小區業主為什麼不能自治？

因與物業公司產生的矛盾越來越多，現在小區業主對於「業主自治」的呼聲很高，但是真正成功實現了「業主自治」的小區少之又少。大部分的小區自治最終以失敗告終，這是為什麼？「小區自治」的出路在哪裡？

我們一起看一下小區自治失敗的普遍原因：

1.小區的規模太大或者太小。

當小區的戶數3000-5000，甚至是5000戶以上的，那要實行業主自治就特別困難。因為小區比較大，業主又多，需要的業主委員會隊伍就比較大。對小區劃分區域，每個區域由一支業主委員會隊伍來服務，但是鑒於人多，各種各樣的意見都有，眾口難調，以少數服從多數的原則，勢必還是會引起不少爭吵，管理和工作落實不到位。

當小區戶數太少，比如說200戶的小區，也是見過這樣子的小區實行業主自治，但是最後也失敗。為什麼呢？因為小區的物業管理費是0.6元/平米，假設每戶100平米的前提下，那麼一個月小區的物業收入是12000元，但是請的人工作人員是5個，1個物業負責人，2個保潔，2個保安，另外維修人員都不敢請，但是這每個月的物業費收入都不夠給人員工資，更不要提綠化、公共設施建設和維修等等。

最好小區規模在500-1000戶之間，管理起來會比較方便，業主生活區域也會比較緊密。

2.聘請的物業經理無法應對小區業主的各類需求

小區管理的服務對象是人，不同的人對服務又有著不一樣的標準，這也是現在很多物業公司和業主的矛盾點。連同業主委員會自己聘請的項目經理，也同樣出現這個問題。業主對物業服務有不同的要求，項目經理表示沒辦法處理，眾口難調，每個人都有要求，沒辦法滿足每一個業主。

小區自治所聘請的項目經理，一定要有很好的心理素質，才能承受住業主的各類指責。除了在小區的管理上要有想法，負責人，還要懂得調節業主之間的關係，以及業主與服務人員之間的關係。

3.業主委員會私心過重，沒有奉獻精神

這個原因佔小區自治失敗的比重較大，要實行業主自治，一定要有一批帶頭的人出來。這群人要擋得住小區其他業主各種質疑的同時，還要凡事親力親為，無償付出時間精力。但是在現實中，還是存在有些業主委員會成員是為了個人利益，加入這個隊伍，最後一顆老鼠屎壞一鍋粥。

業主委員會或者有的小區是自管會，這幾個人必須有無償奉獻的精神，只有業主給予了充分的信任，才能開展工作，這個工作很大程度是吃力不討好的。這幾個人還必須有魄力，懂堅持。不要被個別業主一鬧，就歇菜了，那肯定都開展不下去了。

4.小區的業主不配合、不團結

小區業主的配合度和對業主委員會或自管會的擁護程度非常重要，決定著帶頭實施業主自治能否持續下去。但是在實際操作中，只要管理決策觸碰到部分業主的利益時，這些業主就會鬧起來。做管理的，就一定會得罪人，這是必定的。小區業主團結不團結，幾乎可以決定這個小區能不能進行業主自治。

如果管理的決策確實從小區的角度出發是有利的，當部分業主起來質疑的時候，就需要一幫業主在業主委員會或自管會的背後支持，呼聲要高於質疑聲，不然自治很難進行下去。

5.小區沒有公有資產收入

送錢到業主口袋容易，但是要從業主口袋拿錢難。一小區實行業主自治後，業主還是挺滿意的，因為物業費比以前還低了，而且服務質量也挺好，大家都比較接受，但是當有業主向自管會提出，屋頂漏水需要人去維修，這可把自管會的幾個人給難倒了，每月收的物業費也就差不多夠開支，向來沒什麼剩餘，他們手上沒有錢可以動工。如果要動用維修基金，還需要全體業主開會表決。

有錢才好辦事，沒有錢小區自治很難走下去。

6.業主委員會的法律地位尷尬

在物業管理實務中，人們普遍將業主委員會當做其他組織來看待，但是從法律上看，業主和業主委員會成員都無法對業主委員會的行為承擔最終責任，它是業主大會的內設機構，也就是說它不具備法律主體的資格。那麼它在物業管理中出現了問題，如何承擔責任？也遇到有業主要求開發票，但是業主委員會不是企業，不具有獨立法人資格。

物業管理是系統工程，但是業主委員會是個組織。是否要簽合同？要怎麼簽？業主委員會成員出現工傷要怎麼處理？沒有約定，只靠成員的無私奉獻精神，那就是想辭職遞交書函就可以走，那物業管理怎麼辦，小區的管理缺一天都不行。

當我們在呼籲「小區自治」的時候，也希望每個呼籲的人，能成為小區里挑起擔子的人。不然每個人都想著，反正我們就喊著，肯定會有人去做，那就真的都只是喊喊而已。不得不承認的是，在當下，最好的模式依舊是物業公司來管理，成立小區業主委員會來監管，而這個業主委員會的成員不可以利欲熏心，一切從小區及業主的根本利益出發。

關於小區物業的自治，一個美好社區建設的夢想

我們在談論西方國家的政府與公民的關係時，常常會說，他們啊就是我們小區物業呀！業主交了物業費給他們用來管理維護小區的種種公共事物，包括安全，因為做大了，所以還來協調業主們的經營活動等等。但是，美國總統奧巴馬充其量就是物業的總經理，他哪裡來的權力對業主發號施令啊？每一步都得遵守業主商量好的法律法規。

反過來說，小區物業-特別是業主自治的物業管理委員會，那是美國政府一樣的社會存在啊！別提格調該是多高尚的了！我說啊，要想做好這樣的業主自治的物業管委會，首先需要重新認知和定調，才有可能走上一條長治久安的可持續發展的道路。據說，美國人當初建國時，一撥來自全世界的不同種族文化的人在一起開會，吵了幾個月才定下了最高的會議紀要，而這個會議定下的協議到現在還適用。

一個業主管委會，首先必然是一個社會信用存在。信用是什麼？自不待言，管委會成員以及業主的信任，以及更大範圍的社群，以及上級政府機關的信任。當然，目前在法律上沒有什麼障礙的前提下，具有合法性是它存在的基本生命保障。那麼管委會自身內外的信用建設是最為重要的。這個信用實體的啟動，活動空間得以拓展，活動自由度的強化，是這個實體的基本生命體征。下面就圍繞這個空間，信用空間來談如何才是本質的建設美好社區業主自治的夢。

以下圖示意：

每一個社會存在，本質上都是一個信用存在。業主自治的管委會，它的信用存在的空間由上圖示意的三維柱子來支撐與拓展。

一維：資金信用。是這個空間最重要的啟動能量源。資金是抽象的基本信用，超越一切人性差異而共通，是這個空間的拓展的第一動力。因此，資金來源的保障是管委會建設的第一要素。資金來源，主要是兩個渠道：業主繳費以及個別熱心業主的捐助，政府等上級機構和社會機構的扶持。另外，管委會也可以由其他法律允許的範圍內的經營創收，比如小區內業主的個人需要的服務收費，有的小區還有一樓的房屋可以作為經營性出租收取房租。

二維：業務開展的信用。這個是管委會自身在服務小區時展開的業務，小區服務內容說少不少，在業主感覺性價比非常高的情況下儘可能的開展業務，培養業主對管委會的感情和信任，以及業主和管委會的粘性。業主在外界工作和消費，夜晚回家休息，周末也有可能大人小孩都在家，管委會是由條件做一些社區型的活動，增進業主之間，以及管委會和業主之間的交流互動的。最重要的當然是為了信用的增長。

三維：文化理念信用。這一點，是當今社會建設最基本的缺口。我們的市民大眾還普遍缺乏社會觀念，以及共同體信任。我們基本上還停留在家庭親友的小族群的信任圈子裡，還有就是國家政府所鋪設開的權力管制的信任。我們基本上還沒有切身的體驗感受，什麼是社會？這個看不見也摸不著的社會是什麼？它由什麼構成？能為我們大家帶來家和國所沒有的，或者不同的服務是什麼？社會存在是一個公眾想像中的信用實體，社會建設在我們國家才剛剛起步。所以，這個三維的文化理念的建設，如果沒有開啟，小區的居民沒有這個理念認同的化，相當於管委會沒有空間可以站立起來做事。

因此，我的建議是，如果有機緣開展這個業主自治的管委會建設，等同與經營一家公司。首先要找到一批志同道合的業主來開會，文化理念上認同並相信這個事業的重大價值，有信心堅持構建業主的相互信任和協作。其次，對管委會能開展的所有工作進行規劃，服務性的內容為的是培養業主信任和感情，收費性的業務是為了能維持經營。再次，也是這個信用實體最基礎的，找到穩定的資金來源。

因篇幅限制，這個話題也沒法展開，就此打住，只是提示說，必須如此這般的去考慮經營業主自治的管委會，才能找對了門路，幸運的化說不定就走出了一條對我們的公民社會建設有重大貢獻的道路呢？

業主自治，必須是多數業主要求，少數業主要求不行，單個業主要求更不行。

說某個政府部門或街道、社區不允許業主自治，這種說法不可信。因為物業管理條例明文擺在那裡，誰也不可能知法犯法。

然而在實踐上，業主自治成功的少。原因有以下幾個方便：一、多數業主參與度低，對物業提意見的，通常是那些少數。就是這些少數要求成立業委會，其它業主積極性不高，召開一次業主大會，不是一般的難。二、業委成員無明文規定領取薪酬，多是義務勞動的，沒強大的公益心和責任心，難以持久，在實踐中，業委成員這邊選上了，那邊鬧著不幹的，也不是沒有。三、民主集中意識不強，十個業主八個意見，反映到業委會上是，五個業委成員三個意見，各抒己見，根本無法把意見統一了，意見不能統一自然無法執行。四、業主不守規矩，對於業主公約任意踐踏，符合自己利益的遵守，不合自己利益的不遵守，毀綠種菜、亂停亂放、私拉亂建，而業委會作為民間自治組織，只能勸說，沒執法權，業委成員說輕了不行，說重了，業主和業委成員也鬧矛盾。五、業委成員公益心不強，他們部分人鬧著成立業委會，是有私心在裡面的，一旦有了私心，要麼私心沒機會實施，幹不了長不幹了，要麼私心實施了，損害小區其它業主利益。六、部分業主惡意攻擊物業，目標就是不想繳物業費，業主即便自治了，難道你不繳物業費嗎？不繳物業費會有人給你打掃衛生嗎？會有人給你電梯維保嗎？會有人給你免費亮路燈嗎？

自治很美好，實施起來可不是一般的難。

業主的共同管理不僅僅是權利升索，更需要管理和治理，需要業主的組織能力提高。中央、國務院提出的鼓勵交叉任職，鼓勵黨員積极參与，也許能夠快速提升業主的組織能力。

物業名聲為啥這麼臭？就是因為他們乾的臭事、流氓事太多！首先絕大多數物業不是業主請的，屬於強行服務！當發生了物業費糾紛他們就採取停水、卸水表、不讓使用電梯、不給進門藍牙、電話威脅、找流氓對業主搞人身攻擊等一系列的違法行為。物業這樣來逼費能不招人恨嗎！說來也難怪，物業本來就是由流氓、癟三組成的。

自己的家自己管，大家的家園大家管。

曾經的老院落、村舍、單位宿舍等，居住的都是鄉里鄉親的相互了解、相互尊敬、相互幫助，大家沒人管都很自覺，一個院落就像一家人其樂融融。

現在商品房居住的鄰家基本上都不認識，甚至老死不相往來。不認識、不了解，何談團結和互助，連基本的信任都沒有。

為了管理好商品房政府參照從前的村規民約，為業主制定了小區管理規約，買房時大家都簽字畫押承諾尊守。但事實卻是個別人不守承諾，大家不去指責違約的，卻反過來指責為其服務的物業或業委會的人，說他們沒有管理好小區。如××違章搭建、飼養寵物、亂扔垃圾等。

業主自治，說起來容易做起來難啊，聽起來不錯，自己的事自己辦，但是大家好好琢磨琢磨，現代社會，老百姓緊緊張張地生活都勉強地維持著，節湊快，通脹快，工資增長速度永遠小於生活壓力的速度，年輕人誰有時間去自治，再說老年人，身體不好不用說了，身體好的，幹了一輩子工作了，退休了有時間還想享受一下自由的日子，去健身，去開始自己新的生活，誰願意去自治了，這是從社會的人上分析。

還有更多表象背後的真相，應該大多數人不清楚（諸如：專業化，社會化，經濟化，商品化）。

沒有任何規定業主不能自治自管小區！！「業主可以自治」答案是肯定的！！《物權法》，《物業管理條例》等法律法規都是用來保障業主合法權益的。業主的自我管理，自我服務是是受法律保護的。

新建商品房小區大部分是開發商委託物業管理。具備條件的小區按照《物業管理條例》規定。召開業主大會成立了業主委員會，來選聘物業監督物業。業主委員會小區物業管理主要有以下模式

1.包干制:指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式

2.酬金制:指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

3.自管模式

這裡的第三種方式自管模式就是自己管理小區，自治自管。

自管的前提是開業主大會，選舉業主委員會，授權業主委員會自管小區。

自管小區需要業主委員會有很強的執行力和團隊合作精神；業主委員會成員要有時間有精力；當然業主整體素質也要跟的上，滿足不了以上條件最好不要自治自管。

對於高層建築來說牽涉的電梯，二次供水等專業性很強的設施設備。自治自管也需要聘用相應的專業人員參與，以保障業主生活安全便捷。

關注業主物業說，探討小區治理新途徑。

看了好多關於物業有關的問答，發現一些問題，一，回答問題時光聽見業主罵物業，多難聽的都有，幾乎聽不到物業從業人員罵業主，其實回答問題的人里物業從業人員可不少。這說明部分業主素質有待提高。大家探討問題時不該出口傷人 二，許多人有維權意識但不讀書，國務院頒發的《物業管理條例》有些年了，可就是不看。 三，物業可以不要，有一半以上業主同意炒物業，物業企業就走了，這多好呀。為什麼物業能留下來，物業行業能生存，是不是自己對物業行業有偏見呀?應該反思一下。 四，業主自治，成功並延續下來的，有幾個小區?為什麼行不通?低素質的業主太多，誰為他服務他抵毀誰。熱心為大家服務的人可是就住在本小區呀，一千戶的小區有百分之五的人沒事造謠生事，那就是至少五十個人在小區里胡說，熱心業主差不多就氣暈了，氣不暈家人也再不會讓他幹了。做物業需要能承愛較大心理壓力，個別業主罵街，物業人員還在陪笑耐心解釋，換成熱心業主，早也急了。而且業主自治在專業技能和經驗也遠遠不及物業企業專業。