2020年，在惠州哪裡買房比較好?

05-01

住房公積金在南京交的，計劃首付40~45w(原來35w)，月貸4000~5000

二、打算過完年去惠州買新房或者二手房，今年，年底就去惠州工作、生活、定居了。

三、臨深的惠陽區，大亞灣區，到底怎麼樣啊，以後規劃、發展什麼的，還有深圳地鐵延線到惠陽區，是真的嗎？

四、想聽聽惠州本地人的意見，謝謝大家啊

原問題已經修改了2019改成2020了。

沒有最好的樓盤，只有最適合置業者的樓盤。

針對不同目的的置業者，推薦的片區和樓盤是截然不同的。

就片區而言，惠州最受熱捧的無非就是大亞灣西區、惠州南站周邊、惠城區金山湖和江北四個片區了。最有投資潛力的還有幾條線，大概就是深圳14號線、莞惠城軌沿線和惠州市1號地鐵規劃線這麼幾條。其他的各種客專沿線站點可以參考目前的廈深高鐵各站點的情況，不提也罷。

以上都是講大方面的，稍微知道惠州的總體情況就好了。

至於臨深的惠陽區，大亞灣區，到底怎麼樣這種問題沒法回答，地方規劃寫得挺清楚了，我是不太想重複。就回應你最後一個問題吧——深圳地鐵延線到惠陽區，是真的嗎？

答：該線路未納入《深圳市城市總體規劃(2010-2020年)》，也未通過深莞惠三市聯席會議，當然也未能通過國家發改委審批。

這個回答直到2020年都是唯一的、正確的、權威的回答。

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補充下惠州北站的2019年初步判斷——

首先，道路是曲折的，前途是光明的。但這個新區要建好房子，大概是10年之後的事，也就是2035年左右吧。目前惠州北站，乃至金石二路一片的地基本都在動工了，但參考周邊金石一路和二路，乃至金石七路周邊的情況看，20年建成像樣的城中村就不錯了。當然，惠州北站這邊的建設速度會快一倍左右，畢竟高鐵還是有點用的。

不過，惠州南站、臨近大亞灣的片區其實也花了五年才建起來，要說人氣、配套之類的，我說十年才能合格真的相當保守了。

其次，惠州北站和其他地方截然不同，發展速度根本快不起來。因為有兩大局限——偏僻和交通制約。

眾所周知，惠州老城區的發展方向一直都是向南發展的，或許是因為深圳在南方，從十幾年前的南部新城，到今天的金山新天地，可以說，改革開放三十多年來，惠州市的幾乎每一個重要項目基本都放在老城區南方。沒有一個大項目是向北面發展的。

一個都沒有。

所以，距離惠州60公里的惠陽叫城區，道路兩側基本都有各類重大項目（惠大、港惠、跳水館、中職城（要知道惠州九成以上職校原本在江北片區的，結果後來只有技師學院搬到惠博大道）和村民建房，而距離惠州20公里的博羅，惠博大道20公里沒有任何大項目大企業大場館或者較大的學校。

交通不好的瓶頸在哪呢？在過江大橋。

2018年之前，只有三座橋，其中惠州大橋是平時堵到凱賓斯基，下雨堵到義烏。合生和中信稍好。現在加了隆生大橋，然後在建的還有梅湖大道的過江大橋（貌似叫第三東江大橋），還有一個鐵路公路兩用橋吧……

大家用腳趾想一想，為什麼一下子建三座跨江大橋呢？肯定是因為太堵了啊。

然後大家再想想，六座跨江大橋夠不夠呢？

其實也只是緩解交通堵塞而已，為啥？

因為江北類似於半島一樣的形狀，目前只有惠州大道、雲山路、三新南路等幹道分流，再多橋也得從這三四條路走，所以還是沒有把根本性的問題解決掉。

其三，惠州北站只會增加惠州的交通痛楚感。

惠州的交通規劃痛點很多，最突出的有兩個——惠州市汽車總站和南線客運站相距不到一公里，完全沒有達到分流車流、客流的目的。

第二個就是惠州站（三站合一）。上面我說過江北堵車嚴重，但不了解的人可能認為就是一般從城市堵車，實際上是不了解惠州站的特殊，惠州站是火車站，莞惠城軌小金口站、惠州市xx汽車站（未建好，在火車站對面）的同一地點。

可以想像，今後有多少人流會在三大站這裡聚集，然後幾乎全部朝江北方向分流。

然後是惠州北站，這個高鐵站和惠州站距離也不遠，三四公里吧，沒仔細看過。

這又是個尷尬的距離，需要轉車，很不方便，直接導致了惠州人無法通過莞惠城軌把高鐵的優勢利用起來。尷尬二是惠州北站對市區來說又太遠，非常遙遠。

可以說，市民從老城區到惠州北站和惠州南站一樣遙遠，幾乎要耗費60分鐘以上時間，這個時間差不多是坐公交車到惠州機場的時間（50分鐘）了，所以，不管惠州北站能聯通哪些線路，對於惠州人來說，都是極其不便的交通選擇。

其實，這樣的規劃思路也有其優勢。大家知道，廣州和廈門都是以一個中心站點為主導，其他站點分流的規劃模式。這種模式下，中心城區經濟發展極快，交通極其便利，郊區也能通過主城區快速轉戰，缺點是中心樞紐區域能堵成黑洞。

而惠州、東莞這些三線城市選擇的是另一種分散站點，全面發展的規劃思路。好處是各片區優勢互補，共同進步，劣勢是無法形成集中、明顯的交通優勢。

目前來看，廣州、廈門模式是勝出的，而且未來幾十年內還是會保持優勢，但從長遠來看，集中到中心樞紐站點再分流的設計今後很難調整。惠州、東莞的交通模式雖然在較長時間內無法顯示優勢，但可能在更遙遠的未來會發展成更加先進的城市交通模式。

惠州要看你主要在那上班和生活了，惠州主要分為本地市場和臨深市場兩個大類別。

本地市場在惠城區，包括了：江北板塊、金山湖板塊、紅花湖板塊、東平板塊、水口板塊等。

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臨深市場：大家一般就認為是大亞灣、惠陽和惠東這幾個地方，但是未來惠州通過高鐵和城際鐵路會連接幾個區域。像仲愷、博羅等區域都會通過高鐵和輕軌鏈接深圳西麗（高新區北區）和前海兩大商務核心區。

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如果你主要在惠州生活，我建議你第一選擇金山湖板塊，這個板塊未來的商業配套會是整個惠州最好的，但是你目前的預算估計買不了太好的小區。第二我建議你買惠州北站（小金口）附近的房源，這塊區域距離惠州江北CBD不遠，而且未來可以通過高鐵鏈接深圳西麗，會成為深圳人外溢的主要考慮地點之一，目前你的預算還有一定選擇，但是也不會特別多。

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如果你要深圳惠州兩地跑，目前大亞灣和惠陽的價格已經超過你的預算了，150萬以內很難買到好的房子了。我建議你往仲愷那個方向考慮一下那邊相對於大亞灣的價格會便宜一點，未來可以通過城際軌道鏈接深圳前海，150萬總價還是有一定選擇

臨深一般指離深圳5公里範圍內，而這個區域內新房加二手房差不多有七八十個樓盤，我們把這七八十個樓盤分四類來討論：

一、靠近地鐵口

靠近地鐵口分為靠近「沙田站（在建）」和靠近惠州規劃地鐵口；先說靠近沙田站的樓盤，臨深離沙田最近是2.5公里的碧桂園深薈城，未交房再加上限售3年，所以近三四年不可能有二手房出售；新力睿園距沙田站4.1公里，其他樓盤距沙田站都是超過5公里，對於自住來說，超過1公里基本沒辦法走路回家，都需要選擇其他交通工具，而未來公交接駁路線具體怎麼安排還未知，所以超過5公里的基本可以理解為離沙田站很遠，基本需要開車。

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惠州延長線有四個站：白雲站、草洋站、惠州南站、新橋站；

白雲站附近有：盈潤國際、後浪悅府、東家華府、歷昌華庭、萬城名座，只列出一公里以內樓盤。

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草洋站附近有：匯星名庭、家路壹號、富麗達花園、金地自在城二期（1.1公里）；

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惠州南站附近有：一公里範圍內沒有樓盤，超過一公里有星河榮域、昶園、花樣年花好園、星河丹堤；

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新橋站附近有：一公里範圍內沒有樓盤，中信新城距1.3公里，惠陽雅居樂花園距2.5公里；

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二、小區帶名校

1、公立學校：華中師範附屬學校（龍光城引進）、華南師範附屬學校（星河丹堤引進）；

2、私立學校：北京師範外國語學校（卓越開發商引進）、廣外附設外國語學校、北大培文、清恆小學（恆大引進，只有1-5年級）；

私立學校沒有劃學區，所有家庭都可以繳費讀書；公立學校是劃學區的，現在華中師範和華南師範都屬於學位資源緊缺，大部分深圳剛需客因為孩子在深圳無法上好的學校而選擇讓孩子到惠州讀書，再加上惠州本地人也都往這兩個學校報名，導致這兩個學校現在學位很緊缺，同時也把這兩個小區的二手房價格拉高，新房價格更是接近2萬。