怎麼開設好的民宿？

01-03

因為自己長期做的是度假鄉村民宿，便主要針對鄉村民宿談一談。我認為同樣可以把這個話題分為兩塊來談。
一個是「民宿能不能做？」
一個是「如何做好民宿？」

首先來說第一個，開一個鄉村民宿的可行性問題。
?你的民宿所在目的地遊客量今年增長了嗎？
?你的民宿所在目的地共有多少家民宿，今年新開了多少家民宿？
?你認為目的地市場現在更好做了還是更難了？
做民宿前，你是否有思考過這些問題。
關於鄉村民宿，我們需要做的市場競調和數據收集需要比城市民宿更為細緻，因為鄉村民宿的平均投入成本和運營成本都要遠高於城市民宿，對市場的了解和數據的整理分析便更為重要。
我們在做市場數據收集時，主要從以下幾個方面來考慮。
市場趨勢：包括民宿所在目的地遊客總量和民宿總量兩塊，遊客總量決定了蛋糕有多大，民宿總量決定了蛋糕有多少人在搶。趨勢變化指的主要是遊客量的每年到底是增長還是下降，漲幅如何？
市場生命階段：即當地民宿市場所處的生命周期，屬於新生期、成長期、成熟期、衰退期哪個階段，此所處的生命周期決定了以後的經營策略與運營的難易程度，比如處於衰退期的麗江，對於小白玩家來說，想經營好無疑是很大的挑戰。

可經營期：經營期的長短決定了一家民宿全年的可預定間夜量。四季型的經營期較長，通常全年可經營，價格波動幅度較小；應季型的通常只經營幾個月，價格波動幅度較大；熱點型的基本上靠一年中某些特殊的時間段，經營期最短，且價格波動幅度最大。
市場均價：不同旅遊目的地的民宿會擁有不同的價格水平，而這個與目的地與一線消費城市的距離有關，也與這個目的地的產品品質有關，比如國內民宿均價最高的莫干山便是因為位於上海、杭州、蘇州、南京這些華東核心城市的三小時可達圈內。
消費人群：遊客人群的當晚留宿比例，消費人群的年齡結構，消費人群的消費能力，消費人群的預訂習慣。這些因素決定了民宿日後的推廣方向。
周邊景區：鄉村民宿由於其度假屬性，其經營難度會與周邊景區的流量變化有著深度聯繫。與周邊熱門景區的距離、景區的開放月份，景區是否有親子屬性，都直接影響著民宿的經營。
競爭商家：同檔次的競爭商家有多少家，同樣設計風格的民宿有多少家，同樣價位的民宿有多少家，是是否有現象級的競品商家存在。
以對目的地的競品民宿市場基本信息收集為例：
比如，我想在莫干山開一家高端民宿「尋夢美宿」，15間房。北歐設計風,均價1000起。
那麼通過攜程、飛豬、美團等平台，我們便需要對以下情況做一個數據採集。

莫干山有多少家北歐設計風格的民宿；分布情況如何;
莫干山民宿在各平台的點評積累情況（數量和耗時）；
與「尋夢」產生直接競爭關係的民宿有多少家;
"尋夢「與競品民宿相比有哪些優勢和賣點;
主要競品商家的遠期房態情況。
通過對這些採集數據的整理分析，我們便可以對市場有個基礎的了解和判斷。
那麼接下來我們便需要做一個重要的工作，成本核算和營收預算。
鄉村民宿的成本核算要比城市民宿要複雜麻煩的多，比較固定的成本就有租金成本、設計成本、裝修成本等等，如果再涉及到餐飲、會議、活動等業態，還會更加的複雜。相對浮動的是運營成本，這部分成本會和門店入住率息息相關，主要包括人工成本、能源成本、客用品成本、銷售成本等。
有關鄉村民宿營收預算的部分，是基於對自身民宿的價格定位和市場的判斷來做的市場預估，在做預算時，平均房價、平均出租率、房間數量、可經營天數、淡旺季劃分等等，都需要做相應的考慮。
因為已經做了成本核算，所以也可以根據每月的營收目標（根據市場淡旺季有所變化），自身的價格定位，可以算出盈虧平衡點所需要的入住率，那個入住率便是生死線，生死線之後不可退。

所以有關「鄉村民宿能不能做」，便是在了解市場的基礎上，通過對未來的成本營收測算，最終對自己運營銷售能力的一個判斷，如果沒有做到生死線以上的信心，那便不要輕易涉入。
這裡再延伸一個話題，各地的民宿相關政策，有些地方會有關於民宿的扶持政策，比如松陽、桐廬、中衛這些目的地。很多地方也出台了很多民宿評級和投資補貼的政策，對民宿經營者來說，會是不小的幫助。
同樣的，有些地方也會存在政策性風險，目前這種風險主要是環保方面帶來的風險，而這種風險造成的損失也可能是最大的，所以一定要先了解潛在的風險程度，如大理、瀘沽湖，大量的海景民宿因為環保的原因被拆。
我們現在再來看第二個話題，「如何做好鄉村民宿」。
我把這個同樣分為三塊，一塊是如何做好民宿產品，一塊是如何做好民宿運營，最後一塊是如何做好民宿營銷。
在鄉村民宿的產品打造上，不得不說，鄉村民宿確實擁有這比城市民宿更高的產品可塑性和更多的想像空間。不如在產品營銷賣點的打造上，便有眾多方向可以選擇，比如，絕美景觀類，代表民宿是浮雲牧場、太湖小院、過雲山居；比如，優秀設計類，莫干山十八邁、安吉簾青；再比如，網紅打造類，樹蛙、詩莉莉....

有關鄉村民宿運營的部分，有一點是很難把握的地方，便是民宿是一種介於標準和非標之間動態平衡的住宿產品。標準的是民宿的床品質量、乾淨衛生程度、用品配套的齊全等，非標的是體驗、是服務，是那種民宿主人招待客人的那種親近感。喜歡民宿朋友的一句話：民宿，當不止於所見。
所以你真的如果想清楚了要開民宿，便需要真正考慮和落實一些落到實地的東西。

前期準備：

選址：確定城市和具體目的地，

確定風格：設計風、景觀型、網紅型等

確定體量和預算：確定房間數、預算標準

市場環境調查：市場生命周期階段、競品發展情況

開業階段：

人員配比：確定人員分工和職責配比

管理制度：門店日常運營管理制度

接待標準：管家前台接待規範

營銷體系搭建：ota、短租、自營渠道、媒體平台等

經營階段：

日常運營調整：管理制度調整、工作內容調整

營銷推廣推進：每月入住率及營收目標及任務

關於如何做好民宿的營銷，關乎產品、關乎平台、關於媒體，需要花很多的時間來講，相對這一塊做深度了解的，可以看一下老花的知乎專欄。
民宿私塾?
zhuanlan.zhihu.com

得是民宿，而不是酒店。要有人情味兒。

首先，棧棧在這裡為大家先簡單介紹一下，開一家民宿需要具備的證件及手續。因各地的政策不同，一般的話，需要準備好身份證、治安、消防許可手續、衛生許可證、營業執照，有的可能還需要具備稅務登記證、特種行業許可證等。
經營民宿需具備證件、手續
一、身份證複印件、營業執照
二、治安、消防許可手續、衛生許可證

三、稅務登記證、特種行業許可證
下面進入正題，想要經營好民宿，其一，選址是關鍵。李嘉誠說過「地段、地段、地段」，選址的重要性也直接性關係到客流量，如果靠近景區，交通便利，那肯定是大多數遊客的首選。而相對的，靠近景區也意味著壓力大，租金高，除非是自己的房子。
其二，環境與裝修風格。
首先大環境要優美，位於郊外的話，必須空氣清新，有山有水，。小環境則要乾淨舒適，即便是老舊房屋也要裝修翻新，衛生是首位。一個有裝修特色的民宿，就意味著已經成功了一半。如泉州兮遇民宿，他們將各式園林風元素與閩南風韻相結合，極具藝術美感，受到不少旅客的熱捧。
其三，口碑、服務。
金杯銀杯不如百姓的口碑，民宿服務的好壞直接決定著顧客的回頭率。從客人預訂感受到的及時與準確，到客人入住後的貼心服務，讓客人在陌生的城市裡能夠感受到家庭般的溫暖，再到客人離店後的輕鬆愉快，都與民宿服務息息相關，只要服務好，口碑自然就會越來越好，客人也會幫忙轉發宣傳，何樂而不為呢
其三，民宿管理。
在日常經營管理中，房主們往往會遇到的一個問題就是，預訂的平台各個渠道不互通，如果A平台有人預訂了一間房，那麼需要手動把B、C、D、E平台的房源同步關閉，步驟繁瑣又容易出錯，還會導致財務統計錯亂、不統一，造成極大不便。
此外加上人工工資成本，不僅燒錢還收入減少，甚至虧損。而用客棧先生民宿管理軟體，直接成本節省33000元！
選擇正確的民宿管理軟體則會事半功倍

客棧先生是一款民宿客棧管理服務系統終端，專註服務於短租民宿規模化運營，提供民宿運營管理整體技術解決方案，可實現在一個系統里管理多個民宿預定平台的房客諮詢、財務統計、訂單管理和房態等，為房東極大降低運營成本，提高收入。

近年來，各地民宿數量呈爆髮式增長。民宿作為一種新型的非標準住宿業態，站在了旅遊業創新升級發展的風口。
今後，我國民宿產業該如何進一步發展？眾多專家表示，隨著市場擴大，供給開始過剩。民宿經營者個體力量相對薄弱，民宿經營者將需要聯合營銷活動來抱團取暖。現今住宿業的發展，趨向於合作共贏的發展模式。品牌加盟的現象愈發普遍，民宿行業的發展是否同樣順應這個趨勢，加盟能給投資人帶來什麼？
小島首推將為您解析民宿加盟背後的意義。
品牌效益
大多民宿人選擇自媒體營銷方式進行宣傳。但通常，自媒體營銷成功率低，推廣範圍難以擴張，轉化率低。
而品牌加盟能給加盟商帶來經濟價值和社會價值，即品牌效益。品牌知名度及其影響力會將加盟商在行業帶到一個新的高度。能迅速達到宣傳效果，提高其市場競爭力。加盟商獲得更多的流量，豐富且穩定的客源。加盟商能借其更快速地成長。
管理與運營支持
很多民宿人因情懷投身於該行業，對經營並沒有系統的概念。在實際運營過程中，不斷遇到新的問題，摸索著前進。
品牌加盟後，將獲得該品牌方的管理系統和運營支持。品牌方有豐富的管理經驗，有專業的經營團隊，能給加盟商打造堅實的運營保障。從而降低加盟商的運營風險。特別對於剛涉及民宿經營的投資者有很大的幫助。

人員培訓的統一管理，提升對應的專業技能，為加盟商打造自己的團隊。
採購成本降低
品牌方進行規模化採購，降低了成本，且產品質量有所保障。
加盟商單獨採購的體量小，一般只能選擇二次供貨商，且產品質量不穩定。品牌方的規模化採購體量大，直接與生產商合作，降低採購成本。且規範的採購模式，使產品質量得到保障。
民宿特色的保留
民宿行業的加盟有別於酒店加盟。酒店加盟需統一風格，統一設計，以複製的模式擴展。但民宿加盟個人認為重要的是理念的相符。而保留民宿人原有的風格和特色，使住客在不同區域不同文化中體驗另一種生活。
收益增加
加盟的根本目的是增加收益。上述前三點都從運營的不同方面為加盟商帶來了收益。另一種意義上的收益，是減輕了民宿人的運營負累，是民宿人有更多精力放在運營以外的事物，提升民宿的文化傳遞。
未來，進行規模化、品牌化擴張、提升各自品牌的價值是民宿產業發展的大趨勢。民宿業的品牌加盟更類似於獲得一種系統服務，利用其專業性，採取針對性的對策解決民宿業現存運營問題。從而解放民宿經營者，還以文化情懷的靈魂。

民宿客棧，重點在「民」。

如何體現「民」，遠離「市」，大道同源,殊途同歸。
首先呢，我想說的是，做民宿之前，你一定要想清楚你為什麼做民宿，如果你的理由是賺錢，然後你再也想不出其他理由了，那您就可以不用往下讀了，哈哈。（原諒我的耿直）廢話不多說，咱們來點乾貨。
1、你的民宿開在哪？
關於民宿選址，首選外地人熟知的商圈和景區周圍，然後交通方便是最主要的，最好就是出門就有公交或者地鐵什麼的，如果位置不好，房子再便宜也不能要，除非就是位置稍微偏一些，但是房子很有特色，那也可以，酒香不怕巷子深嘛。如果你還不不知道怎麼選地方，直接打開airbnb，小豬搜索當地房源，看看訂的好的都在哪裡，你就去周圍找。
2、你做了多少套呢，房子都是買的嗎？
如果你自己有房子，而且位置不是太差，那就大膽的去練手吧，如果你正打算買房子投資，那你也考慮買個可以做民宿的房子，因為這樣你不用擔心月供，而且還可以給你賺零花錢，房子還在升值，一舉多得。
3、你的房子一晚上賣多少錢呢？入住率怎麼樣？
這個問題，我想就是說到了定價問題，很多人問我怎麼定價，很多人會說，是不是看周圍的人定多少錢，我就訂多少錢，這樣我覺得可定不行，因為每個房子做出來的質量不一樣，其實沒有什麼可比性，定價就看自己心情，哈哈。正經的，我覺得可以根據你的投入，然後再根據你想多長時間收回成本來計算。例如：投入成本10萬，你想5個月回本，那你就要保證每個月純利潤2萬，入住率你可以先按照70%算，這樣你就能算出你應該定價多少。不要太去在乎別人定價多少，根據自己的房子來。
4、你的房子租金是多少？和房東都簽了多長時間的合同呢？
房租租金多少這個問題，我想大多數人都是想知道，我的房子應該租到多少錢才划算，其實這個也沒有一個準確答案，每個房子不一樣，所以你要根據房子的質量來看，房子有賣點，裝修好，哪怕租金高也可以租，如果房子沒有賣點，那再便宜也不能要，因為儘管租金低，但是你買都賣不出去，就算賣出去，也是要低價，那就沒什麼意義了，因為你花的精力一樣，但是得到的回報少，這樣很不值。
5、你房子租過來需要裝修嗎？你裝修一套房子要花多少錢？
這個就是大家都很在意的改造問題。現在做民宿的有兩種，第一是會把房子進行一個稍微大點的改造，改造廁所，改造一些硬體，這樣花費較大，但是一般這樣的會有更好的入住體驗，也是為了能長久做的，這樣弄下來一般一套在1.5萬到2萬。另一種是租那種裝修得不錯，東西也不錯的房子，再加上些軟裝就ok啦，這樣的投入在6000到8000，這樣回本比較快，但相對可能房租會偏高，所以改造問題，因房而異。
6、房子裝修好了，都是怎麼宣傳的呢，在哪些平台售賣呢？
這個就是新手都很擔心的問題，房子弄好了，怎麼定出去。其實這個問題我放到最後，就是想告訴大家這個是最不需要擔心的問題，只要你的房子你弄的夠用心，房子弄得夠有新意，那麼放到平台上就不怕沒人定。現在常用的民宿平台有： airbnb（愛彼迎），小豬短租，途家，螞蟻短租，自如民宿。這幾個都是常用的，我建議新手就先上airbnb和小豬就可以了。之後做熟了再上其他平台。
7、消費者愛住那種民宿？
? 消費者注重文化+入住體驗
現在的80.90更注重的是生活的方式和享受生活，眼光的獨特性也不一樣，而民宿的魅力正好符合了新一代的消費群體。
有一次和朋友出去旅遊，出於好奇網上訂了一間民宿，當我們找到哪家民宿的時候已經三根半夜了，老闆還打折等站在門口等我們，當時高山上的溫度也不高，從這點就已經和星級酒店的服務有著很大的差別。酒店的服務已經是統一化、一體化的微笑和訓練有素的專業用語。而民宿恰恰體現的是人與人最基本的交流，旅遊嘛！交的就是朋友和舒適，這也是在星級酒店提現不出來的。
民宿最能打動消費者的因素有三個：一是選址選在好山、好水;二是設計融合環境、以人為本;三是服務用心、有親切感。
? 消費者最注重民宿的自然環境
據悉，62% 的消費者一年出遊平均 2-4 次，他們願意花 20-40% 的費用在住宿上。消費者對民宿的選擇，第一個要素便是自然環境。消費者之所以選擇民宿而非酒店，主要目的是為了親近大自然、尋求心靈的回歸。
此外，消費者也要求民宿有比較舒適的硬體和軟體，舒適的室內居住的氛圍，還有人為藝術、設計感、隱私。
8、國內成功民宿的花式模式有哪些？
在這個跨界的時代，民宿需要做的可能不僅僅是住宿空間的打造，更需要一些不一樣的。
國內民宿的成功代表——莫干山民宿

莫干山的民宿之所以那麼火爆，是因為莫干山很多民宿有一個非常獨特的空間形態，它都是由幾間房間加一個私密的公共空間，讓幾戶人家可以在那裡共享體驗、做親子活動。另外，歷史文化、人文也是民宿吸引消費者前來的一大原因，接地氣的活動也是客戶體驗的核心。
民宿+ 書店
?南之山書店
位於重慶南山，既是民宿也是書店。

書店內部的結構很是乾淨利落，左邊是書架，有一個個小隔間;右邊是看書的地方，靠著巨大的落地窗;中間是一條長長的走廊，通往盡頭的餐區。功能劃分十分明確，簡單明了。書店的二樓和三樓，均用作民宿來接待入住的客人。
民宿+ 技藝
?花間堂?編織院
編織院曾是麗江赫赫有名的馬幫首領「馬鍋頭」的宅院，距今有300多年的歷史，在麗江古城重點保護民居中排名第2。

民宿+ 花園
?北平花園民宿
北平花園民宿，由一座百年歷史的四合院精心改造而成，只有6間客房。在四合院的屋頂開闢了空中花園和陽光暖房，把大廳和院子打理成綠幽幽的室內森林。

民宿+ 溫泉
?莫干山竹林民宿——棲居
坐浴在熱湯之中，以紅酒、香檳配小食，或是沏一壺莫干山特色高山茶，再與三五好友慢慢暢聊。

農家樂改造民宿
?山楂小院
山楂小院這個處在京郊邊緣小村院里的民宿，以極高的入住率及「零差評」的美譽而聞名。

山楂小院在落地之日起迅速成為京郊民宿空白市場的爆款。山楂小院隱居在北京延慶一個寧靜的小山村裡——下虎叫村。
寫在最後
筆者認為，愜意的民宿生活狀態，確實是很多人心中的理想，這樣的理想還將吸引著很多人不斷投身到民宿這個築夢行業之中去。然而，相信也只有用理性的頭腦和長久的情懷做出來的民宿，才是長久的，有靈魂的，也將是大浪淘沙出的精品。

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