帶稅），目前好像300多萬吧（這還是去年年頭問的！）按照當時的價格來看，我的鋪子目前的回報率在7.5%左右，一年18萬，一個月15000，並且每年遞增6%！兩套鋪子目前都是以租金抵消貸款的階段，還有盈餘！

所以如果你是以140萬的價格買入商鋪，那麼加上稅費可能要達到170-180多萬吧，以54000元一年的回報率來看，非常不划算！除非你看中的是它未來的規劃，這就看運氣了！！反正換成我和我的朋友們，是肯定不會買的！一個月4500的租金連每月貸款都覆蓋不了，不值得！

蔣老師觀點：這個商鋪價值140萬，但是年租金只有5.4萬，相當於租金收益率3.85%，對於這個租金回報來說，是比較低，而且回本周期長達25年以上，時間過長，不夠划算。

我們從利潤測算的角度來看待這筆投資，初始投資140萬，假設這140萬都是自有資金，需要保證每年連續穩定5.4萬的租金收入，暫時不考慮每年的租金上漲，如果簡單計算的話，需要25.9年方可回本。

這個回報期限太長，而且26年的時間貨幣貶值幅度也要很高，每年5.4萬的租金肯定是越來越不值錢的，所以每年租金也要有一定漲幅。一般來說，店租每年的固定漲幅比例是5%，而這個漲幅能不能跑贏通脹，也是不確定的。

即使如此，最終這140萬投資也不一定能夠賺回來，靠商鋪投資賺錢沒有那麼容易。要受到商鋪本身地段、人氣的影響，5年時間很可能斗轉星移，三十年河東、三十年河西，最後發展如何都可能變。

如果到時候出現商鋪出租問題，這個回報周期更是無限期。

此外，商鋪的交易還需要考慮轉讓費、交易稅費，另外還有裝修成本等等，這些都會吞噬商鋪投資的回報利潤。如果是自己貸款做商鋪投資，資金成本就更高，目前商業用房貸款的利息在基準利率的基礎上上浮10%-20%，基準利率是4.9%，那麼商鋪貸款的利率會達到5.88%，而且只能貸款10年。

這樣就加大了投資的風險和自己成本，不適合一般的投資者。

這套商鋪最根本的問題在於投資回報周期過長，不適合入手。

商鋪產權年限40年，但是回報周期長達26年，如果計算中間換租、轉租的過程，真正算出租的時間還會更少。如果是二手商鋪，還需要承擔商鋪年限已經使用數年的問題。這樣商鋪將來轉手的時候會受到限制，因為使用年限過少，很可能較難出租。

此外，商鋪本身的升值潛力分化很嚴重，同一個地段不同位置的商鋪就會出現很大的差異，所以購買商鋪要選擇好的位置。好的商鋪越好，差的商鋪越差，數年過去，買的商鋪無法出租，升值空間也就很少。

這個商鋪投資的案例不划算，投資140萬，每年只能收到5.4萬，租金收益低，而且回報周期長，不適合做投資，不夠划算。

這個真的非常不划算的，140萬的商鋪，月租金是4500元，一年租金是54000元，也就是說每年的收益率只有3.85%。我們知道一些銀行的大額定期收益有的一年的利率都是5%左右，可見你商鋪的租金利率還不如存銀行大額定期。正常的商鋪租金回報率應該要在6%以上才是合格的，如果能達到8%是非常不錯的。也就是說你這個140萬的商鋪一年的租金要達到11萬才算是優秀，達到8萬4才算及格。你現在一年5萬多的租金可以說和及格都相差甚遠。

目前這種情況，只能看周邊的配套能不能更加完善，然後房租能進一步上漲來收回本錢。你這月租金4500元的店鋪，面積應該不會太大，位置應該也不是太突出。還有就是目前實體店的生意都比較難做，租金壓力只是一方面，另外一方面還要考慮到同行的競爭和網路電子商務的衝擊，現在很多連鎖大品牌關店潮都是接二連三，所以說實體店租戶的壓力是非常大的。如果你要進一步提高房租的話，租戶無力負擔過高的店鋪租金可能會退租。

因為是商鋪，產權一般都只有40年，加上3.85%的投資回報率，收回成本就需要20多年。如果商鋪無租戶承租的話，導致空置，這就會白白的虧損掉。還會加長自己投資回報時間。既然你已經買了商鋪也已經出租了，你可以根據周邊商鋪的價格在合同到期後和租戶協調適當漲租。這樣才能彌補你的損失。祝你好運。

這個問題我來回答吧。

2017年朋友買了兩間商鋪，當時一條街上還沒有幾間商鋪租出去，面對找上門的租客，朋友一直不知道租多少錢合適（有些時候不是你想租多少就是多少，要看行情），我給出一些建議，提供給你參考。

匯款周期在15年左右合理，你的商鋪價值140萬，要想在15年回款，平均租金要在93333.33元/年，月租金在7778元，除去三年後遞增的部分，基本在15年內收回140萬的商鋪款，當然商鋪本身增值的部分沒有計算。

所以您的租金54000/年，應該是不划算的，有點偏低。

對於租金的多少才合算，除了根據自身匯款周期情況外，周邊商鋪租金情況也是必要了解的，看下大家都租多少錢？

前期假如租金偏低，可以在租賃年限上籤3年內，2年最好，等鋪子炒熱了在高價格租出去，這樣有可能從54000/年提高至70000/年或者更高。

商鋪最好是先買後租，商鋪開盤時肯定有活動，先買商鋪有優惠權，優惠權拿到了也是縮減成本的方法。

後租就是等其他商鋪租的差不多了，在對外出租，因為其他鋪子租的差不多了，氛圍就起來了，租金自然就高許多，儘管空置期間也會有費用，但是你的租金起點高啊，對吧！

以上回答希望對你有所幫助，上面的案例是真實的。

市場上購買商鋪，現狀就是這樣，收益率低的可憐，140萬的商鋪，年租金54000，想一想，收益率是多少，應該也就是3.5%左右，也就意味著你的這套商鋪，30年才能回本，如果按揭，還有資金的成本，會增加回本年限，即使，三年漲一次租金，我估計回收成本的時間，也需要25年，或者以上，因為現在的商鋪，儲存量很大，庫存也很多。

看一個商鋪，到底是否值得投資，就簡單幾個動作，第一個動作就是看收益率，收益率低於5%的，直接就咔嚓掉，不要了，順便說一下，市場上95%的商鋪都，達不到5%的收益，那麼購買商鋪，就變成了一個技術活，怎麼能夠把收益率做到5%以上，成為一個課題，很簡單，化簡單操作，那就是等待房價降下來，或者主動把房價降下來，才能夠有更高的收益率，而多數人買商鋪怎麼買呢？

建材城有沒有未來，社區商鋪有沒有未來，商場的商鋪有沒有未來，大家都在買未來，好了，開發商也給你們順坡驢，直接給你推廣未來，未來究竟是什麼樣子的，鬼才知道，因為商業環境，每天都在變化，從大的環境看，商鋪的運營，已經走到了各種分化的階段，你想想，作為個人，持有一兩間商鋪，怎麼才能判斷好未來，太遙遠，還不如從眼下直接看收益率，更有意思，為什麼這麼說？

因為收益率，就是商鋪的全部，當然了，有一些機構也會拿它做資產，這就不多說了，收益率是個人買商埔的唯一途徑，如果收益率不高，那麼你的這個商鋪就砸在自己手裡，想出手，很慢，甚至在很長一段時間內都無人問津，收益率高，那麼才有更多人願意接手，這就是商鋪的現狀。

好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於購房的一些小常識，等你來哦。

商鋪年租金5.4萬元，價值140萬元，租金回報率3.86%，非常的不划算。

如果這個租金不是市場價格，而是開發商返租的話，風險更大，更不值得投資。如果是購買二手商鋪，140萬元商鋪過戶的稅費就要至少21萬元，顯然更不划算。

一般來說，商鋪投資12年左右能夠收回全部成本才是比較有價值的，也就是年租金回報率能達到8.3%左右。實際上，現在的商鋪租金回報率能達到5%就不容易了。

2018年11月份的銀行三年期大額存單利率普遍在4%左右，單純從收益率來看，比這個商鋪要好。更何況商鋪過戶費太高，如今房價已經在天上飄，接盤俠恐怕很難找到了，這種投資風險無疑是很大的，只能期望租金能賺回來。

40年的產權，3.86%的租金回報率，僅收回成本都要26年。這還沒考慮物業費，維護的費用，中間找不到租戶產生的空置期。仔細算算這一定是一筆虧本的投資。

更何況，140萬元如果是自己直接拿出來的還行，如果首付70萬元，貸款又在基準利率6.55%的基礎上有10%的上浮，7.2%來算的話，10年期貸款每個月需要還款8200元，一年就是9.84萬元。年租金5.4萬元顯然遠遠不夠，每年還要貼進去4.44萬元。十年下來利息就要還28.4萬元，起碼五年多的租金都給銀行了。

不貸款的情況下，真實的租金回報率3.5%都不一定能達到。如果是貸款的話，起碼前十年連2%的租金回報率都達不到，完全沒有投資價值。

不要以為租金可以一直上漲，看看周邊環境就可以了，實體店生意並不好做，尤其是實物類商品。租金高漲加上網購普及，實體店售價虛高，網購已經成為趨勢。租金你可以漲，租戶租不租才是關鍵。

2018年，房產將失去投資價值，如果不能拿出全款，如果租金回報率達不到6%以上，商鋪投資不要考慮。

看看我親手打造的加百利網加百利點靠木，對比一下，就能知道實體店衰敗的原因了。

一個月4500元，一年54000元，按照140萬元的本金計算，年化收益率為：54000/1400000≈3.86%，說實話，這個收益率並不算高，目前商業銀行的低風險理財產品中，收益率超過4%的並不在少數。而且購買理財身邊還隨時有著一筆可用的應急資金，商鋪的變現能力則差一些，所以單純從收益及變現的角度來說，這個商鋪是不值得投資的。

很多人投資房產，看中的一個因素就升值，比如住宅，即使家電齊全，往往租金也不高，但是住宅的升值很快，這也是很多投資客選擇住宅的原因。

要不要購買這個商鋪有兩點因素要考慮：一是未來的租金情況；二是商鋪的升值概率。

140萬元的商鋪，基本上而言是不可能在1線城市裡的，我所在的偽二線城市，非核心地段，商鋪的均價都在3萬多一平，140萬元差不多可以買一個50平左右的商鋪。非核心地段的二線城市，50平的店鋪，一個月4500元不算低也不算高，處於合理的水平，至於說未來的租金提升或者商鋪升值，我認為概率並不高。

從下面兩圖我們可以看到，我國二線城市的商鋪的空置率一直在不斷提升（圖1），而因為空置率提升，導致的租客減少，市場出現供大於求的情況，所以二線城市裡的房租水平也在不斷下降（圖2）。因此從全國的水平來看，你這個商鋪未來的價值及租金不僅不會增加，甚至有很大的概率會出現下跌。

其實別說是二線城市了，即使是四大一線城市，空置率和租金整體也是處於下降的趨勢，更別說是二線以下的城市了，所以住宅可以投資（住宅是剛需），但是商鋪非核心地段的不要輕易投資（商鋪非剛需），現今投資商鋪被套牢的比比皆是。

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你好

你這樣的商鋪回本時間在20年左右，而且會面臨著商鋪會貶值的現象發生！

為何有貶值的情況發生？

1. 商鋪還在不斷增加，人均商鋪率在不斷提高，生活在城市的人群晚婚晚育是迫不得已的選擇，總人口有下降的趨勢，不斷修建的商鋪並不是日常生活的「剛需品」，商鋪需求減少，價格降低未嘗不可！
2. 網路經濟在實體行業中分羹！市場經濟總量有限，當今電商普及，實體店本身就騎虎難下，商家租門面做生意越來越難做，從我所在城市今年的開店幾率可以看出來，餐飲作為網路經濟不可撼動的實體店都受到了威脅，主要原因在於同行競爭大，房租還很高，想要短期收回裝修成本不大現實！
3. 商鋪不是簡單的購買與出租就行，滿大街的商鋪，商家貼轉讓信息的不在少數，往往都是因為房東不願意降低價格出租，雖然房東也很為難，但是特別是貸款開店的商家來說壓力是巨大的，面臨倒閉也是迫不得已的選擇！

如果接下來商鋪修建數量得不到有效控制，或者說售賣價格得不到實質降低，對於臨時接盤的人來說會伴隨著損失現象發生，這種情況之下投資者還是小心為妙！