對於短時間內不要二胎，但是未來會要的家庭，現在換房合適嗎？

換房前都要考慮些啥？小七為你講一講~

對比不同換房方法下對現金流的影響

評估換房能力涉及兩個方面：

1. 首付是否充足

一般來說，新房首付大部分來自於出售舊房還清原貸款後的凈值，如果凈值還不足以支付新房首付，那麼還需要籌措款項：

剩餘新房首付款=新房凈值-舊房凈值 =（新房總價-新房貸款）-（舊房總價-舊房貸款）

比如小江家舊房價值120萬，還有50萬貸款未償清，想要新購入的房子總價180萬，預計最多能貸款90萬，那麼還需要籌措的金額就等於（180-90）-（120-50）=20萬。

2. 如果貸款換房，還款能力是否足夠

一般換房都意味著更好的房子和更高房價，如果換房後的貸款壓力會影響其它理財目標(如子女教育，保障支出等)或生活水平，也應該考慮換房時機是否合適。

以貸款90萬元為例，按現在的長期貸款利率4.9%計算，每月最低還款大約在5000元左右，建議占月收入不超過30%為宜，即月收入不少於1.5萬元。

如果手頭現金不足，按照最高可貸額度及不超出還貸能力的較短期限考慮貸款；

如果手頭現金寬裕，支付最低首付後尚有結餘，就要考慮是否進一步利用房貸槓桿，把錢用在投資而不是支付首付上。一般來說，如果有比房貸利息更高的穩定投資回報，可以在許可範圍內多貸款，拿錢去投資更好。如果找不到比房貸利息更高的投資方式，則減少貸款額度。

換房以先賣後買為宜，可以免去很多資金周轉甚至借過橋貸款的煩惱，但需要考慮售房之後無房可住的銜接期。

如果銜接期間較短，可以通過住旅館解決。如果賣房和新房交接之間時間較長，則要考慮租房的成本 – 短租合約通常更難談妥，價格也會相對高。和買房下家談妥售後推遲交房，給付多餘房租也是一個選擇（最終的額外成本=房租*銜接月數）。

先買房後賣房面臨的最大現金流問題就是首付的資金周轉，在換房前要仔細考慮融資的渠道和融資成本。

比如上文的例子中，如果小江打算買新房的時候舊房交易還未談定，舊房房貸暫未結清無法繼續貸款，則就要籌措至少90萬元的首付款，預計3個月後賣房成功資金到賬，按照平均資金成本10%，換房的額外成本為900,000*10%*3/12=22,500元。

綜合考慮好以上幾點，就可以做好充分的準備換個新房啦。

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原來題主是北京的啊，難怪會擔心房子的問題。其實一線城市的改善人群擔心的都一樣，不換吧，實際需求擺在那兒呢，換吧，現在的房價真是……。但是好在今年的行情沒有往年那麼誇張，起碼置換還是很靠譜的。改善其實和剛需沒啥區別，都是剛性需求，只是想要的面積大小不同而已，出手時機也談不上合適不合適，有需求就出手，該出手時就出手！

在選擇新房還是二手房的問題上，我建議選擇新房。首先，想買到一個位置、配套、戶型等各方面都滿意的二手房很難，看房本來就是個磨人的過程，二手房交易也很漫長，另外二手房裝修……我就不說我的經歷了，簡直是血淚史。當然如果能幸運的買到各方面都很不錯、又精裝修的次新房，那倒是很不錯的~其次呢，二手房的保值率畢竟不如新房，雖然是自己住，但是也要考慮資產保值的問題，現在的新房科技含量都不一般了，銷售說的各種聽不太懂的技術名詞，雖然會搞得人有點暈，但是實際居住起來那就幸福了，這點題主可以向那些住科技宅的人打聽打聽，生活質量是二手房比不了的。第三，就從咱們最實際的居住需求上來講，現在新房的戶型設計都更合理，更人性化了，另外小區的配套也都是有規劃的，園林綠化設計的也很高大上，特別是車位數量上，基本都能保證家家都車位，這些二手房真的比不了。

說到600萬的預算，這個價位內城的位置就免提了，總部基地那邊的大戶型小區比較不錯的就是中海的吧，那價格……我等平民只能看看……，但是題主可以沿房山線看看新房啊，別太遠，就在長陽之前的這幾站考慮就行了，離單位近，房價也合適。那邊有奧萊，日常生活絕對能滿足，當然咱們都希望里城裡近一些，可以考慮稻田站那邊，有一些新房，總價600萬也能下來，面積有個120平吧，四居夠了，對咱們老百姓來說是性價比非常高的了，因為有學姐住在附近，所以多少聽過一些，開發商是中糧集團，小區叫中糧京西祥雲，因為有大悅城這個成功的商業經驗在，小區以後的配套會相當好。

本身房子也挺不錯，現在特別流行的一些科技設施都有，當然主要還是環境比較好，戶型挺合理的，如果現在孩子比較小，需要跟父母一起住的話，主卧衣帽間可以改成小小的嬰兒空間，放個嬰兒床足夠了，等孩子大了再搬到兒童房。題主想要二胎的話，兒童房還能一變二，而且空間足夠，這點挺有吸引力的。

那附近還有一些其他品牌開發商的樓盤，不過買房還是要綜合考慮，除了個人喜好，論性價比的話，這個評分應該是最高的，畢竟沒有短板嘛！

您好

預算600多萬是指總價並非首付對嗎？並且對於「換房」的理解，我認為您是要賣掉現有的住房才能湊足預算，如果是這樣的話，要知道「賣一買一」永遠都是最難的，尤其是對於改善的朋友來說。所有建議您暫時等一等，畢竟您也說了幾年內不會要二胎，也就是說改善需求不是那麼迫切，不妨在等一等。

另外您說的選擇新房還是二手房，還是建議您在能力範圍允許的情況下選擇新房。為什麼選擇新房呢？既然是要改善，那您對房屋戶型面積和樓盤品質肯定是有要求的，而一般情況下新房的品質肯定要優於二手房，至少選擇的餘地更多。

目前北京二手房的確是降價了的，新房價格倒是比較穩，在這種情況下是比較適合購買首套住房的，改善置業可以等一等。

當然如果您堅持要改善的話，建議您看看北苑、瀛海、舊宮等區域的房子，無論是價格還是配套，都是性價比較高的幾個區域。

得換啊、現在不換以後更貴了、我前幾也是想著過幾年再換大的，因為當時兩局就夠了，現在老人過來看孩子都一起住，急切需要換房了才看，比前幾年貴多了，前幾年我就應該換。所以現在手裡有錢能換大的就換，等明年後年三年後得掏更多錢，房價漲的速度可比工資漲的速度快多了。另外總價格600萬換大的可以不用在城區看二手啊，稅高。可以看新房啊，現在新房都有裝修也比較省事省心，如果朝陽和海淀都找不到合適的總價，可以去西南片區，畢竟那邊現在價格暫時沒漲那麼快，總價600萬能買到三居就趕緊下手，以後漲了真就換不起了。找個有精裝修的這樣也省錢省事了，找個大開發商的以後服務有保障。

我覺得買房時機沒什麼合適不合適，你有需求就抓緊，別猶豫。你好歹有600萬的預算呢，不看城裡的應該問題不大，我覺得房山或者大興那邊應該有不少選擇的，建議樓主看看房山的，挑個綠化好的，有新風系統的，適合全家居住。

我覺得樓主完全不用太糾結，對於自住需求，只要有資格，錢夠，就儘早出手！600多萬對於主城區的房價來說確實達不到樓主的要求，但是五環外還是有可能的！最後我想說的是，能買新房就千萬別買二手房，現在的開發商理念都很超前，新樓盤無論是戶型、裝修標準、小區的配套規劃等等都完勝二手！

相比中小戶型，改善型產品的購買人群更突顯自住需求。他們之所以要改善住房，主要有兩方面的原因，一是，由於家庭成員的增加，急需擴大居住環境，以小換大，尋求改善；另一個則是，對原有的居住環境不滿意，包括對所在區域、樓盤環境及學校配套等，以尋求更舒適的環境。因此北京中糧京西祥雲項目，在戶型設計時，除了戶戶南北通透，保證採光、通風等舒適度最大化以外，尤其注重景觀資源。

刺激購房者想改善住房的因素有很多，比如想要生活更便利、想擁有自然景觀資源或者考慮小孩的教育因素等，需求不同，對項目的關注點也不同。個人認為，如果在北京，市中心的改善型房源機會更大些，如果能兼具自然景觀資源就更有競爭力了。改善型需要改變的不只是房子的大小，而是房子背後的整個生活體系。

換房完全看個人情況，有需要有需求就可以考慮換，最近也在考慮換房，看了北京周邊很多區域，個人對比了一下，無論環境或是交通還是房山區域性價比更高些，相比六環外新房都已經60000+，五環附近房山的價格真的很良心。

我覺得這個價格 要是追求品質，又不想遠離市區的話中糧一個樓盤比較合適 ，我去看過 在稻田地鐵站 品質做的也挺好 唯一的缺點是周邊配套現狀差點 不過銷售說中糧有個自持的移動大悅城 感覺還不錯 而且地鐵站周邊確實有空地。相信能發展起來 不過預計最快得三到五年吧 不過感覺住的話 氛圍還是不錯的。個人觀點 不喜勿噴啊。有想法的老鐵們可以去看看.

我覺得換房沒有合適不合適一說 完全看自己個人情況 針對現在房價的趨勢 能早換就別晚換 好怕一天一個政策 最後連廁所都換不上 預算600萬我個人覺得 地理位置沒什麼能挑的 只能從環境和產品來挑自己覺得合適的 好的產品 無論是對於自己未來生不生二胎都沒有影響 選擇名企開發商比較重要