小區業主趕走物業然後自治，有成功的么？

我們棟就是自治的……

我們小區有五棟樓：前兩棟100平不到，後兩棟200平，旁邊一棟240平。一個月物業費35塊錢，有門衛，有清潔工，個人是感覺還不錯…

後來好像是幾個買二手房的老太婆嫌一個月35塊太貴，然後開始在那裡鬧，各種找茬 。

物業公司的老總也是個無所謂的人，看到那群老太婆鬧，直接就撤了所有人員，把小區扔在那裡不管了。

這回那幾個老太婆倒是消停了幾天，然後又開始嫌棄沒人搞衛生，小區太臭。也不知道誰找了一個社會人員來當物業…可是，收費是平方算的，那幾個老太婆又不願意了，又開始作妖。（不得不吐槽，如果那幾個老太婆死了，我都想放煙花，她們好事不做，專門在兩家鄰居之間傳閑話，挑唆別人家的婆媳關係，反正沒見過她們幾個做好事…）

於是，小區又沒人管了。

這時候，我們棟的一個老闆跟我們同一棟的人說，我們自己管好我們這棟就好了，衛生費，安裝監控的費用，雜費，每家平攤。我們這棟每家人都同意了，開始了我們這棟樓的自治。

別的樓的人看到我們這棟自治，也想效仿，結果還是因為那幾個老太婆，自治沒有成功…再後來，那兩棟的業主把那幾個老太婆孤立起來，然後開始自治。現在好像也不錯的樣子。

嚴格來說，應該叫自管而不是自治，因為所有的小區都是自治了，而沒有公權力指派或委任或安排人來擔任小區里的任何職務。

自管能否成功，要看小區的類型，由於目前國家還沒有一個居民小區規模的劃分標準，因此本人進行了深入研究後，提出了一個《居民小區的規模劃分標準建議五類六檔》，這是個很多人不關注不研究，但卻是對小區規劃建設，業委會選舉，業主大會召開，徵集簽名，能否自管等等方面都非常有必要的基礎工作，有興趣的朋友可關注「銳眼說小區」後，進去文章列表裡找了看看，相信會有啟發的。

按本人的劃分標準，微型小區和小型小區是有條件自管的，而且不一定成立有業委會。但是中型小區的自管就有難度了，大型小區和超大型小區，哪就想都不用想了。

說實在話，很多喊著取消物業公司要求自治的人，絕大部分都是些想賴費，自私而且又無知的人，這些人，當實行自治其實是自管的時候，如果要安排他們來做些事情，多數人都會找借口不參加變成縮頭烏龜了。真正有自管條件和自管能力的小區，反而不會瞎嚷嚷的，人家自己靜靜地過自己的日子呢。

那有沒有自管成功的小區呢，那是肯定有的，本人就調研過一些，但絕大部分是微型小區，且居住人員結構相對單一，只有一道小區大門的，極少的小型小區也有自管成功的。居住人員構成複雜，有需要專業人員維護的重要設施設備的，住商混合，出入口較多的小區，那就不要做這個夢了，不可能的。

小區業主趕走物業然後自治，有成功的么？我的回答是可以的。

我在最早居住的那個小區里，每個月十塊錢的物業費。物業雇了兩個門衛，一個打掃衛生的。服務本不怎麼好，後來又要長物業費，業主堅持不交，物業公司只好撤出了。

後來，小區成立了業主委員會，因為都是義務，所以開會難，商量好的事往下推行更難，最後的業委會名存實亡，小區也就沒人管理了。

眼看著垃圾滿天飛，人們的心裡也是不舒服。於是多人找到環衛處。與他們達成協議，每年每戶出衛生費四十九塊五，由環衛處負責收取，負責院內打掃衛生每周兩次，並負責每天清理垃圾。

就這樣，小區運行一至到現在。只不過衛生費卻由原來的四十九塊五長到了九十八元。

這樣，小區由環衛處打掃，樓道里由業主打掃，其實也是挺乾淨的。小區的治安問題，雖然沒有門衛，但是小區里裝了十幾個攝像頭，也基本得到了解決。

其實這個模式也不錯。人們花錢不多，每年一百元，就解決了衛生和治安問題。關於下水道堵塞、房頂漏雨問題，都是各個樓道自行協商解決。

這個問題，對於我來說，實在深有體會，因為，我做過我們小區五年的業委會主任，我還曾經寫過一篇這方面的文章。

其實，業主自治，我們也曾經想過，可以任性的說，只有小區所有人沒有了私心，小區里沒有一個潑皮，沒有一個無素質的，自治才可能長久。

我們小區有1500戶左右，幾棟高層和小高層，本來我一個農民，不可能做這個業委會主任的，是因為業委會成立後，發現其他成員有老師，律師，醫生，廠長，曾經的幹部這些，但是都對房屋結構設施設備不懂，而我，正是做工程的，最主要一個原因還有，他們都想當主任，而我因為自己農民，無所謂，本準備得過且過的（我是別人推薦去的），而他們在彼此不想讓的情況下，都異口同聲的看著了我，也許，對於他們來說，我是他們所有人的傀儡。

小區前期物業是開發商指定的，飛揚跋扈，比較專橫，態度也不好。我們業委會成立後，第一件事就是我帶領業委會所有成員，全部進行拍照檢查，並以公函的形式要求物業進行整改，同時，規定整改時間。

我又組織業委會成員去人家好的小區進行參觀學習，取經。我規定，因為我們是義務，只有一百元電話費，沒有任何工資，每周星期六，星期天晚上值班2小時，方便業主反應，我們並進行整理記錄。

物業開始不賣賬，不限期進行整改，於是我們發出了公開招標告示。並對來投標的物業進行實地考察，這下，原來的物業就真的慌了。

也正是這個時候，有人提出業主自治，但是，機械維修，小區管理，車輛管理，等等問題一下子就出來了，而每個人都想著安排自己的人在小區管理，拿工資，總之一句話，想著怎麼往自己口袋撈錢。

其實，在物業法中就有一條，物業公司人員，不能聘請本小區家屬或者業主，就是為了避免自私自利的問題。

物管最後其實依然沒有換，但是屬性變了，物業管理主要負責人也換了，直接和我們業委會簽合同，並我簽字同意生效。我也合理合情的給他們規定了一些，比如，小區車輛收入不許惡意漲價，全天不超過10錢，兩小時內免費，業委會3次提出整改通知物業依然無果的，物業要受罰，有了這些約束，小區環境，物業態度都改變了很多。

其實，一個小區管理好壞，業委會非常重要，而業委會成員必須團結，有公德心才行。

而物業方面，人家是賺錢吃飯的服務型公司，你要人家服務了，相關費用本就應該交的，對於不滿意的地方，可以提出，甚至要求整改，這些都是合情合理的，但是，以各種借口不交物業費的，不是有，而且很多，一個原因:貪心。

小區里關於物業和業委會中，水也很深，太多太多的說不清楚。如果業委會的人自己屁股擦不幹凈，就沒辦法約束別人了。

我家所在的小區就是趕走了原有的物業，然後業主自己管理的。原來的物業太操蛋，我們小區是自有鍋爐供暖的，供暖季馬上開始，原物業說要收三十多萬的維修費修鍋爐，限期交齊，否則不供暖，加上之前我家那個單元電梯壞了拖了將近兩年才給換電梯，物業收了近三十萬給換了個十八九萬的電梯，這電梯平均每月出故障三次、以及養一大堆閑人等等很多事情，結果引起業主眾怒，把原來的物業公司趕走，臨時開個會選了幾個代表自己管理運營，到現在將近三年，整個物業運營加上保安保潔在內十個人（我們小區很小，一共就四個單元），除了物業費暖氣費停車費之外沒有交過其他的費用），之前原物業聲稱要三十萬才能修好的鍋爐花了三萬不到修好了，其他單元壞了的電梯也換了，業主委員會自己申請的大修基金修的沒讓業主掏錢，小區門換了電子鎖，維修了樓頂、每季度公開賬目，最近還被街道辦選為優秀小區。。。

我覺得成功管理的原因有幾個，一是我們這個小區時間比較長，而且小，多年下來住戶互相認識，利於監督，其次第一任被推選出來管理物業的業主都是公認比較正直的，而且大家當時一致同意誰認為帳目有問題，都可以隨時查賬，做到賬目透明公開，所以一段時間下來大家對小區的整體運營開支心裡就有數，有這個基礎，之後的幾任即使想在帳目上動手腳也沒有多大餘地，還有就是由於管理人員也是小區住戶，所以有什麼問題就能及時解決，因為不解決他們也不方便，所以大家就沒有多大的不滿。

杭州有個傳奇小區叫恩濟花苑

自管八年，物業費一分未漲

0.5元/㎡/月！服務杠杠滴！

竟然還給大伙兒攢下百萬積蓄

業主們讚不絕口

杭州城西的恩濟花苑，2002年竣工，說來也是個老小區了，但從小區整體面貌來看，根本看不出這是一個已經8年沒有專業物業公司管理的小區！

這個小區的自管，導火索是一次沒有預兆的物業費漲價。

2009年下半年，物業公司在沒有和大多數業主商量的情況下，突然公布「物業費從0.6元/㎡/月漲到1元/㎡/月」，加上這家物業公司的服務本就不讓人滿意，維修遲緩、樓道髒亂狀況時有發生，激發了業主的不滿情緒，於是「罷黜」了物業！決定由業主自己來管理小區！

他們面臨的第一個問題就是

誰來接管呢？

一些有擔當的業主，成立了業委會，由業委會牽頭，在外面雇了主管、文員、出納、水電工、保安和保潔…… 組成專屬社區服務小組，他們自己叫「恩濟物業」。接管後的第一個大動作，就是把原來0.6元的物業費降到了0.5元！業主們紛紛叫好！

可這麼低的物業費

管理和服務會下降么？

人家持續管理了8年，業主對小區自管很滿意！不但治理得有模有樣，還增加了健身器材、改造了信報箱、提升了綠化、修整了公共設施和遊樂休閑場所……

當然，在小區自管的過程中，恩濟花苑所在的競舟社區也為大家提供了很多幫助。

3年前，業委會來了一個狠角色，新一屆業委會主任，徐波！他是一位民營企業家，公司里管理著好幾百號人，對他而言，管理不是難題！上任伊始，他就帶著5人的業委會成員們大刀闊斧繼續改革，在極短的時間內，整治了小區里出現的一些車庫改造、群租亂象。

徐波說，業委會的微信群時刻關注著小區的風吹草動，只要發生問題，他們就必須想辦法解決。「業委會必須有奉獻精神。小區有什麼事情，肯定是業委會成員去干。我們的業委會王副主任已經退休了，平時她也根本閑不下來，負責監管物業服務好小區，很辛苦。」

就在前不久，恩濟花苑的業主們提前得知了下一年度物業費的價格——還是0.5元/㎡/月，不漲價！

除了物業費外，小區還有停車費、商鋪出租費的進賬，每年，業委會都會將賬目公開，每筆支出都有據可查！小區現在的物業積蓄大概在一百萬元左右。

目前在業主委員會自建的「恩濟物業」里，供職人員總計15人，盡心儘力地工作著，讓業主享受到了不輸於品牌物業的服務！

恩濟花苑自管的成功

離不開這些因素

①懂得管理的帶頭人

②身正有擔當的業委會

③盡心儘力的服務人員

④所在社區的幫助

也有很多人說

管理小區，就應該讓

專業的人（物業）干專業的事

你有什麼體會和看法呢

在【評論區】說說吧

趕走物業，業主自治的小區也有不錯的。。估計100個裡面可能只會有四五個，其餘的全是不如以前了。。老舊無電梯的低層小區，自治可以，業主標準要求不高，還省錢。但高層小區沒有物業的規範管理，環境秩序還好說，可重要的設備設施管線怎麼辦？幾年下來，小區就廢了。。業委會成員專業性差，私心多並雜，尤其責任和壓力意識短缺，真出了重大問題，他們肯定認為自己只是奉獻，不可能去擔責，況且也擔不了。。而物業公司畢竟是獨立法人，想不承擔也不行，所以他們自然也會用心盡心多一些。。每一家物業公司即使存在這樣那樣的問題，但起碼的服務意識肯定都會有。。所以到底是物業管好，還是業委會自治好，還用爭論嗎？個案代表不了全部。。即使業委會聘請專業人士，其實也是相當於變相又找了一家物管而己。。任何時候，交費都是業主的責任，服務是物業應盡的義務，良性循環才能最有利小區的發展。。多好的業主涉及到個人利益，也會變不講理，個別業主更是害群之馬，但存在的即是合理，現實就是如此。。只有業主和物業相互理解相互支持相互感恩，和諧共處才能共贏。小區好了，最大的受益者是全體業主。。

天津從一九九六年開始有物業服務，二零零五年開始部分小區業委會試行自治，至今，只有南開區海光寺附近的一個小區成功自治了幾年，其它的小區都不了了之了。之所以未能成功並堅持下來，主要原因是業主中有一部分反社會人格的人，物企服務他們罵物企光收錢不干事，業委會自治他們罵業委會成員貪污、購物拿回扣、假公濟私。物企服務人員從事服務行業接受過專業培訓，承受壓力能力較強，對於部分人的胡說八道根本不屑一顧。業委會成員可就不一樣了，首先是義務為大家服務且熱心公益，部分人誹謗自己，在身後指指點點，家人都抬不起頭來。有的一生氣就不幹了，有的一發怒揍胡說八道者一頓，然後，自治也就無疾而終了。

還有，有共用設施設備如二次供水、電梯、消防設施的小高層、高層小區，國家也不提倡業委會自治，業委會也沒有相應的維護資質和能力。一些老舊的小磚樓小區可以考慮實行自治。

以天津為例，現在己不是業主趕不趕走物企的年代了，物價、人力工資上漲，政府規定的物業費指導價格多年不上調，物業費物企利潤空間被嚴重擠壓。現在許多物業費偏低或部分業主素質低下的小區，物企紛紛不再續簽合同。來天津看看吧，太多的小區招不到物企服務，挺好的小區進去一看全亂了套了。

倒霉！

我們小區幾個月前趕走舊物業，當時的心情充滿喜悅，就像明天充滿甜蜜。

我們小區不要物業公司管理，目前是業委會自治的物業管理。

現在我卻越來越納悶，原來寬敞美麗的花草綠地、樓道走廊、公共場所，現在被每家每戶先下手為強的幾米分塊劃做自家私地，飯後擺滿桌椅聊天喝茶、打麻將，有的人家還把飯菜酒肉拿來聚餐大聲吆喝猜馬，小區人太多，我家反應慢，也沒搶到 ……

原來舒適寧靜的環境，現在被有些大媽一大早 5、6 點就跳起廣場舞來了，反正物業管不到，她們想啥時跳就跳 ……

舊的物業走了，現在新的物業管理竟然是那些業委會的人自己開辦的，他們說是有物業資質，可是卻拿不出相關證件。原來業委會承諾的、說的好好的減少物業費和車位費，我們這裡的車位是按年、月租用的，現在卻說由於物價上漲下個月要提高物業、車位費！

說起就來氣，原來每月都兩次殺蚊滅鼠，現在都沒了，現在大白天蚊叮蟲咬、老鼠上下串 ……

原來每層樓都有的滅火器，現在都不見了。有些人更是高空扔垃圾拋廢物，以前有物業公司時只是暗地裡，現在卻是明目張胆公開來。電梯時不時就出故障，找業委會多天了也不理睬，他們說要大家湊錢。可是你業委會每個月都收我們的電梯維護費去哪了？還要我們湊錢！

氣也就氣了，自己也只能忍氣吞聲，說什麼好呢？

成功自治的小區很多，失敗的也很多。

瀋陽市祥順科技花園；浙江杭州恩濟花苑；金華市濱江花園江花園、金州大院；洛陽20號街坊。這些小區都自治成功了，但也有很多小區自治失敗。

分析原因，發展了幾個特點：

一是自治成功的小區規模都不大，一般只有幾百戶業主。人少意味著容易統一意見，分歧少。

二是老舊小區多一些，很多就是單位小區，或者是改造的老小區。居民之間相互熟識，關係比較和諧。

三是有強有力的業委會主任，一般都是企業主，甚至是物業從業人員，了解怎麼管理。

四是業委會都義務工作，還有很多業主義務服務。

五是小區有可以收費的車位、房產，能夠補充物業費。

成功自治的小區，基本具備這幾點。如果小區有自治的想法，一定要正確衡量條件是否合適，不能盲目進行自治，如果自治失敗，會影響到小區的品質，二手房的價格，甚至導致沒有物業公司願意接受。

長遠看，高檔小區肯定會繼續由物業進行管理，保證小區的品質；普通小區會逐步進行業主自治，從而減少物業支出。