有剛需的人聚集起來一起合資拿地蓋樓，這樣可行嗎？

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可以說題主的這個問題也是現在高房價背景下剛需買房的無奈之下想出來的辦法，雖然這個辦法理論上是可行，但是想要完成是很難的。

雖然國家沒有禁止個人興建住房，但是想要建房子就要有土地吧，想要拿地那麼就要註冊一家公司然後參與競價，這裡面就需要多少道程序？而且拿到地之後還要找國土規劃局等部門批准，這裡又涉及到了一系列的程序。

光是這些程序就能讓我們這些門外漢頭疼的了，而且還要設計圖紙，尋找施工方，監管資金，這裡面的成本對於不是專業機構的人來說很高。所有最後就算成功的蓋好房子，但是成本可能比一般的商品房更高。

而且重要的是集資建房，那麼最後房子怎麼分配？要知道人多意見就多，每個人的想法不一樣，誰住一樓？誰住頂樓？戶型不喜歡怎麼辦？這些都是需要思考的問題，不解決這個問題就算最後房子建好了，分配的時候也容易鬧矛盾。

首先要表揚下題主的思路，減少中間環節確實是能降低成本的一個解決辦法。

不過這種想法，不是之前沒有人想到過，而且也曾經有人嘗試並有成功的個例，但都比較早的事情了。從現行的法律上來，無論是《中國人民共和國城市規劃法》還是《中華人民共和國建築法》，都沒有禁止個人興建住房。也就是說個人集資建房，在法律上是被允許的。但隨著相關政策越來越嚴格，以及各種利益關係，導致個人集資拿地建房的想法如今很難實施。

究其原因，主要是兩個方面：

一、個人集資建房的門檻較高，流程非常複雜，使得實施起來十分困難。比如說第一步：城市居民要想集資建房活動，首先依法在民政部門登記為「某某個人集資建房合作社」，而且集資戶不低於200戶。在中小城市，200戶相當於一個小區了，想達到這個門檻就非常難。此外，集資建房合作社的運營管理要求，與開發商無異，這對於非專業的個人來說管理成本太高了。除非簡化流程，開放第三方合作，否則光流程和管理就會讓不少人望而卻步。

二、集資建房減少了中間環節，在降低成本的同時，也減少了市場上的商業房交易。而商業房交易背後的經濟利益千絲萬縷，商業房交易稅費是當地地方財政的一大來源。儘管不會影響當地土地出讓金收入，但集資建房與當地地方財政有一定的衝突，還會影響地方GDP數據。因此地方政府其實是不願意看到集資建房成為趨勢，在實際操作中對集資建房說不。比如說民政部門能否同意集資人的登記申請，集資建房合作社能否從國土部門獲得土地，等等這些也是未知數。畢竟各個職能部門屬於當地政府的下屬機關，很容易受到利益關係的影響。

從嚴打小產權房來看，各地並不希望影響其現行的商業房市場。而集資建房動了地方財政和GDP的乳酪，被限制也就可以理解了。因此，題主的想法很好，但實際上很難推行。

我自己就是給親人朋友借了80萬，買了一塊位於國道旁邊約150平米左右的地，之後報建，各種手續經過2個月花了4萬左右費用辦下來，然後找銀行抵押貸款60萬。一樓4個商鋪，二樓有130平米的商用連體空間。三樓標準的4房2廳2衛全景陽台，四樓2房一廳一衛，和花園。我把一樓出租，每鋪年租金3萬，租金一次性交就滿一年減兩個月，4個鋪一次性收租金12萬，二樓租給了一家小加工廠，年租每月一萬，滿一年減兩個月，收租10萬。收來的22萬就剛好把3樓4樓裝修好。在銀行貸款的60萬還起來絲毫沒壓力，我每年都有22萬進賬。不到10年，我還清了所有欠款，賺了一棟樓。十年過去了，建造總成本在150萬左右的房子現在最低要1200萬。

根本不可能。只要有一點點常識的人就知道，房價中（初始開售價）中地皮30%，各種稅15%，各種利息10%（開發商借貸銀行）、各種灰色費5%（某組織公僕、老百姓的父母官），看看某個愛國愛民族愛老百姓的組織，究竟掠奪了多少？這麼多利益，您覺得，那個宇宙最英明神武、最偉大無比、最愛民如子的某組織會給您嗎？看看所有前事，集資建房的有哪個拿到了房產證？醒醒吧，已經21世紀了，還要被這樣的畜生們騙嗎？以前信息不發達，可以把強盜、叛國賊、民族變節者身份輕易抹去或者栽贓嫁禍，現在已經不是那個年代了。

如果你想讓你們集資蓋的樓，擁有產權證可以做交易的話。那麼，首先你要註冊一家具有房地產開發資質的房地產公司。然後，通過政府招標，或者拍賣，或者掛牌等方式獲得土地使用權。簡稱招拍掛，需要提醒的是，每一塊土地的招拍掛都不只有你一家參與的。競爭是很激烈的。如果你競拍，投標，或者摘牌，需要繳納巨額的保證金，然後成功後向土地規劃部門提出申請，經過一系列土地規劃部門的程序後，給你批建設用地規劃許可證，然後回國土資源局辦理土地使用證。然而這才是剛剛開始，你需要辦理建設用地施工規劃許可證，建設用地施工許可證，最後向房地產管理局申請網簽口，辦理商品房預售許可證。在這期間，你還需要向財政局，環保局，勞動局，社保局，稅務局，工商局，建委，人民防空，自來水公司，天然氣公司，電業局，熱力公司，消防局，安全生產監督管理局等單位辦理大量的手續，申請書，繳納費用，驗收等等。這樣並沒有算結束。既然是大家集資建房，每人的財力不同，需求不同，你還要分配戶型，面積等等。你以為搞房地產就像家裡二畝地那樣隨便你蓋啊。如果不這樣搞，嫌麻煩，那你只能在村裡拿一塊集體土地的土地使用權，也需要國土局，村委會，鄉鎮政府批准。然後蓋好房子之後屬於小產權，無法交易過戶貸款，只能私下買賣。另外目前各地政府已經禁止小產權房建設了。

假如我們真打算這麼干，咱們從頭捋一捋程序。第一步，我們得先成立一個公司（得用這個公司去辦開發資質，沒資質不讓開發），這個簡單，註冊資金啥的現在都好辦，有個公司，就要把所有參與的人召集起來搞個股東會，大家入股，這裡要解決個股東不能超過200人的問題，還有個股東把錢交來如何監管的信任問題，好吧咱們假設都解決了，有個懂經營的把這些事兒都解決了。錢到位了，然後去辦開發資質，弄個暫定資質吧不難。到這裡準備工作就算做好了，快的話三四個月弄好差不多。

現在去找地，按正常政府招拍掛程序來難度比較大，要找到合適的地（大小合適位置合適的，大地好地買不起，等到合適的不知道猴年馬月），咱假設有塊地正好，拍下來，然後去跑規劃局報批規劃、建委報立項、土地局跑土地證，這假設你有關係，算4個月完成吧。期間同步把圖紙設計搞完，找設計院做設計，同步搞圖紙審查報批，期間要跟十來個個政府單位打交道，圖審、消防、人防、城管、園林、環衛、公共事業、電力都溜達幾遍。土地手續和規劃手續差不多了就該搞建設手續了，這步主要在建委，跑施工許可證、找施工單位做總承包招投標（必須走的程序），找土石方、監理什麼的單位都不提了。跑建委的時候把上文那些單位的章都蓋了，全湊齊了一起去建委把施工許可辦下來，算上公示時間大概3個月能搞定。

好了開工幹活，土石方開挖，下樁基，期間要跟各種質安檢、城管、公路、市政打交道，按要求安全文明施工難度相當之大，好吧一一克服，三個月蓋到快要具備預售條件了開始對接房管局辦理預售證（什麼我內部消化也要辦？對的，要辦，不然你沒法網簽就沒法辦房產證，此時就要招標物業公司把物業的手續搞定）。繼續蓋繼續蓋，施工過程中各種採購、質檢、驗收咱都不提了，各種部門打交道，經過了一年施工，樓蓋完了，找市政水電氣暖公安消防去對接，辦理市政對接手續，上述單位去施工搞定對接。差不多一年半吧，好了要竣工了真開心！且慢，前面說的各種部門再從頭跑一遍，幹啥？竣工驗收，政府監管。咔咔咔，一通驗收整改再驗收再整改，把二十幾個章再蓋好，驗收分兩步，竣工驗收跟建委質檢站打交道，第二步綜合驗收，跟其他部門打交道。此過程大概4個月吧。驗收完畢，終於可以交樓了。

物業公司進場，業主們進場，開心啊有新房子住了哈哈哈。還不行啊，還有兩步，決算、交稅（各種所得稅營業稅等等）。另一邊再去再去辦產權證，大證小證辦好，期間什麼維修基金市政官網開戶運行啥的一併都辦了。大概5-12個月齊活。這個事兒到此算是全部完成了，期間大概需要3年時間（不順利搞個五年八年都有可能），耗費無數人力物力，各種成本，算一算帳還不如直接買樓合算（蓋一座樓的成本控制問題更複雜，這裡就不展開說了）。

你能看到這裡是不是覺得眼都瞎了？真幹起來可比光這麼看看複雜多了。中間無數困難新手很難克服，所以說開發個樓盤是相當不容易的，奔跑吧騷年。

有，我以前一位老師傅就是這樣，三線城市下面的一個小縣城，而且還是縣城外圍，旁邊就是農田了，位置不太好，六層小樓每人一層，一百三四十平方，四十多萬，說是可以辦房產證，由賣地的人負責辦，至於辦沒辦到沒了解，建好後房子倒沒什麼問題，因為合夥建房很多東西難處理經常鬧矛盾，當時市區郊區兩千多一平不買非跑縣城裡，現在當初看過的那個樓盤漲到七八千，而且高鐵站也建附近，慢慢開發好了，現在看來怎麼也比現在合建的小房子要好得多。

暫時操作性還達不到，一個是利潤空間大，沒誰傻得願意把利潤讓給你，另一個是宏觀上的原因，目前地產行業也支撐著郭嘉經濟，而且暫時還佔比太大。

所以，如果郭嘉慢慢拜託這一塊的依賴性後，各地產公司自然會跌下來，即使不跌下來，也會因為各審批環節沒那麼嚴格，自然會充斥自由競爭，甚至會出現類似工業上的代工情況、或者出現眾籌再打包給專業地產公司等等。

但綜合來看，這個過程太長太長，長到我們這代人不一定等得起。郭嘉工業復新、新興產業崛起，高科技崛起、包括現在講的供給性側結構改革等，等這些改革起來、再佔據郭嘉稅賦絕對大頭，需要的時間太長太長。

有很多這種例子了，在廣州深圳很多客家人潮汕人都這樣干過，比如在廣州太和有客家人集資買了塊地然後他們客家商會裡有人在做建築開發這行（合生的朱孟依家族）由他們承建，建完後房子是小產權房不單自給自足還能賣掉一些給他們其他老鄉，如果是一群不認識的剛需一起想做這事別想了不現實的