購買日本房產可以辦永居嗎？

「在日本買房子就可以拿到簽證」，這個消息從去年就開始被流傳，很多人都問 「 是真的嗎?」

不是!但也不全是假的，不是買房子那麼簡單的，單純投資房產拿永住一定是假的，所有的操作手法其實還是圍繞著經營管理簽證。其實就是投資公司，而公司的主體經營內容是不動產投資。風靡一時的投資經營也不是隨便買一處房子就可以拿到簽證的。入管局明確了經營管理簽證的核心是重在於「 管理」 ，買幾處房子收房費，其工作量完全不需要公司的運作和管理，只要每個月花費幾分鐘收錢就好了，所以這種模式直接拿簽證是不可以的。

如何看一個不動產投資項目能否持續性拿簽證?

1 從會計角度：

一般來說一個新成立公司的社長工資要20-30萬之間。

事務所的費用加上管理費用也要100-200萬/年。

簡單的估算就能發現一年的一般管理費用最低也要400-600多萬。那麼來看收益：

假設我買了一套2000萬的房子，單純的出租情況每月收益按照回報率8%來計算(不計算一切稅金和花費)

每年收益是160萬。

只有一套房子的情況凈虧損每年要在200萬以上。以這種收益狀況，入管的判定就是不足以安定持續的經營，結果就是拒簽。

從會計角度來計算的話，年收700萬以上可以使公司來安全的生存下去，以目前投資不動產的一般物件回報率6%來計算的話，要投資的額度將近1.2億，加上稅金和空房率，收益根本不足6%。那麼投資額度會更高。

那麼很多人會說，是不是只要我投資1億日元以上，就可以保證簽證的穩定性了?

當然也不是。

2 從入管角度：

這點要從入管法中經營管理的定義來看，既然是重在於經營，那麼工作量決定了是不是有在經營的必要。儘管我投資幾個億，有很多處房產，但房屋都是託管給管理會社了，每年做的事情只是收一次房費，那麼入管的判定就是沒有足夠的經營活動。所以在第一次申請簽證的時候要解釋好這個問題。

但是很多人沒投資那麼大的金額，卻也可以拿到經營管理簽證，他們是如何「以小搏大」的呢?

其實原因很簡單，他們只是換了個經營管理的方式而已。

比如有一位投資房產的人，他買一了一處5000萬的小樓。正常的收益完全不夠養活自己的公司的。但是他把事業定位成了旅館，民宿。正常收租的話一個月也就是20多萬的租金，但是以新型的經營模式，他的收益可以達到每一個房間1天1萬日元，也就是一個月可以收到上百萬的收益。

然後他把事業內容在各大民宿網站都打了廣告，並製作自己的網站，向入管局來證明他的經營方式和集客方式。又專門聘請了兩名員工負責市場的開拓和各個房間的清掃。 又和中國大手旅遊會社簽訂了合作協議加固了集客的穩定性。

從市場的分析，到市場的拓展，到客戶的募集，聯繫，再到客戶的服務，最後還有詳細的客戶體驗分析。整體的流程完全展示一個公司的事業，和每個月只是坐在那裡收房租截然不同。所以能持續拿到簽證也是必然的。

至於民宿的申請方式，可查看本公眾號的歷史消息。【民宿許可的申請方法】一文中有詳細解說。

綜合來看，能下經營管理簽證的主要因素不是房子，而是做什麼事業，事業夠不夠維持公司的開銷，夠不夠持續發展，能不能有足夠的發展空間和管理空間。

買房子拿簽證那些說法是不存在的，正確的說法是通過開公司拿經營管理簽證，當然，公司的性質是不動產投資公司，或者是經營旅店，民宿, ホテル等設施的公司。這裡不僅僅是一概而論，不是說買房子就一定不行，還有很多人什麼都不買僅僅表現計劃也能下籤證的，影響最後結果的因素有很多，個人因素占絕大多數。

日本問題還是由日本問題專家橋本來回答。

今天的問題是購買日本房產是不是可以辦永居的問題。日本沒有籃印戶口的政策，只要你買房就可以辦永久居住。要在日本辦永久居住有專門的條件，大約是七個條件，而居住條件只是其中的一項，如果你在辦理永久居住時沒有房子，你可能辦理時間要長，但就算你有房子其它條件不可以也不行。

永住條件是你現在要有正常的在日本在留資格。最起碼要在日本連續居住5年以上，不包括學習（留學時間在內）而且需要連續工作5年以上。品行端正。申請永住的人品行一定要端正，沒有在日本有犯罪記錄，沒有違反交通規則。（這個不是絕對的條件，會綜合考量）。最主要的是納稅義務的履行，這是成為決定最關鍵的條件。

還有你工作後是不是定期加入年金，這樣的條件是看您在日本守不守法。此外日語能力 也是關鍵，這個能力不是說話要與日本一樣的流利，而是讀寫能力與日本小學1-2年級孩子能力就可以。換一種說法，就是平假名，片假名都會讀，能理解6級左右的漢字。在「歸化」面談中，要與面試可以交流，談話內容可以理解。

筆者還知道一個情況，如果不是日本永住居民（包括歸化者）在購買不動產時，與一般日本常住居民購買的條件也是有區別的。如常住居民可以申請利息比較低的房貸，這樣購買時的負擔可以少些，而不是常住居民一定要全額付清，並且還有各種稅收也要全額付清。同時購完房子以後還要定期支付管理費，維修基金，還要在日本找一個緊急聯絡人等等。

所以在日購買房子是不能直接獲得永久居住權，但是如果投資，有一定納稅紀錄，就可以有永久居住權，這比購房要好，日本政府不鼓勵投資房地產，但是鼓勵你投資各種實業，這是有區別的。

首先需要明確，日本並不是一個開放式移民國家。因此最常使用的方式，就是辦理「經營管理簽證」。

所謂「經營管理簽證」，是指外國人在日本註冊成立公司，在當地做生意。日本註冊公司便捷，沒有經營範圍等註冊門檻，對於不熟悉日本當地商業環境的外國人，最簡單的方式就是購買幾套房產，把房產掛在自己的公司名下，通過租金收益維持公司正常運營。

從註冊成本來看，大概需要500萬日元（大概30萬人民幣）的註冊資本，另外需要支付150萬日元（不到10萬人民幣）的註冊費、律師費、行政費等雜費。

註冊公司之後，頭兩年需要每年年審，第三年就會得到3年期的經營許可。一家公司正常運轉5年之後，即可申請入籍；正常運轉10年，則可以申請日本永居

申請投資經營簽證條件

與其他工作簽證相比，它對於學歷和工作經驗的要求並不嚴格。 但是，對於所投資的業務的詳細內容要求很嚴格，要進行完善的準備。 　　

【1】有自己的營業所或是事務所 　　

【2】僱傭兩名以上日本人員工等(常勤)或投資500 萬日元以上（約合30萬元人民幣） 　　

【3】經營情況穩定(事業計劃書等) 　　

【4】根據經營內容，需要有各種營業許可證

【5】配偶和未成年子女可申請隨行 　　

日本入管局為歡迎在日本定居的人士設立了經營管理簽證。要求申請人在日本設立公司(株式會社)，註冊資金為500萬日元，經營範圍不限、可多種，就可以向日本入管局提交經營管理簽證的申請。 (註：主申請人取得為期1年的經營管理簽證，配偶和子女取得同樣期限的家族滯留簽證)

投資經營簽證的資料準備和關聯手續很多，各種投資都需要提前計劃。

日本經營管理簽證優勢及特點

1.門檻低，無年齡、語言學歷及資產要求限制

2.審批速度快，一般6個月周期即可完成申請流程

3.設立公司僅需500萬日元註冊資金，且資金歸屬公司自由支配運作

4.距離近，方便打理國內外生意，開啟國際市場業務

5.含金量高，可攜帶家屬辦理，享受國民同等福利待遇

6.教育水平優質，子女就讀公立學校義務教育

7.醫療技術先進、福利保障全面多樣

8.入籍後可獲取護照快速暢達多個免簽國家

（年齡條件上：主申請人需年滿20周歲）

具體的操作步驟：

首先需要您在國內進行印章公證（成立公司時和購房時都會用到印章公證）。在日本找一個您信得過的有簽證的中國人作為發起人成立公司，把500萬日元打到對方賬戶上去，

然後去法務局註冊成立公司。註冊成立公司要註明你的定款做成人，持有所有股權，對方只是共同代表而已。

公司成立後，開始向入管申請您的經營管理簽證。簽證批下來後（大概三個月），就可以用法人名義貸款。日本法人名義貸款買房特別是買新樓相對比較容易，因為法人成立初期沒有赤字，決算也比較簡單，只要你有首付30-40%的金額，那麼剩下的60%-70%完全可以以低於3%的利率作貸款處理。

用法人名義買房後，你的公司的經營事務就是這棟樓的管理和經營，那麼經營這棟樓的收益就會成為您在日本合法繼續更新下一年簽證的保證。

而有了長期簽證，自然可以享受日本的國民醫療保險。至少可以報銷70%的醫療費用

當大額醫療費用產生後，經營管理簽證的人及其父母，子女還可以申請高額療養費，最多減免90%醫療費用。

您好：很高興為您解答：購買房產不能直接拿永住權，可以理解為房產是一座橋樑，能間接為您拿永住權提供幫助：

申請永住權的必要條件：

一、日本本土居住10年以上

二、有穩定工作以及收入來源

三、加入年金

四、納稅5年以上，沒有違法亂紀等行為，就可以申請永住權。

五、2017年開始放寬高級人才簽證：為持有80分以上的狀態持續1年，持有70分的狀態持續3年，即可申請永住。（就是說有這類簽證的最快1年時間可獲得永住權）

擁有永住權，只要不做日本法律所不允許的事情，可以在日本一直居住下去，最重要的是：您依然是中國公民！

其實這種投資房產的方式是為了申請經營管理簽證，從而獲得日本在留資格（第一年的辦理比較容易），如果你只是投資一套房產收租（維持公司運營或者入管角度來看都不符合標準），那麼你的後期續簽肯定沒戲。

請有關於這方面需求的朋友，關注我，私信【針對性的為您解答】希望可以幫到您。

無論是做美國、加拿大等傳統移民大國，還是希臘、日本等新晉的熱門移民國，總會有人想尋求一條通過投資一套房產可以一步到位拿到目標國永居身份。買房移民，中國人最喜歡的移民途徑。

然而，除了希臘、西班牙、葡萄牙為代表的歐洲移民國在移民法案中明確表示了購房移民的政策外，其他國家，包括日本，僅僅簡單地買套房，是不可能實現永居的。

那為什麼很多機構都會打出「日本買房就能移民」的口號呢？我們先從日本的移民政策來解讀。

一、日本移民政策規定：必須有房

首先，日本是非移民國家，沒有直接拿綠卡的途徑，一般都是部分長期簽證轉永住身份。如今大多投資客會通過申請經營管理簽證來實現，因為這在所有長期簽證類別中申請要求最低、速度最快，沒有語言要求、沒有移民監，又可以享受日本教育、醫療等除政治權利外的國民同等福利待遇。

根據政策，經營管理簽證，申請主要有3個條件：1、在日本設立公司，且註冊資金不少於500萬日元；2、須有公司辦公地址，且為非住宅屬性的房產；3、商業計劃書。

可見，申請這個簽證，必須有房，無論是租的還是買的。

二、未來續簽的隱形條件：要有房產

根據主申請人的個人資質不同，拿到這張簽證的有效期也不同，分為1年、3年和5年，到期均可續簽，需通過審批。那續簽審批的是什麼？

其實經營管理簽證，在2014年前曾名為投資經營簽證，可見日本政府現在更注重「管理」，而非「投資」。換句話說，你在日本開設的企業做什麼不重要，重要的是是否通過後期的運營管理產生持續穩定的收益，這也是續簽的關鍵因素。當然，簡單的投資房產沒有「經營管理」，肯定是與政策不符的。

而另一個隱形的關鍵因素，就是要有房子，無論是買的還是租的。這裡有一個實例：有客戶最近在接受該簽證的二次年審時，審查人員問他，你在日本名下有房產嗎？答有，後來又確認了房產的具體情況。

這一點不難解釋，雖然房子不是政策中寫明的必須品，但它不僅表明了申請人需要長期呆在日本、持續在日本管理企業的意願。說白了，如果都沒房子住，還沒有固定資產，移民官就會考慮未來你是否會造福日本經濟還是成為社會負擔。

三、日本「買房移民」到底怎麼回事？

看到這裡，需要明確一點，日本的移民政策中壓根沒有「買房移民」這件事，房產只是申請路上的一個輔助品。

但通過購買民宿、酒店類房產，並以日本企業的名義持續運營併產生收益，是滿足了政策中的「經營」和「管理」要求，從而實現移民日本。

需要注意，這種操作的可行度，關鍵還在於運營的民宿、酒店項目好不好，主要幾點：

1、持有合法運營牌照的項目。說白了，只要是合法的，移民局也會認可，未來運營沒有風險。你也不要想隨便買套再考慮申請，不僅麻煩、還有可能不符合要求需要改造甚至無法申請到牌照。

2、最好是可365天全年的項目，一般取決於地區（主要在大阪）和牌照類型（最好是旅館牌照，不受地區限制，京都、東京都有）。

3、可用作辦公地址的項目，最好是一戶建或整棟樓。這就是政策中明確規定的了，民宿和酒店一般是商業性房產，可用。而普通的公寓即使可以做民宿，其屬性可能仍屬於住宅。

4、地段很重要，運營團隊（可自雇也可委託）也很重要。這2點直接關係到運營的持續性收入和收入的高低，這是以後續簽中必須要求的。記住，沒有一個政府喜歡虧本生意。

這就解釋了為何很多國內機構直接打出了「買房移民」的口號，不得不承認中國人的確很聰明很靈活。

購買日本房產是不可以拿到永居身份的哦。

日本非移民國家，想要長期居住日本只可以留學、工作、投資經營。

一般來說在日本要居住10年其中工作5年才可以有資格申請永居。

而對於一般成年人來說最可以實現的就是開公司，辦理投資經營簽證。在辦理簽證中會需要日本住址，所以這個時候就需要一個住宅作為地址了。

你好，日本不能通過購房辦移民，但是日本的房產投資還是很有價值。

2019年伊始，全球裁員消息不斷，唯獨日本就業率居高不下。日本政府1月表示，其對經濟擴張周期形勢評估不變。在眾多經濟下行的國家中，日本保持穩健。

根據國宏高端智庫的預測，日本經濟2019年將呈小幅回升並保持中低速增長的走勢。自2017年以來日本經濟指數維持在50左右的範圍浮動，走勢平穩，2019年的走勢大幾率也會如此。

2013年9月7日：國際奧委會於當地時間下午5點20分（UTC-3）在阿根廷布宜諾斯艾利斯舉行的第125屆國際奧委會全體會議上決定由日本東京主辦。

蛋蛋還是喜歡直接上乾貨，回顧過去一年，日本樓市最大特點就兩個字：穩漲。

受奧運和世博效應以及消費稅上調影響，2019年若想投資日本房產，你要提早上車。

● 2019 經濟增長、旅遊類地產繼續增長

● 日元走強，全球資金流入，流入房產投資增長

● 東京23區 周邊房產重點關注

● 大阪地區房價攀升，全國平穩；

日本的2018樓市

2018

2018年，日本樓市蓬勃。

東京23區公寓平均租金連續12個月同比增長，首都圈二手房公寓平均售價連漲71個月。近畿圈在民宿法施行後登記率超9成，中部圈住宅市場房價穩定。

1

日本2018年GDP增速維持在1%左右，是近年來較好的經濟增長。IMF預測，2018年日本GDP將重回5萬億美元，穩居「世界第三大經濟體」。

然而，人口老齡化加劇仍是日本面臨的最大問題。日本厚生勞動省公布的數據顯示，截至去年11月，2018年日本新生兒僅92.1萬人，為120年來出生人口新低，總人口數也下降至1.26億。

勞動力緊缺極大概率會拖累日本經濟。日本衛生部預測未來20年勞動力將減少1280萬人，降幅高達22%。IMF特此警告，未來40年日本GDP或減少25%，主因就是人口減少。但與此同時，2018年日本失業率創歷史新低。經濟上行、缺人都是原因。

房產方面，全國房價大體穩定，東京和大阪兩大區域漲幅明顯。

2018年地價、房價繼續攀升。全日本標準土地價格自1991年來首次上漲，去年全國平均土地價格上漲0.1%。受益於即將到來的2020年東京奧運會和2025年大阪世博會，三大都市圈無論新屋還是二手公寓，房價上漲勢頭尤為強勁。

以70㎡的二手公寓計算

1. 首都圈房價成交平均價格為3638萬日元，同比增長1.7%

2. 近畿圈上漲勢頭猛，平均價格為2188萬日元，同比增長3.3%

3. 中部圈本身基數小，但漲幅超其他兩大都市圈，為6.1%

上漲因素

經濟溫和擴張

得益於寬鬆貨幣政策，日本長期維持基準利率0%，10年期利率在0.8%至1.2%上下浮動，以防房屋貸款利率繼續走低。同時，日本政府於10月下調了2018財年的實際GDP增速預期，以及2018財年至2020財年的通脹預期。

奧運、世博、賭場助推東京、大阪

受奧運會影響，2018年東京23區周邊新開發的住宅項目不斷攀升。不動產經濟研究所在最新的房地產報告中指出，首都圈2018年7-10月新增約1.8萬套公寓。同時，JR山手線新站高輪台站也將於2020年開業，交通便利將拉動周邊的房價上漲。

2024年大阪賭場將正式營業，2025年大阪世博的宣傳已經開始。兩大利好刺激之下，大阪2018年新項目在過去一年動工率與2017年相比同比增加20.5%。7月參議院全體會議上通過包括大阪賭場在內的綜合度假村實施法案，2個月後，大阪地區公寓價格同比上漲12.8%。根據東京鑒定，去年近畿地區的70㎡公寓房價漲3.3%，為2188萬日元，而中部地區增長6.1%，為1810萬日元。

受奧運會影響，2018年東京23區周邊新開發的住宅項目不斷攀升。不動產經濟研究所在最新的房地產報告中指出，首都圈2018年7-10月新增約1.8萬套公寓。同時，JR山手線新站高輪台站也將於2020年開業，交通便利將拉動周邊的房價上漲。

2024年大阪賭場將正式營業，2025年大阪世博的宣傳已經開始。兩大利好刺激之下，大阪2018年新項目在過去一年動工率與2017年相比同比增加20.5%。7月參議院全體會議上通過包括大阪賭場在內的綜合度假村實施法案，2個月後，大阪地區公寓價格同比上漲12.8%。根據東京鑒定，去年近畿地區的70㎡公寓房價漲3.3%，為2188萬日元，而中部地區增長6.1%，為1810萬日元。

REITs

根據全球四大會計事務所之一普華永道（PWC）旗下的諮詢公司調查顯示，2018年日本房地產信託基金（J-REITs）表現強勁，贊助商利用市場提升新股，日本標普REITs指數達9.3%。其中商業地產、住宅酒店類的REITs回報率高，平均收益率為4.1%，10年期政府債券收益在2018年6月份達到404個健康基本點，而美國同期的REITs僅有126個基本點。

合法民宿發展迅猛

在2018年6月民宿法實施以後，日本民宿的規範變得更加嚴格。

都市未來綜合研究所資料顯示（數據截至2018年9月），民宿法施行之後，新增的國家認定民宿中，有93%集中在大阪市，6%在大田市。在大阪，增長率較高的前三名分別為浪速區、中央區和西城區。這三個區域均因靠近著名旅遊區心齋橋和難波而使得民宿量急劇上升。

《斯維登置業·胡潤2018年度海外置業投資回報指數》顯示，大阪投資回報率為19%，房價年漲幅7.7%，民宿成為收益可期的理財產品。諸如投資人薛蠻子就在京都買了一條街，一共7棟百年町屋。

數據來源：斯維登置業·胡潤2018年度海外置業投資回報指數

北海道滑雪勝地二世古附近也是民宿投資熱區，房產交易對象有9成是外國人。在滑雪場附近，月租金20萬日元（約人民幣1.22萬元）的公寓炙手可熱，通常直接訂滿下一個滑雪季。

2018年下半年，民宿法正式實施後，附條件地解除普通住宅區禁止開設民宿的規定，為日本合法民宿鬆了綁。

因為在日本運營民宿要求多多，同時也有不得不注意的法規：一方面，出於治安考慮，民宿有180天的營業限制；另一方面，非法民宿被叫停，以往在公寓樓中買下一套公寓做民宿的方式現已不可行。具體詳見附錄。

2019日本樓市

熱了一整年，接下來日本樓市會怎麼走呢？

● 奧運、世博效應影響持續，推高東京大阪的地價和房價

● 消費稅上調，短期內新房交易或擁堵，長期二手房價會持續上升

● 外籍勞動引入法修改生效後，赴日勞工將增多，全國各地租房需求加大

● 東京23區周邊購房成本低，增值空間大，值得關注

● 經濟前景樂觀，日元有大幅升值趨勢

● 大利好之下，房價地價上漲有望

日元走勢是房產置業的重要考量因素。目前華爾街幾大貨幣銀行已經達成共識，2019年日元將大幅升值。摩根士丹利和德國商業銀行的分析師認為，日元兌美元可能漲破100大關（當下日元兌美元為109.4）。

同時，日本將從2019年1月7日起開始徵收出國稅，若日元漲幅明顯，新一年遊客增長可能會放緩。對於海外買家來說，往返日本的次數也會減少。

另外，為補充勞動力市場，日本國會11月8日通過增加引進外國勞工的新法案。4月開始，日本政府將在5年內引進超過34萬名外國勞工，並將首次向外國體力勞動者提供最長達十年的簽證。符合條件的外國勞工甚至還可以攜帶家人赴日工作，新規下少部分技術勞工有機會拿到「永居」。

政治局勢方面，安倍在2019年1月28日發表施政演說，表明要與中國構建穩定的和諧關係，為赴日投資提供了良好的環境。

地價

東京奧運會將在今年持續為首都圈的樓市造勢。千葉縣地價基數低，但連續幾年上漲趨勢較其他地區更為明顯，未來漲幅空間大。

對於近畿圈來說，大部分區域開發土地的增幅都在10%以上，短期內地價上升空間大。

房價

從往年來看，首都圈房價呈現小幅上升，其中東京23區房價上漲趨勢最為明顯。2017年東京圈已經達到每戶7000萬日元（約431萬人民幣）。如今日本房價已經連續5年上漲，首都圈二手房受到東京奧運會的影響，仍有上漲趨勢，但預售屋房價開始出現下滑苗頭。

近畿圈住房市場因為賭城和大阪世博會的影響，房價走勢攀升。2019年受到旅遊季的影響，民宿價格依舊會上漲。不過投資日本的旅遊地產，需謹防日元升值對旅遊業帶來的消極影響。

如果你手上已經握有日本房產，還需注意持房成本可能反噬投資回報。據PWC推測，日本房產平均投資周期3-5年的回報率處於上升階段，而5-10年周期的投資回報率在下降。

新建房屋

2019年，首都圈公寓供應量預計同比增長0.8%，總數達到3.7萬戶，消費稅對其影響不大。而近畿圈預計供應數達2萬套，同比增長約0.5%。

近幾年，海外用戶針對一戶建的投資呈上升趨勢。隨著市內房價走高，多數租戶選擇在靠近車站的近郊區域租房，因此近郊的房產，尤其是新開發的城鎮地區，反而會在2019年更被看好。

各地區分析

保值：東京

2018年已經有相當一部分的熱錢湧進東京。東京大都會區二手公寓的平均價格較去年上升1.7％，漲61萬日元。在迎奧運的過程中，東京的超高型住宅公寓和寫字樓被炒得火熱，房價走勢預計今年仍舊上漲。

另外，東京一直承接著來自全日本四面八方的人口流入。截至2018年，已經超過900萬人。同時在東京市中心租房的總人口數約31.4萬人，佔據全國私人租賃住宅市場的45.6%。未來一年，外來人口湧入還會呈現上升趨勢。東京也是諸多外國人的聚集區，旅居人數佔全國24.2%。租房市場很大。

需要謹慎的是，東京市場適合海外買房預算充足的投資者，因為往往第一套房需要全款支付。未來5年，雖說東京房產價格會上漲，但也同時面臨著租金收入回報率下跌的風險。

保值：大阪

東京奧運會之後，對這座城市來說，投資利好就是被安倍視為要勝過澳門博彩業的賭場。大阪賭場預計在2024年投入運營，PWC預測2020年過後，大阪必將接替東京成為下一個赴日旅遊新熱點。屆時將帶動酒店業、超高層住宅公寓一起上漲。不動產研究所房產報告顯示，去年剛剛通過的民宿法實行之後，新受理的民宿登記94%來自大阪。

從去年的數據來看，大阪已經成為繼東京之後第二大外國人旅居的城市，截至8月份，外國人口總數約為394萬人。PWC評選全球最具投資前景的城市中，大阪名列第5，主要是由於其收益率高（主要維持在10%左右）以及債務成本低。

當然，大阪也是一座具有活力的城市。年輕人口流入量位於全日本第二，僅2018年一個月，流入人口就有16972人。

大阪二手房房價漲幅十分出色。由於日本對於房屋具有十分嚴格的保養系統，因此十年期的二手舊屋和新屋的差別並不大，已經連續三年，大阪二手房價漲幅可喜，過去一年同比增長5.3%，達到70㎡的房子3013萬元。

價值窪地：福岡☆☆

在2018年11月公布的日本城市綜合競爭力排名中，福岡僅次於京都，位列第二。作為一個外國人聚集的港口城市，據不完全統計，2018年福岡市生活著5萬名以上的外國人。在福岡的人口構成中，日本內閣2018年11月發布的數據顯示，福岡在全國年輕人（15歲-69歲）遷入地區熱度中排名第7，人口老齡化程度低，地區充滿活力。

對房產投資者來說，這裡的學生公寓租房市場大。福岡是日本戰略特區，大學林立，大學理工系的人數居日本第四位，每年吸引了大批海外留學生，位列東京、大阪之後。在這裡，小戶型的公寓十分受海外留學生的青睞。在日本租房需要日本人作為擔保人，但福岡是一個例外，這裡有無需日本人做擔保人的不動產公司，租房門檻低，合同達成率高。

最後，日本地震多發，地震發生幾率低是福岡的一個亮點。

不過，相對於升值來說，福岡的生活成本低，整座城市在城市建設方面有待發展，目前適合購房成本低，且想要有較大房價漲幅的投資客。

價值窪地：千葉☆☆

隨著2020年東京奧運會的到來，東京房價已經開始飆升。小額度投資的海外買家如果想進入東京圈住宅市場，千葉縣不失為一個好的選擇。位於千葉縣「船橋」是JR總武線、京城線的交匯所，直達東京市中心僅需半小時，交通十分便利。成田機場以及幕張展覽館也在千葉縣境內，人流量大。

另外越來越多的工薪階級迫於東京房價高昂，轉向東京圈其他町市租房。千葉和埼玉都是當下著名的出租區。在千葉，住宅每平米均價1.5萬元人民幣，2018年年平均漲幅同比增長9.27%，僅次於東京。這裡生活成本相對東京低，但勞動力質量又有所保證，租房市場長期穩定，且平均回報率在8%左右，未來增值空間大。

就J-REITs保有租賃公寓的NOI評價額收益率而言，千葉縣為5.4%，同比上漲0.2%，相比之下，東京23區的收益率僅為4.5%。

蛋蛋投資建議

1. 對個人買家來說，除東京外，首都圈內的埼玉、千葉、神奈川三大都縣1K（有獨立廚房的單身公寓）的二手公寓，以及大阪圈內的民宿都是小成本大收益的理財產品，價格在50-200萬人民幣不等。即使在房價最高的東京23區，二手的一戶建也可以用200多萬人民幣拿下。二手房產無需裝修（減少稅費），可馬上出租，購房成本較低，收益也較快。

2. 但是想購買民宿的朋友需要注意，自從民宿法施行後，外國買家要想出租民宿，限制較多，必須謹慎考慮。

3. 小額預算的買家可以選擇東京23區周邊或者緊鄰交通線人流量大的房產。此外，享有年輕勞動力優勢的福岡未來租房市場上升空間也大。

日元具有較強的避險屬性，日本房產也是。購買日本房產很大程度上，就是為你的財產上了保險（年化回報率4%-5%）。加上未來一年日本經濟具有緩慢平穩的上升趨勢，日元升值的可能性高，房價上漲幾率大。

房產持有成本

● 固定資產稅（購房後需每年繳納）：日本的國稅，評估價格×1.4%，每年4月份左右發出通知，從6月份起每年分4次繳納。如果是新建住宅，在購買後5年內可以享受減稅措施，因此稅額較低，在第6年稅金會增加。

● 城市規劃稅（購房後需每年繳納）：日本地方稅，評估價格×0.3%

● 其他保險費用：火災地震保險費（每年約在2萬日元左右）

● 房屋託管：中介房屋代管需繳納服務費，一般為月租金的5.4%（含消費稅），已經很低了

外國人貸款條件

● 滿20周歲以上滿55周歲以下，還款結束時不超過60周歲

● 必須具有合法有效的身份證明及居留資格

● 有穩定的職業及收入來源（年收入不低於400萬日元，摺合人民幣約25萬人民幣)

● 單筆貸款金額原則上起點金額為500萬日元（非居住者為1000萬日元)

個人貸款審核過程所需資料及審核時長通常為一個月的審核時間。除了去銀行填寫申請表、同意書之外，個人貸款審核需要準備的資料如下：

● 身份證+戶口本+簽字或印章

● 最近三年的年收入證明

● 最近一年的納稅證明

● 最近三個月內的在職證明

● 個人信用報告（有客戶所在地的交通銀行分行提供）

● 公證書+翻譯

首先，日本是非移民國家，沒有直接那綠卡的途徑，一般都是部分長期簽證轉永住身份。如今大多投資客會通過申請經營管理簽證來實現，因為這在所有長期簽證類別中申請要求最低、速度最快，沒有語言要求，學歷要求等。同時有可以享受日本教育、醫療等政治權利外的國民同等福利待遇。

根據政策經營管理簽證申請主要有3個條件：

1、在日本設立公司，且註冊資金不少於500萬日元；

2、須有公司辦公地址，且為非住宅屬性的房產；

3、商業計劃書

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在日本買房子是不能申請永久居住的，對於在日本永久居住，日本政府的要求也比較嚴格。儘管如此，隨著日本房產投資的優勢越來越明顯，很多的華人都紛紛選擇在日本投資房產。永久居住權對於投資房產是沒有影響的。

　　近幾年中國人在海外購置房產已經成為一種熱潮。越來越多的人都前往海外投資房產。日本，韓國，朝鮮，俄羅斯，北美，新加坡這些國家離中國都比較近，所以很多中國人都喜歡到這些國家購買房屋。特別是日本，近兩年投資房產市場好，成為大眾投資的新寵兒。

　　如果你在日本買房子能達到以下這幾個要求的話，日本居住政策會有所不同的。首先，你所購買的房屋在500萬以上，日本簽證處可以給你一年的投資簽證。

　　或者你具備在日本居住十年以上，並且在中途沒有回中國超過兩年，在這十年當中有五年的時間你給日本交納稅收，而且是在日本工作五年以上才可以，但是留學五年的話是不算的。或者你所拿的簽證至少是三年以上的B申請時也可以。

　　在日本買房子是不能申請永居的，即使你在日本買房子是一次性付清全款的，沒有永居證你也不可以申請房貸進行分期付款，也沒有申請房貸的資格。在日本，外國人購房是很難貸款購房的，日本政府對於本地人購房有很大的優惠政策，但是外國人購房是沒有任何優惠的。因此，有考慮在日本買房子的朋友一定要記住這一點。

購買房產跟申請日本永駐沒有必然的聯繫。

日本永駐從前是要求在日本住滿十年，其中納稅滿五年才可以申請，但去年出台的高級人才計劃把這個年限大幅度縮短為一年，只要滿足日本政府規定的打分製成為高級人才，一年後就可以申請永駐。

另外所謂的日本購房拿永駐，指的是通過在日本開辦公司，由公司置業並達到一定的銷售額（至少300萬日元），公司的法人的代表可以辦理投資經營簽證，投資經營簽證在滿足一定條件後可以轉為永駐簽證。