加拿大房產海外買家中國人佔七成，加拿大海外買家稅是怎麼回事？

06-12

近年來加拿大房價大幅上漲，尤其是溫哥華和多倫多兩地。海房優選網（官微：haifnagbest）最新數據顯示，從2012年11月到2017年11月近5年間，溫哥華房價增加了50.7%，多倫多房價上升了73.7%。在加拿大外國買家的定義為，既非加拿大居民，也不是永久居民。持加拿大工卡的學生，短期工作簽證人員算外國人。外國公司購買房產也需要繳納此項稅費。並非在加拿大註冊，或被外國人控制的公司，都算是外國公司。（想通過註冊公司來避稅的還是省省吧。）面對不斷上升的房價，在媒體、民眾的壓力下，加政府出台了對海外買家徵稅，以抑制房價、安撫民眾。

溫哥華的海外買家稅

首先是卑詩省府於2016年8月初實施針對海外買家徵收15%轉讓稅的政策卑詩省居民購買房屋時，房價的前20萬元要繳1%的轉讓稅，20萬元至200萬元部分要繳2%的轉讓稅，超過200萬元部分的稅率是3%。海外買家購房被徵收額外15%的物業轉讓稅(property transfer tax)。省府指適用範圍包括：

Anmore、Belcarra、Bowen Island、本那比/Burnaby、高貴林/Coquitlam、三角洲/Delta、蘭里市/Langley、Lion』s Bay、楓樹嶺/Maple Ridge、新西敏/New Westminster、北溫/North Vancouver、匹特草原/Pitt Meadows、高貴林港/Port Coquitlam、滿地寶/Port Moody、列治文/Richmond、素里/Surrey、溫哥華市/Vancouver、西溫/West Vancouver、白石/White Rock。

此項規定適用於整個大溫地區，並非只是大溫地產局（REBGV）下屬的幾個城市，還包括菲沙河谷地產局管理的2個城市（素里市和蘭里市）。但不包括圖瓦森（Tsawwassen）原住民土地上的居民物業。另外，這項稅收只針對住宅，商用地產無需繳納此項稅費。

多倫多海外買家稅

2017年4月20日加拿大安大略省財政廳發布官方消息：從2017年4月21日開始，對外國購房者加征15%的非居民投機稅NON-RESIDENT SPECULATION TAX（以下簡稱「NRST」）。其性質和卑詩省海外買家15%轉讓稅一樣，徵收範圍是「大金馬蹄灣區」具體地區如下：

A. 多倫多市；B. 多倫多周邊的GTA：約克區、皮爾區、杜爾汗區、霍爾頓區；C. GTA以外的北部二郡：西姆科郡(巴里、奧里里亞、米德蘭、科林伍德都在內)，達芙林郡（奧蘭治維爾）；D. GTA以外西北二郡：滑鐵盧地區（滑鐵盧、基奇納、劍橋），惠靈頓郡(圭爾夫、Elora、Fergus)、；E. GTA以外西部二郡：漢密爾頓地區，布蘭特郡（布蘭特福德市）；F. GTA以外南部兩郡：尼亞加拉地區（尼亞加拉瀑布城、聖凱瑟琳斯、韋蘭、伊利堡、科爾伯恩），哈爾迪曼德郡(格蘭特河中下游)；G. GTA以外東部三郡：卡沃薩湖市，彼得堡郡（彼得堡市），諾森伯蘭郡(希望港、考伯格)。總面積3.35萬平方公里，其中22%是受保護的綠化帶（Green Belt）。

最近加拿大統計局住房統計項目上周公布首份非居民置業報告顯示，在大溫哥華區及大多倫多區，非居民佔整體業主比率不足5%。不過，在溫哥華及列治文等樓價較高的地區，新落成的公寓大樓中，佔五分一的業主是非居民。從實際統計看，海外人士在加拿大購房的總比例並不大，很多數據是媒體炒作結果。

這些政策確實取得立竿見影的效果，令房屋銷量短期內大滑，房價也隨之下跌，但是溫哥華在4個月後房價又恢復到政策前水平，並繼續上漲。

加拿大海外買家統計

徵收海外買家轉讓稅並沒有降低海外人士及國內人對加拿大的投資熱情。大多倫多地區海外買家佔4.9%，從構成來看，70.6%來自中國，4.6%來自美國，3.6%來自印度；溫哥華的外國買家佔4.8%。數據顯示大多倫多市區外國買家所佔的比例最高，達到4.9%，其次是列治文山3.6%，萬錦3.3%。

多倫多海外買家收益

從價格上看，外國買家和本地買家的差額也比較多。購買的公寓比本地人購買的要貴8.7%。多倫多外國買家購買的公寓均價是$438,900，本地人是$406,900。

依據2017年多倫多房價統計計算，在作為北美的Condo之都，多倫多市區公寓上漲了$70750(人民幣367900元)，上佔比例達到17.1%；

多倫多市區公寓上漲了$70750(人民幣367900元)，上佔比例達到17.1%；

治文山和萬錦所在的約克區公寓上漲了$47500(人民幣247000元)，上佔比例達到12.3%。

溫哥華海外買家的收益

大溫哥華地區海外買家的住宅物業市場比例為4.8%，其中溫哥華海外買家比例為7.6%，列治文為7.5%。

　溫哥華和西溫地區由非居民持有的獨立屋，平均估價接近800萬元，而由本地人持有的則為530萬元；房屋大小的差距也很，非居民持有的獨立屋接近4800平方呎，比本地人持有的大32.2%。

　　在大溫地區，海外買家持有的公寓比例也非常高。統計局指，公寓佔大溫地區所有房屋類別的32%，但海外買家持有的房屋中有53%屬於公寓。

　　大溫地區海外買家持有的公寓平均估價為69.2萬，本地居民為53.1萬，兩者差距16.1萬元，即31%;在溫哥華地區，海外買家持有的公寓平均價達93.3萬，而本地人持有的則為74.3萬，相差26%。

2016起列治文丶高貴林及溫哥華三個城市新建公寓、樓花的海外人士購買比例最高，其中列治文的海外業主比例高達24%，接近總數的四分之一，高貴林亦有23%，溫哥華則有19%。

依據2017年溫哥華公寓價格統計計算，在華人最多的列治文（Richmond）公寓上漲了$156800(人民幣815360元)，上佔比例達到34.5%；

高貴林（Coquitlam）公寓價格上漲$146600(人民幣762320元)，上漲bi比例在各區域中最高，達到42.3%；

溫西（Vancouver West）公寓上漲$144400(人民幣750880元)，上佔比例達到21.7%；

其他區域，如Burnaby 、Vancouver East、North Vancouver公寓均有20%以上的增長。

通過海房優選（官微haifangbest）多組數據統計可看出，儘管實施了15%的海外人額外交易稅後海外人士的投資熱情雖然有所下降，但本地剛需明顯，溫哥華房價回彈比較快。2017年在溫哥華幾個華人熱點區域購買公寓的收益都在70萬左右；2017年4月多倫多才實施海外人士購房附加稅政策，目前價格正處於下降趨勢，街邊如此幾個華人購房熱點區域的購房收益也在20萬以上。