棚戶區改造必須應符合什麼條件？

06-25

棚戶區改造作為拆遷的一種，首先，要符合拆遷的法定要求；其次，針對棚戶區改造，有其額外的要求。我們將從這兩個角度給您解答。

一、國有土地上房屋拆遷均應滿足的條件

1、目的：為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要

2、應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。

3、房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府。4、市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公布，徵求公眾意見。5、因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。6、市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋徵收決定涉及被徵收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。7、作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

8、市、縣級人民政府作出房屋徵收決定後應當及時公告。公告應當載明徵收補償方案和行政複議、行政訴訟權利等事項。

二、棚戶區改造的特殊要求

1、滿足地方自身發展的需要。各地方的發展有其自身特殊性，當發展到一定程度，棚戶區成為各地方建設進程的阻力時，才有可能啟動對棚戶區的改造工程。

2、滿足地方經濟結構調整和用地結構調整的需要。棚戶區改造需要花費巨大財力物力，棚戶區改造後要為當地帶來良好的經濟效益和發展空間，並且在改造的同時符合當地用地結構的布局。

3、滿足居民生活水平提高和居住條件改善的需要。棚戶區改造作為一項利國利民的工程，其目的不僅要為當地財政帶來經濟增長，更要注重改造區內人民的生活水平的提高和居住條件的改善，為原住居民提供一個更加舒適的居住條件。

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棚戶區通常指一些由於缺少規劃，所建設的宅院分布凌亂的簡易房屋，以及棚廈房屋集中區。因為「棚戶區」在法律上沒有一個嚴格的定義，所以「棚戶區改造」項目極有可能被濫用。棚戶區改造本質上也要拆遷，因此要滿足下列條件。

一、先確定被劃為拆遷範圍的房屋，是否屬於棚戶區內的房屋。

1、棚戶區房屋的結構簡單，抗震、防火、抗洪性能差，為居民的居住帶來很大安全隱患。棚戶區的住房通常面積狹小，居住擁擠，採光通風差，路況不好，沒有綠化帶和公共活動場地，影響了居民生活水平的提高。為了改變這種情況，2018年國家推出了棚戶區改造新政策。

2、由於棚戶區房屋的價值可能比較低，補償的數額也可能會被拉低。首先確定一下被劃為拆遷範圍的房屋，是否屬於棚戶區內的房屋。再看看拆遷程序是否嚴格依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定。對棚戶房實施強拆，也必須先下徵收補償決定，走一系列法定征拆程序，然後再申請法院強制執行。一些拆遷方以棚戶房為由，隨便拆除房屋的行為是違法的。對於明顯不屬於棚戶區，而被強行當做棚戶區房進行拆遷的，被徵收人可以考慮聯合起來，起訴徵收決定，看看能不能將其予以撤銷。

3、棚戶區改造實行實物安置和貨幣補償相結合，以及由被徵收人自願選擇的補償方式。「一刀切」的單一化補償方式的存在是違反相關政策規定的，被拆遷人有權選擇貨幣補償或者房屋置換補償。

二、棚戶區改造本質上也要拆遷，國有土地上房屋拆遷應滿足下列條件。

1、目的：為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要

3、房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府。

4、市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公布，徵求公眾意見。

5、因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。

6、市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋徵收決定涉及被徵收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。

7、作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

8、市、縣級人民政府作出房屋徵收決定後應當及時公告。公告應當載明徵收補償方案和行政複議、行政訴訟權利等事項。

棚戶區改造拆遷，必須符合這12個條件，缺一個條件也不能動你房子！

第一、將具體棚戶區改造納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃，「四規劃一計劃」要齊備；這一項是否符合被徵收人可通過政府信息公開申請或相關網站查詢獲知，也可以在起訴房屋徵收決定的訴訟中審查被告區、縣人民政府的舉證。

第二、就棚戶區改造及徵收的必要性、公共利益性質進行聽證或專家論證；

第三、由規劃和自然資源部門進行項目是否符合市、縣級土地利用總體規劃的審查，對項目用地進行用地批准，出具用地預審意見；

第四、由發展改革部門進行項目立項審批或核准；

第五、由城鄉規劃部門進行項目是否符合城鄉規劃和專項規劃的審查，並出具「一書兩證」；

第六、由環境保護部門進行項目環境影響評價審批；

第七、由市、縣級人民政府進行社會穩定風險評估，如涉及被徵收人數量較多的，還應當經政府常務會議討論決定；

第八、由房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府並組織方案論證、公示徵求公眾意見。如果棚改範圍內多數被徵收人對方案有異議的，市、縣級人民政府還應當組織被徵收人和公眾代表進行聽證，並根據聽證情況修改方案。

第九、徵收補償費用足額到位、專戶存儲之後，由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定，啟動徵收補償安置工作。

第十、如果是針對農村集體土地上房屋的棚戶區改造，則應當先行完成集體土地徵收，而不得直接適用590號令所規定的程序來在集體土地上開展棚改項目。

第十一、先確定被劃為拆遷範圍的房屋，是否屬於棚戶區內的房屋。

由於棚戶區房屋的價值可能比較低，補償的數額也可能會被拉低。首先確定一下被劃為拆遷範圍的房屋，是否屬於棚戶區內的房屋。再看看拆遷程序是否嚴格依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定。

第十二、棚戶區改造本質上也要拆遷，應滿足國有土地上房屋拆遷的基本條件。

拆除棚戶區房屋，要遵循先簽協議，後補償；先補償，後拆遷；依據法定程序拆除房屋的基本原則。

在實踐中，由於棚戶區房屋的價值可能比較低，補償的數額也可能會被拉低。所以，首先應該確定一下，自家被劃為拆遷範圍的房屋，是否屬於棚戶區內的房屋。再看看拆遷程序是否嚴格依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定進行。有時候，會出現拆遷方以棚戶房為由，隨便拆除房屋的違法行為。

如果您對補償不滿意，或房屋被強拆，請在60日內提起行政複議，6個月內提起行政訴訟。在房屋被強拆之日的6個月內提起訴訟維權。可以諮詢征地拆遷律師解決方案，或聘請拆遷律師與政府協商談判，爭取滿意的補償。

最後，感謝您百忙之中，抽空閱讀我們的回答。如果您還想了解更多征地拆遷知識，可以關注我們【律土網拆遷律師】頭條號，也可以直接進入【律土網】查看！

柵戶區改造必須符合什麼條件？

是指城市建成區範圍內、平房密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建築面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環境衛生髒亂差的區域及"城中村『』，所謂『』城中村"，是指『』城中村"是指城市建成區仍然存在的集體土地中建造的，屬於柵戶性質的區域。從面積上來講，柵戶區一般拆遷面積在3萬平方米以上，佔地面積至少在5萬平方米左右。

根據我國法律法規，安置房轉讓交易需要在取得安置房證才可以進行，這樣的過戶交易與一般的沒有任何區別，安置的對像是城市居民被拆遷房也包括"城中村"拆遷房的安置。

總之柵戶區改造是一項利民工程，深受老百姓喜愛，一定要好事辦好，好上加好，讓困難家庭真正過上住房意義上的小康水平。

早在幾年前我國通過會議決定，實現三年計劃，改造城中村、危房等符合條件的各類棚戶區近2000萬套，這一決定在未來都成為我國發展建設基礎的重要部分之一，在今年的兩會中，再一次表明棚戶區改造將繼續推進，也就意味著我們住在城中村等符合棚戶區改造條件的區域，都可能面臨棚改，我們不可阻擋發展腳步，但是我們可以做到萬事俱備，今天我們就講解一下，棚戶區改造都有哪些條件，我們又應該如何判斷合法性。

所謂棚戶區改造是中國政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民生工程。中國從2009年開始，對中國國內煤炭採空區、林場、農墾及華僑農場中棚戶區進行大規模改造，主要是針對一些使用年限較長、基礎設施破舊、住房密度大、生活環境髒亂等地區或者城中村，主要就是為了改善群眾的居住條件，兼顧完善城市功能、改善城市環境。

那麼問題來了，具體什麼樣的條件才能算為棚戶區改造呢？我們來看《國有土地上房屋徵收與補償條例》中的規定，由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段實施舊城區改建的需要，一般應當證明棚戶區內「危房」集中、基礎設施落後，規定中所說的「舊城區改建」其實和棚戶區改造基本一樣，完全可適用規定中的條款。

什麼是危房？危險房屋（簡稱"危房"）是指承重構件已屬危險構件，結構喪失穩定和承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保住用安全的房屋，危房分為整幢危房和局部危房。

除了我們上述中，滿足相關條件的地區才能進行棚戶區改造外，並且也應該嚴格按照法定程序進行拆遷。

1、應將棚戶區改造項目歸為政府經濟和社會發展的年度計劃中，被徵收人如果想要知道自己所在地區的棚戶區改造符不符合該條件，可通過信息公開或者政府網站查詢即可。

2、應該對棚戶區改造從公共利益、利弊等綜合考慮進行聽證或者論證。

3、由規劃等相關部門對徵收項目是否符合當地規划進行審查，審批用地，作出用地意見。

4、後由發展相關部門進行審查和批准。

5、規劃部門審查徵收項目是否符合規劃和專項規劃，並且出一書兩證。

6、環境主管部門對徵收項目進行環境影響審批。

7、政府進行社會風險評估，如果徵收人數較多的，應該會議討論決定。

8、徵收部門擬定拆遷補償安置方案，後報政府並組織聽證、收集被徵收人的意見，需要注意的是，一般的拆遷糾紛都是在補償方案公告後出現的，所以被徵收人如果對補償安置有異議的，政府應當組織相關部門進行聽證，根據聽證修改補償安置方案。

9、拆遷補償款應當專戶專用，足額到戶，政府作出征收決定後，啟動安置工作。

征地拆遷律師提醒廣大被拆遷人，即使是棚戶區改造也有相當嚴格的法定程序，並非簡易程序直接啟動，所以我們作為直接利害者，應當對整個程序或改造條件有一定的了解，這樣在出現糾紛後才不會被動，如果發現對方有違法行為，或者補償安置不能接受的，應當第一時間尋求專業征地拆遷律師的幫助。

棚戶區改造必須應符合什麼條件？

"棚戶區"一般指簡易房屋和棚廈房屋集中區，也即城市中結構簡陋，抗災性差即抗震、防火、防洪性差，居住擁擠，功能差、居住環境差、無道路、無綠化、無公共活動場地、採光通風差的房屋集中的地方。這是對棚戶區進行的事實描述。主要包括城中村、廠中村等，總體上都是在城市中尚未開發建設的地區。它屬於城市自身發展過程中遺留的歷史問題，其特點:環境髒亂差，周圍各類機構少，市政基礎設施不足，危舊平房集中，居民總體收入偏低，流動人口相對聚集等。棚戶區房屋破舊擁擠，基礎設施不健全，有的甚至存在安全隱患。為提高人民群眾生活質量及居住條件，兼顧完善城市功能、改善城市環境，從2008年開始，中共中央啟動保障性安居工程，加快了棚戶區改造步伐。

《國務院辦公廳關於進一步加強棚戶區改造工作的通知》中指出：各地區要進一步摸清待改造棚戶區的底數、面積、類型等情況。區分輕重緩急，結合需要與可能，按照儘力而為、量力而行的原則，有計劃有步驟地組織實施。

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導讀：棚戶區改造項目全國各地全面開花結果，是攻堅戰更是心理戰的項目，拆遷方與被拆遷人針對財產事宜你掙我奪，寸土必爭，往往最終都是已被拆遷人損失利益而告終。被拆遷人對於棚戶區改造項目的真假無從辨認，造成被拆遷人財產損失不可逆。今天征地拆遷律師團隊崔鵬為廣大被拆遷人聊一聊：把握住棚戶區改造項目的重要環節，您的補償提高不再是夢！讓被拆遷人更能維護自身合法權益不受到損害。

一、棚戶區的意義

棚戶區一般指簡易房屋和棚廈房屋集中區，城市中缺少規劃，導致宅院分布凌亂不齊，斜路、死路、圓弧路太多，結構簡陋，抗災性差即抗震、防火、防洪性差，居住擁擠，功能差、居住環境差、無道路、無綠化、無公共活動場地、採光通風差的房屋集中的地方。棚戶區居住擁擠，功能差、居住環境差。實踐中，各地方打著棚戶區改造項目的名義開展商業性質開發。此棚戶區非彼棚戶區的出現，被拆遷人注意搜集證據後，針對拆遷方做出征收決定提起行政複議或者行政訴訟，以此來提高補償利益最大化的目的。

國務院《關於加快棚戶區改造工作的意見國發》〔2013〕25號第二條規定，全面推進各類棚戶區改造。

（一）城市棚戶區改造。在加快推進集中成片城市棚戶區改造的基礎上，各地區要逐步將其他棚戶區、城中村改造，統一納入城市棚戶區改造範圍，穩步、有序推進。市、縣人民政府應結合當地實際，合理界定城市棚戶區具體改造範圍。禁止將因城市道路拓展、歷史街區保護、文物修繕等帶來的房屋拆遷改造項目納入城市棚戶區改造範圍。城市棚戶區改造可採取拆除新建、改建（擴建、翻建）等多種方式。要加快城鎮舊住宅區綜合整治，加強環境綜合整治和房屋維修改造，完善使用功能和配套設施。在改造中可建設一定數量的租賃型保障房，統籌用於符合條件的保障家庭。

（二）國有工礦棚戶區改造。位於城市規劃區內的國有工礦棚戶區，要統一納入城市棚戶區改造範圍。

（三）國有林區棚戶區改造。對國有林區（場）之外的其他林業基層單位符合條件的住房困難職工，納入當地城鎮住房保障體系統籌解決。

（四）國有墾區危房改造。要優化墾區危房改造布局，方便生產生活，促進產業發展和小城鎮建設。將華僑農場非歸難僑危房改造，統一納入國有墾區危房改造中央補助支持範圍，加快實施改造。

二、必須做穩定風險評估

風險評估是法律規定針對國有房屋的重要環節，針對被拆遷人今後生活、財產全面造成影響和損失的可能性進行量化評估的工作。

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十二條規定，市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋徵收決定涉及被徵收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。

作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

社會穩定風險評估的作用在於是否符合國有房屋徵收相關的法律法規、規章制度、國家政策；是否符合公共利益的需要；是否符合社會穩定性；是否保障老百姓的切身利益不受損害等等，這是組織實施前，對可能影響社會穩定因素開展系統的調研，經過科學分析、評估、論證、預判，制定社會穩定風險評估預案。我們被拆遷人可以通過申請政府信息公開的方式取得相關文件從而查看是否有該程序實施。

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三、老百姓的知情權、參與權的體現

依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十條規定，市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公布，徵求公眾意見。徵求意見期限不得少於30日。以及第十一條規定，市、縣級人民政府應當將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。

以上法律法規的制定是法律賦予老百姓行使的權利，是法律充分體現老百姓的知情權、參與權的態度，還是那句話，做不做是你的權利，接不接受意見是拆遷方的事情，這是徵收過程中，主動出擊的機會，也是拆遷方容易忽略徵收程序違法的證據。這也是我們常說的拖字訣的環節，行使你們的權利提起複議，拆遷方時間就是成本。

四、評估機構的選擇

評估機構的選擇很重要，直接能導致你的補償多少的決定性因素。評估機構在房屋徵收評估活動，保證房屋徵收評估結果客觀公平，房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作，任何單位和個人不得干預。

依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十條規定，房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

依據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第四條規定，房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門通過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構不得採取迎合徵收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋徵收評估業務。

法律法規的出台是我們作為老百姓起訴、複議的依據。

五、評估的方式方法

在房屋徵收中評估的方式方法很重要，現有的評估方法包括：市場法、收益法、成本法、假設開發法等適用性分析，方法是決定老百姓房屋的價值。如何進行房屋評估呢？法律也有很明確的規定。

依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條規定，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。

依據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第三十條規定，被徵收房屋類似房地產的市場價格是指被徵收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格。確定被徵收房屋類似房地產的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。

而實踐與法律背道而馳，法律規定市場均價是徵收中的底線，然而拆遷方設置的上限與法律的底線相差很大，並不能保證被徵收人拿到的補償款，還能在同等地塊享受同等面積的房屋，補償不合理也屬於違法，而違法是需要老百姓提起法律程序制約拆遷方的違法行徑。

征地拆遷律師團隊崔鵬提示大家，棚戶區改造項目的出台是利國利民的大好事，改善老百姓的生活水平，保障被徵收人的合法權益的前提下進行的。如果你們真的遇到是棚戶區改造的名義徵收時，抓住以上的幾點重要環節，拿起法律賦予我們的權利爭取自己合法利益。

您好，棚戶區一般是簡易房屋和棚廈房屋集中區，城市中缺少規劃，導致宅院分布凌亂不齊，斜路、死路、圓弧路太多，結構簡陋，抗災性差即抗震、防火、防洪性差，居住擁擠，功能差、居住環境差、無道路、無綠化、無公共活動場地、採光通風差的房屋集中的地方。但是，在我國法律中，棚戶區並沒有特別的規定，棚戶區居住擁擠，功能差、居住環境差。可是，它卻真實存在於我們身邊。

社會快速發展，城中的許多老房子，從安全.實用.格局.美觀等方面已經落伍，已給居住在這樣的環境中民眾，造成了諸多的不便，甚至後患重重。例如:街道窄小，建築物的密度太高，公共設施落後，衛生條件不感恭維，生活質量難盡人意，房屋的外型千姿百態……總而言之，就是「贓.亂.差」的範疇。這就是「棚戶區」的寫真。

「棚戶區」改造，應該是結合各省.市.區的未來發展規劃，不能千篇一律，就拿我所在的城市（淮安市清江浦）來說吧！上個世紀末，東西兩條商業街（東大街.西大街）的改造，應該是敗筆太多，這個城區的古風古韻一推拉倒。不是沿淮海路的牌坊，你真不知道這是哪裡。

為以後的「棚戶區」改造，本人倡議:相關領導和部門，應該慎重點，多聽聽各方面的反響，提出改造的方案，並將改造後的遠景（不能添油加醋）給原住民.本地市民進行宣導。獲得絕大多數人的贊同後才能報請上級部門。說白了，「棚戶區」改造不僅是當下功德，更是經得起未來的考驗。對原住民的安置時，不能採用不當手段，工作要細，溝通要實，服務要全，耐心要有，解釋要真，真正把「棚戶區」改造做成利國利民的大好事！

感謝邀請問答，棚戶區改造條件在不同的地區其標準不同。

對於一些發達地區，發展空間有限，為了提升城市綜合能力和發展人居環境，就可能對在區域範圍內，簡易結構房屋較多，房屋建成年代較長，居住環境較差，配套設施不全的城中村就進行整體改造。

對於一些貧困地區，國家開展全國在2020年前全部人口脫貧的目標，這也使一些貧困落後的地區，居民居住條件和居住環境較差還是土房，配套設施不全，確實需要改造。

棚戶區改造主要還是堅持以人為本、民生為重，統一規劃、分步實施，市區聯動、以區為主，政府主導、多元融資，依法改造、確保穩定的原則，為地區為國家改革發展作出貢獻。