小區該不該成立業主委員會？

07-01

以下為轉載的有關業委會新聞，供投身公益的業委會委員，以及考慮自治的小區參考

北京業委會生存現狀

北京青年報 2015-03-12 21:35

位置尷尬目的各異難以讓社區全部業主滿意

為了動用公共維修基金，不少小區匆匆成立了業委會。其中部分是由社區熱心業主號召成立，也有的在物業管理公司的主導下成立，更有一些業委會是由小區內心思「靈活」的人為牟利而組成的。不管是以哪種方式成立的業委會，讓業主們全滿意都是難事兒，作為業委會的主要代言人——業委會主任總處在一個尷尬的位置。社區熱心業主成為業委會主任，經常會面臨「變身」居委會主任的情況，物業主導下的業委會主任常被業主認作與物業公司「蛇鼠一窩」，為牟利而出現的業委會往往都以解散收場——被寄予厚望的業委會，往往只是看上去很美。

熱心業主全職做業委會為業主謀得利益

在朝陽區某小區，方阿姨是個名人，她在這個小區的另一個半官方身份就是小區的業委會主任。因為子女都在國外，退休後的方阿姨想給自己找點事情做。她發現小區的一些電梯即將進入大修期，要想動用公共維修基金修理必須要成立業委會。得知這一情況後，方阿姨立即開始研究成立業委會需要做哪些工作，隨後，她找了幾個小區里相熟的業主，籌備召開業主大會，成立業委會。成立業委會並不容易，方阿姨為此一家一戶的上門，告知小區業主成立業委會的好處，徵求業主的同意簽名。起初，對於業委會，很多業主心存疑慮。不過在方阿姨的努力下，該小區的業委會最終還是成立了，並且在相關部門進行了備案。

業委會成立後，方阿姨首先找到物業公司，與他們溝通一些小區的收益歸屬分配問題，同時對小區物業管理的一些問題也提出了改進建議。對方阿姨帶領的業委會做出的努力，小區業主很是認可。一位小區業主就表示，業委會確實為小區居民做了很多實事兒，物業服務水平也有了改進。該業主舉例稱，之前他們小區周邊有在建工程，就是業委會出面，為業主爭取到了施工噪音補償。另外，通過業委會和物業共同引入商家在小區內從事經營活動，獲得的收益為每個業主免去了兩個月的物業管理費。類似的事情還有很多，方阿姨帶領的業委會讓業主嘗到了社區自治的甜頭。雖然得到了業主的認可，但方阿姨也有煩心事兒。她告訴《廣廈時代》，首先業委會的日常運營費用來源就是個問題，因為擔心業主的質疑，他們業委會的所有成員幾乎都是義務勞動，沒有動用社區的經營收益，但這並不是長久之計。另外，有些業主混淆了業委會和居委會的意義。業委會的主要工作是監督物業公司工作，協調物業與小區業主之間的關係，但很多業主把她當成了居委會主任，一些家長里短都找她處理，牽扯了她很多精力，還得罪了一些業主。

物業公司與業委會聯合業主權益受損失

在成立業委會過程中，社區業主最擔心的問題就是物業公司和業委會沆瀣一氣，業委會變成了物業公司的代言人。事實上，這樣的情況也時有發生。業主經過複雜的程序選出的業委會，最終變成了物業公司的傀儡。陳先生所在的小區，物業為了動用公共維修基金，組織業主召開業主大會，成立業委會。陳先生表示，業主大會上，業委會的候選人基本都是物業找出來的，小區業主平時彼此也沒什麼來往，互相不了解，最後就隨便投了票。可當這樣選出的業委會成立後，麻煩也就來了。陳先生表示，業委會成立沒多久，物業公司就提出要上漲物業費，從原來的2.6元/平方米·月漲至3.5元/平方米·月，這讓大部分業主難以接受。陳先生表示，業委會成立後，還沒有為業主做什麼，第一件事就是幫助物業公司漲物業費。業委會先在小區內公示了上漲物業費的徵詢意見，兩周以後就表示同意上漲的業主超過七成，物業費將正式上漲。陳先生透露，他本人就沒有參與過物業費上漲的意見徵詢，周圍很多鄰居也表示從未被詢問過，即使有人被問過，也表示了反對，不知道業委會口中超過七成以上的同意業主是從何而來。除了協助物業上漲物業費外，對於動用公共維修基金的過程，陳先生和部分業主也認為，業委會沒有盡到嚴格監督的責任。「業委會成了物業套取公維基金的工具，到底是在代表誰的利益?」

為牟利成立業委會巧設名目收取業主額外費用與物業公司站在一起的業委會並不是最讓業主反感的，更有一些業委會，成立之初，就是為牟利而來。這類業委會在籌備成立之初，一般會打著為業主服務、為業主向物業公司或開發商維權的名頭，但在實際成立後，則變成了小區內的另一股「惡勢力」。姚小姐小區的業委會現在已經成為了他們生活的一件麻煩事兒。最初，現在業委會的主要成員為了成立業委會，挨家挨戶動員業主投票，闡述他們成立業委會的主要原因。由於姚小姐所在小區入住已經近十年，確實有很多地方需要進行維修，為了可以順利提出公共維修基金對這些小區硬體進行維修，姚小姐也在選票上籤了名。可沒想到，業委會成立後，不僅沒有為業主解決一件事兒，反而為業主平添了不少煩惱。業委會成立沒多久，業委會的成員就開始向業主收取業委會的運營經費，要求每個業主繳納1200元/年的管理費。業委會成員稱，這是政府的規定，有相應的文件支持。據《廣廈時代》了解，根據北京市住建委發布的《業主大會議事規則(示範文本)》，業主大會和業委會的經費採取全體業主分攤或從經營物業共用部分收益中提取這兩種方式，經費歸全體業主共有，需要進行年度審計，收支賬目需要每月在小區內公布，接受業主大會和業主的監督。《廣廈時代》致電北京市住建委物業管理處諮詢得知，對於業委會經費來源住建委沒有明確規定，更沒有相應的費用標準。如果業委會要向業主收取費用，需要在業主大會上提案討論，由全體業主審核通過後，才可以徵收。姚小姐告訴《廣廈時代》，除了收管理費外，他們小區的業委會還一直在籌劃趕走現有物業公司，由業委會「自治」。而據業主們了解，小區業委會成員沒有一個人有物業管理經驗。

業委會運行難讓業主滿意任期未到以解散告終

與物業公司勾結，自己打著小算盤，這是業委會較極端的案例，實際操作中，很多業委會名存實亡或無疾而終。

6年前，在幾個熱心業主的倡議下，曾女士所在的小區召開了業主大會並成立了業委會。業委會成立之初，在幾個法律行業業主的幫助下，該小區建立了一套自己的業主手冊，並且依靠業委會的努力，為業主做了不少實事，小區公共區域的經營權也收到了業委會手中。在業委會的協調和監督下，物業公司在小區新修建了兒童遊樂區，重新調整了部分園林配置。可以說，在業委會初成立那兩年，小區業主對業委會成員的工作十分滿意。但當業委會接觸到的利益越來越多時，小區的不同聲音也逐漸出現。質疑業委會收了物業的好處，把公共收益裝進了自己腰包，或者認為業委會成員做事方法有問題等等。在去年，這種質疑已經變得越來越普遍，在新一屆業主大會上，原來的業委會主力成員都沒有當選，棄權的業主比例上升，而且也沒有新人願意加入業委會，最終只能被迫解散。還有一些小區，業委會籌備多年，也未能最終成立。

韓先生就親歷了他們小區業委會胎死腹中的過程。韓先生表示，最初幾個「積極」業主想要成立業委會時，他和其他業主是很歡迎的，但一次偶然的機會，他參加了這些「積極」業主的內部會議，發現他們在籌劃的並不是怎麼為小區業主服務、維權，而是怎麼樣通過業委會為自己牟取利益。得知這一信息後，他聯合了物業和其他一些業主，阻止了業主大會的召開，業委會也未能成立。〈轉載完〉

我的觀點:業委會該成立，但成立後是否發揮應有的作用就看天命了。

講個真實的故事吧！作為業主委員會主任我所在的小區交付於2009年，有開發商的前期物業一直管理，在長達7年的時間裡，賬務從未公開過，公共收益不知道去處？物業公司不作為；小區到處都是私搭亂建；消防通道被物業公司搞成了違建出租掙錢；環境髒亂；電梯未年檢；工作人員聘用的是一群社會閑雜人員，打罵恐嚇業主，亂收費，……

樓房牆體瓷片大面積脫落，造成很大的安全隱患。更甚的是後來發現消防竟然沒有完工，通過消防大隊的信息查詢沒有消防驗收。

單個的業主找物業公司，根本沒辦法解決，反而經常被物業管理打擊報復。很多業主無奈之下賣房走人，小區房價比周邊低了1/3。物業公司儼然成了有經濟後盾，有組織框架，有保安勢力的「黑惡勢力」。

終於，業主忍無可忍，依據《物業管理條例》成立業主委員會，來捍衛業主權利，建設家園，成立業主委員會的過程更是艱辛無比，被恐嚇，威脅，瓦解；被推諉，踢皮球；……

幸有全體業主的一致努力，在相關正義人士的幫助下成立了業主委員會，更換了物業公司，收回了屬於業主的公共用房，開啟了業主自治新篇章。前期開發商物業遺留問題在逐步解決，環境日益改善，社區文化建設提上了日程……

業主委員會建起了小區圖書閱覽室，業主活動中心，籌辦了首屆小區新春聯歡會……

自己的家園自己建設，業主委員會是業主自己的權利主體執行機構，是業主發聲平台。業主委員會執行業主大會決議，選聘物業，監督物業，……