香港建成區面積並不大，是真的缺地嗎？

07-24

香港不缺地，香港如今的土地利用率，只有23%左右。

香港是極其繁華的大都市，但是去過香港的朋友就知道，我們從深圳口岸坐港鐵到市區，一路上發現香港有大量的土地沒開發，很多都是荒地，山地，荒野公園等。

香港目前的土地面積總共是1100平方公里，目前實際使用面積大概263平方公里，香港土地極缺，這263平方公里還有很多都是填海得來的土地用來建設。

那香港為什麼不把剩下那67%的土地用來開發呢？

1、首先香港有大概300平方公里的土地，是山地丘陵，這些土地開發難度很大，不適宜或者不適合深開發。香港是一個金融中心，開發的土地多用於建設商業區，辦公樓，住宅樓，這些開發對土地要求很高，而開發程度較淺的工業用地，香港又需要很少。

2、香港有大概500平方公里的土地，性質上屬於荒野公園，這些土地是讓香港人可以遠離市區稍作休息的地方。這些土地是法律保護和管控的土地，原則上不允許開發，而且香港人的環保意識很強，他們不希望在這些土地上用來城市建設。

3、人口問題，住房問題，香港的人口不設上限，房價又極高，在香港50%的人是住在政府提供的廉租房，30%比較富裕的人擁有自己的房子，另外20%自己租房。如果大幅度建房，房價大跌，受影響的人可能會超過50%，所以香港政府希望是一方面如何幫助買不起房的人，一方面又不能讓房價大跌，所以不太合適大幅度開發土地建房。

香港不缺地，但是缺蓋房子的地。

目前香港市區或已建設土地大概有22.4%，248.86平方公里，但是卻容納了740.98萬人。

先來說說香港的土地使用

看到一些回答上面東拼西湊的數據很複雜，筆者直接從香港規劃署將相關數據摘了下來，這樣省的大家比來比去那麼麻煩。

看下圖：

從上面可以發現，其實香港土地面積雖然不能算大，但是想容納740萬人基本沒什麼問題。

不過，香港的實際建設面積可以說是非常之低的，為了讓大家更加明確的看懂土地分配，筆者想把這些數據做成一個餅圖，但是發現根本看不清。

所以，只能複製香港規劃署的圖例，具體如下所示。

因為香港說粵語，並且習慣用繁體字書寫，反正大體上能看懂，只是有些細節恐怕不明白。

從上圖來看，可以發現香港保留了17.1%的草地，24.9%的林地，23.7%的灌叢。

也就是說，香港的基本綠化面積保持在65.7%左右，另外還有一些沼澤、荒地、水體、休憩用地等等。

可以認為，香港的綠化用地和限制非開發用途用地，已經接近了70%。

這個數據可以說在全世界都名列前茅了，而有意識的保護環境，其實不僅是城市發展負責，也是對城市居民的負責。

當然，還是有人會好奇，為什麼這麼多地卻不用來開發呢？

這方面其實不需要解釋太多，因為減少開發對於全人類來說都是好事兒。

不過，香港也有一些比較特殊的地方：

首先，綠化用地根本就不要想開發，特別是郊野公園，這種地方沒人敢動，再有錢有勢也不行。

因為，一旦動了這些地，最大的麻煩就是環保組織和公益組織，幾百人天天靜坐遊行，站著地方死活不讓你開發，那你能怎麼辦？

強行開發？根本不現實，也不可能實現，因為只要在未明確開發的時候動了土地，並且傷了人，他們連公司都能給你鬧沒了。

而且，人家可以發起公益訴訟，跟你打官司，一拖就是十年八年，等你公司黃了，官司可能都沒打完。

所以，香港的開發商心裡很清楚，這種麻煩能不惹就不要惹，

其次，香港開發土地是很慎重的，他們必須在有限資源的情況下，保持更高的效率。

我們其實可以從香港的地理圖來看，如下圖：

他們發展的很集中，絕對不會呆著沒事兒搞一個新區，然後發展幾天就不管的。

大家都知道香港房價高，其實物價也相當高。所以，效率就很關鍵，要用有限的資源，創造更多的價值。

繼續看下圖：

其實我們可以看到，香港的中心區域很小，這也是房價高的關鍵，但是優勢在於產業的高度集中。在這城市中生活的人，不僅可以賺到更多錢，還能夠享受到全世界最好的醫療服務。

如果再開發一片地，那只是城市中心的延伸還好，若是單獨那一大片地出來，教育、醫療、交通都得跟上，這就是巨資。除此之外，還要解決生計問題，至少香港沒辦法強行讓中環的金融公司搬出來。

因為這些金融公司也有擔憂，那就是到了新地方很可能找不到適合的人才。

所以，在這種情況下，香港根本不敢輕易開發

我們換個角度來說，如果產生了全新的產業，在保證人才、基礎設施的情況下，其實即使動一個郊野公園，那些環保組織也沒什麼話說，因為這意味著巨大的經濟利潤。

可是，如果沒辦法保證這樣的利潤，那就沒法動，一旦動了，就會從上到下一起倒霉。

至於有人質疑香港為什麼不在稍微偏點兒的地方多蓋房子呢，這樣可以解決房價高的問題。

其實，那些貴房子是給有錢人住的，香港目前有215萬人住公屋，公屋對比香港的工資來說，至少並不能算貴。

筆者之前在介紹香港公屋的時候，曾提供了一張公屋入駐標準的表格，大家可以看看下圖：

至於香港房價貴，其實是有道理的，除了自身地理位置的優勢之外，人家產業集中的規劃，也是實現高收益的保障。也正因為產業集中，附近的房子必然就貴，這是很正常的經濟規律。

如果住宅離賺錢的地方太遠，就會影響到賺錢的效率，不僅城市不希望這樣，那些高收入者也不希望這樣。

對此大家可以參考紐約曼哈頓的房價，其實全世界都是如此。

最後說一句：很多人質疑香港為什麼不去開發綠地來解決房價問題，對此不得不說，有些人真是吸霧霾吸習慣了，恨不得全世界人一起吸霧霾。人家不開發不是好事兒嗎？不正值得我們學習嗎？

有些地方開發的倒是快，三年一個項目，弄一半就搞下一個項目，到處都是一半一半，環境破壞了，錢還沒賺到。

香港建成區面積並不大，是真的缺地嗎？不了解香港的可能會這樣認為，其實香港缺地的只是香港島那八十平方公里的地方而已！

香港總面積1104平方公里而建成區面積只有不到250平方公里！75%以上的土地都沒有開發，特別是深圳對面的新界有大把大把的平原荒地在那裡，香港新界沒開發的平原荒地至少有兩百平方公里！這就等於一個香港建成區了！

為什麼這麼多地方不開發？因為樓建多了反而降低售價，這會影響很多人特別是大地產商的利益。你站在深圳高樓看看對面香港，多少土地可以建樓啊，交界處的河套地區就很多，一片水田。

還有一個原因，香港的城市規劃有意識的留白，很多地被立法禁止開發，當成郊野公園了，而這類的郊野公園，佔了香港總面積的44%。

所以香港建成區面積不大，並不是真的缺地！對此觀點你有異議嗎？

幾年前就看到過這樣的介紹：深圳、東莞、中山、佛山的國土開發強度已超過國際警戒線（30%），珠海、廣州也已逼近該強度。深圳的國土開發強度最高，接近50%。而同時期香港土地開發強度只有東莞、佛山等城市的一半，所以香港雖然面積不大，不過還保留很多未開發的土地，當然含有一些山地，但總的來說，應該是不缺地。

去到香港，給人的印象也是如此。從羅湖口岸乘坐東鐵到港島，新界一帶除了上水、粉嶺等市鎮，大片的地方還是郊野，與深圳一河之隔的高樓林立形成很大的反差。在大嶼山、落馬洲往香港機場的道路兩側也是如此。

這麼低的土地開發率，讓香港保留了比較好的生態環境，市民也擁有更多的綠地。這樣不可避免也會擠占城市建設的土地，使得香港成為全球高房價的城市之一。是好是壞，只有生活在這座城市的市民自己才清楚。

圖為香港

香港島這樣寸土寸金的地方，還存在有很多的郊野公園，可見不是沒有土地，而是比較注重環保，保護了大片的山地資源未開發.

香港島西部的郊野公園修建了很多的山路，方便遊客登山遊玩

香港島東部區域山地開發的較少

九龍北部的山上基本上沒有開發建房

荃灣北部大片未開發地區

靠近深圳地區的未開發區域

一個高度發達的地區是不會隨意開採建設的，就像日本97%的一次性筷子都從中國進口。缺乏的是你所看到的這

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城市人，特別香港佬，都是被房地產商搞窮的

我們常用建成區面積來衡量一座城市的開發程度。

香港特別行政區現在的陸地面積是1106.34平方千米，不包括所屬海域，陸地面積是逐年增加的，因為要不斷通過填海造地來解決建設用地的不足。幾十年來香港通過填海造地累計增加將近上百平方千米的土地用於城建開發。比如在大嶼山沿海填海造地幾平方千米新建香港新機場，把原來的啟德機場土地騰出來用作新的城市建設用地。

香港建成區面積大不大,2012年建成區面積265平方千米，佔總面積的24%，有76%的面積尚未開發，香港整體開發程度有多高，我們來看兩張圖對比一下就一目了然了。

2012年數據香港，深圳，東莞，上海四座城市建成區面積及建成區佔比對比圖。香港的整體開發程度是四座城市裡最低的。

2015年全國主要城市建成區面積統計圖。由此可見香港的建成區面積和山東省的地級市淄博差不多。

2012年香港建成區面積只有265平方千米，約佔所屬陸地面積的24%，香港有大片的土地是郊野公園，綠地和自然保護區，有些是永久禁止開發的土地。

2016年深圳的建成區面積是923.34平方千米。深圳的整體開發程度已經達到50%，深圳的生態控制線，及自然保護區，水源保護區等禁止開發的土地為50%，深圳也到了幾無土地可供開發的程度。所以不得不通過填海造地來增加城市建設用地，前海開發區要填海造地五十平方千米，打造前海新城。

通過這三張圖便可一目了然，深圳的開發程度比香港高多了。

深圳河兩側，深圳一側已經是高樓林立，密密麻麻，而香港一側依然是一片水鄉風光呢。會不會感覺時空變化實在是太快了呢？

深圳建成區與未開發區域對比衛星圖。灰色為城區，綠色為自然保護區，綠地等。

香港建成區與未開發區域對比圖。由此圖可見香港有大片土地是未開發區域。

那麼香港還有這麼多土地沒開發為什麼不開發這些土地而選擇填海造地來新增城建用地呢？原因無外乎以下幾條：

1、香港通過立法把一些地區設立為永久自然保護區，這些地方是永久禁止開發的。要把自然保護區，郊野公園和永久綠地轉變為城建用地法律程序十分繁瑣複雜。

香港人法制意識強，環保意識強，破壞自然生態和綠地會面臨嚴重的法律訴訟和環保組織的激烈抗議。比如建設港珠澳大橋的時候就因為香港一位老太太訴訟說這座橋會破壞香港環境導致香港一側延期開工好幾年。所以這一條才是最重要的原因。

2、香港把勞動密集型的加工製造業都轉移到內地或東南亞或世界其他勞動力便宜的地區，香港本地基本上沒有什麼大型工廠和大型工業園區。主要發展金融，貿易，旅遊等服務業。所以無需像內地一些城市要建設眾多的產業園區，經濟開發區，工業園區增加大量的建設用地。

香港只有740萬人口，常住人口數量遠低於深圳和東莞，所以適度填海造地新建住宅面積便可滿足新增市民的住房需求。

3、香港很多未開發土地都是山地，在香港開發山地的成本遠比填海造地高得多，出於成本考慮房地產開發商寧願選擇購買政府填海造地的建設用地也不會去開發山地。沿海地區配套設施完善，交通便利，房子售價更高，建在山上的房子如果是一般的民宅，因為交通不便，配套設施不到位，很難賣上好價錢。如果是半山豪宅的話，動輒幾億十幾億的售價是一般普通老百姓根本買不起的。

香港一些風景優美的半山上都是用來建豪宅的，比如淺水灣。

最後總結一點：雖然香港房價很高（北上廣深房價同樣很高），有大批香港市民買不起寬敞的房子只能住在「鴿子籠」，「棺材房」等面積窄小的房子里。香港政府改善市民居住條件的任務依舊任重道遠。但是香港政府嚴格控制建設用地，保護自然生態和綠地為子孫後代留下更多發展空間的這種做法值得稱道，也值得內地很多城市借鑒學習。

香港被地產大亨控制，如果開發新界，他們房地產價錢受到影響，第二大量開發容易影響生態環境，其實開發新界，新界到九龍不遠啊，大陸隨便一個城市差不多幾十公里，之前董建華時候提出過，只是最後沒辦法執行。

缺地不知道缺錢是真的