要不要今年在海口買房？有在海口的朋友幫忙分析分析

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想在海口買房的都該好好看看！

海口的購房人群中，基本都是以剛需購房者為主，其中分為海南本地人和新海南人，新海南人由於各種原因選擇在海口定居，因此需要一套合適自己的房子。可是許多人在海口生活的時間不長，對海口這座城市不了解，對海口房地產市場不了解，可以看此文參考參考。

環境

港澳工業開發區離西海岸起步區僅一路之隔，需加強監管。

作為海口人，小編可以驕傲地說海口市的環境條件還是非常優秀的，很多新海南人紮根海口的原因也在於看中了海口的好環境。海口市區絕大部分區域的空氣新鮮、綠樹成蔭，但有一塊區域買房請繞行，就是海口西部的港澳工業開發區。開發區內工廠遍布，廢氣廢水的排放大大影響了那一區域的生活質量，去年受季風影響，海口西海岸個別樓盤的居民經常感受到工廠排放出來的有毒氣體，經過有關部門的整治，西海岸才恢復平靜。可是無論如何，與工廠為鄰的滋味總是不好受，所以不論是買新房還二手房都不必考慮工業開發區，也基本不會有開發商在那一區域布局。

交通

海口人出行的4種交通方式

海口市常住人口220萬，日常的交通出行方式主要靠公交、私家車、電動車和計程車。選購住房時，應該樓盤所在位置的交通是否方便，交通工具的密度是否能滿足日常生活。如果家裡有私家車，那麼大可放心購買非市中心的房子，比如西海岸、椰海大道、濱江路、新埠島一帶，雖然這些市郊區域的公交數量較少，但是有私家車能夠保障你花在上班路上的時間在半小時左右。如果家裡沒有小轎車，那麼買房時盡量還是選擇往市區靠，比如瓊山區中山一帶、美蘭區白龍一帶、秀英區海墾一帶……市區的房子雖然比市郊略貴一些，但起碼你可以在住房周邊就能享受到城市的資源和配套，在上下班路上也能花費較少時間。

配套

海口大中型綜合性醫院基本在市中心

作為海南省的省會城市，海口城市配套基本完善，文化教育、醫療衛生、商業服務、金融保險、社會福利等設施雖然無法與北上廣深相比，但也能滿足你工作生活全方位的需求。然而，說句不好聽的，人生在世誰沒有點災禍病痛，所以買房不要距離醫院太遠，能給你足夠的安全感。海口的大中型綜合性醫院集中在市區，範圍在秀英大道以東、椰海大道以北、濱江路以西和海甸島，這一範圍的分界線旁樓盤林立，在此範圍內買房可以不用擔心距離醫院太遠。最後需要注意的是，西海岸區域目前缺少綜合性醫院，僅有一家海南腫瘤醫院，建設中的海南省兒童醫院最早也得到2018年才能建成。

價格

海口住宅樣本均價

說了這麼多購房的要素，最根本的還是房價，價格才是決定我們廣大購房者買房的基礎。海口商品住宅平均單價為均在8000元至9000元之間，這個價位比較適中，大多數工薪階層還是負擔不起，但有了公積金貸款新政，如果是剛畢業缺乏財力的年輕人還有父母資助，圓自己的新房夢也不算困難。

再看海口各區域上百個樓盤最新報價的樣本均價，龍華區是11350元；美蘭區是10654元；瓊山區是7418元；秀英區是9661元；西海岸區域則是14308元。從樣本均價我們可以看出，西海岸一帶的樓盤價格最高，主要受美視南草坪、天地·香格里等一些高端項目抬高了均價，除此之外大部分項目的均價在9000元左右；相比之下，瓊山區的房子就顯得經濟適用多了，樣本均價範圍在6000元至8000元之間，這裡既不靠海，也非商業區，所以價格相對低廉。

海口房價未來會如何？

面對海口高昂的房價，有人問到海口的房價未來是否會降。根據中國指數研究院提供的數據顯示，海口住宅均價從2011年的13609元/平逐年下跌到今年9月的9294元/平，最低點是18年6月份的9143元/平。這表明海口今年的房價處在近5年的谷底，且有向上爬的趨勢。而到目前，事實也證明著，海口的房價確實還是整體處於一個穩步上漲的一個狀態，總體來說好一點的房子，1萬7-1萬8是很正常不過了。

然而我們看海口房價不能看整體的漲跌，得看區域。那些配套齊全、資源豐富的中心城區以及重點規劃區域，比如國貿、海甸島、西海岸等地價格很難再降，偏遠的郊區比如靈山鎮、雲龍鎮、長流鎮的樓盤得看開發商是否釋放優惠。另外根據供求關係，海口購房人群基本除了海南本地的剛需客還有不斷從外地湧入的新海南人，所以市場需求一直會存在，但是當供大於求時，房子還會有降價空間。

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如果資金充裕可以在海口市區買，如果資金不足可以在海口周邊澄邁購買。

海口是省會城市，交通配套/醫療/教育都比較齊全，但是海口的交通和內地城市的差不多，近幾年隨著外地人口的增加，海口的車輛增加，尤其是冬季，人很多，車很多，高峰期真的很堵車。如果是剛需，或者是工作在海口，可以在海口買，畢竟房價一直在上漲。如果度假，養老，去澄邁買個吧，還便宜，距離海口也近。

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個人感覺在海南買房是肯定不會虧的。發展前景很大，海南因地勢有限，又是國際旅遊島，要保持一定的綠化率，所以能蓋房子有限！

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我也剛定下來，海口宜居，打算給孩子讀書用！那裡的房價有一定的升值空間！

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今年海南二手房便宜很多，要是有需要，今年在海口買房是非常划算的

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如果把美國看作是一個大盤藍籌股，中國則像一個績優潛力股。藍籌公司表現優異但增長趨於平穩，而績優公司則是野蠻生長，潛力無限。在股市，市場對這兩種公司股票的估值會有明顯的差異：藍籌股的市盈率多在20倍左右，正常合理；績優股的市盈率則多超過50倍，積極看好。

中國最終會由發展中國家走向發達國家，就如同績優股會成長為藍籌股。在這個成長的過程中，房地產作為中國經濟的支柱產業，房價正在經歷著這樣的估值變化。

如果以房價收入比類比估值市盈率，就顯得更為具體了。美國的房價收入比大概在6-10，中國的大中型城市房價收入比高達15-30，高出2倍不止。

出現這麼高的房價收入比大概有2點原因：

其中一點就是上述所提到的，中國還處於一個中高速發展的階段。只要經濟增長速度高於或者同步於房價增長速度，房價泡沫就永遠不會產生和破滅。另一點是與美國完全不同的房產消費觀：美國人雖然更有能力買房，但他們更加註重消費與生活品質，往往等到30多歲才考慮買房。國人則完全相反，寧願砸鍋賣鐵過苦行僧般的生活，也要擁有一套自有住房，這種購房觀念已經深入骨髓。除此之外，具有增值保值能力的房產，還是國人進行投資的最佳選擇。

國內房地產市場現狀在未來很長一段時間內，還不會有質的改變。由此，任大炮曾經說過一句話：「在我有生之年，不太可能看到房價大幅下降了。」

另外一方面，大趨勢向好的前提下，地區分化會越來越嚴重。

在分化的市場中找到有增長潛力的區域，需從這幾個方面來考量：經濟發展、貨幣政策、土地政策、人口流動、城市格局。

從上述5個方面，我們來分析一下海南市場未來會怎樣

1、經濟發展

2007年到2016年的10年時間，海南全省GDP從1229億元增長到4044億元，增幅約為2.29倍。城鎮居民人均可支配收入從10997元增長到28453元，增幅約為1.59倍。

這10年，全國的經濟變化是怎樣的呢？全國GDP從2007年的27.02萬億增長到2016年的74.4萬億，增幅約為1.75倍。全國城鎮居民人均可支配收入從13786元增長到33616元，增幅約為1.44倍。

再看房價漲幅。海南以海口為例，2007年的新房價格為3500元/㎡，如今漲至約12000元/㎡，漲幅為2.42倍。對於全國大中型城市，房價漲幅在2-6倍之間，以北京、武漢為例，房價分別從4000元/㎡、8000元/㎡漲至12000元/㎡、57000元/㎡。

將地區房價漲幅與經濟增長相比，海口的房價上漲速度明顯高於人均收入增長速度，這就解釋了為什麼我們感覺越來越買不起房。北京的房價漲幅更是離譜，遠遠高於國內居民收入增長速度，對於大部分國人來說，確實已經是完全買不起了。

從另外一個維度來看，將海口房價漲幅與國內一二線城市相比，海口的房價漲幅水平基本上是墊底的。說明在房價飛漲的大時代環境下，去年剛剛榮升為二線城市的海口，房價上漲的空間還沒有被完全打開。

2、貨幣政策

貨幣政策主要指購房貸款的首付比例及利率水平，寬鬆的貨幣政策有利於樓市復甦，會刺激到購房需求。但是貨幣政策一般而言是全國自上而下的，地方差異性不大，參考價值有限，這裡不做過多說明。

3、土地政策

供需關係是影響房價走向的關鍵因素。當需求大量釋放時，限制購房措施只能在短期內遏制房價上漲，難以扭轉市場走勢。供應端同步發力，方能平衡供需關係，讓市場恢復到正常交易狀態。

土地供應大權牢牢掌握在政府手裡，政府可通過加大土地供應來緩解市場供需壓力。目前的國內調控大勢下，一些庫存告急的城市正在逐步增加供地。

然而，一個城市的建設用地是有限的，還要考慮到產業的合理規劃布局，住宅用地不能盲目增加。對於海南，房地產開發熱潮已經持續多年，佔用了大量的優質土地資源。政府現階段大批量增加住宅開發用地供應已經不可能。近幾年進入海南市場的品牌房企，很多是通過在二級市場上收購獲得項目用地，拿地難度越來越大，拿地成本越來越高。

土地方面，海南的資源稀缺性事實是無法改變的。

4、人口流動

人口代表著生產力、消費力，沒有足夠的人口支撐，房價就算在短時間內被炒高，也猶如空中樓閣，會瞬間崩塌。

從2014年到2016年，海口的人口增長率為每年1%左右，屬於偏低水平。截止2016年末，海口的人口為224.6萬人，在國內二線城市中，人口規模最小。基於城市發展規劃，海口市提出2020年人口要達到300萬，2030年達到500萬，聚集全省40%的人口，成為南海區域中心城市。

要達到這樣的人口目標，難度不小，按照海口目前的人口基數，需要保持6%以上的年均複合增長率。為了實現人口增長目標，政府下了很大功夫。

一方面，大力進行棚戶區改造，3年拆掉半個城。另一方面，城市迅速擴張，向西至西海岸、南至椰海大道迎賓路、東至靈山鎮桂林洋，北部填海建人工島，四面開花。除此之外，在吸引外來人口方面也用盡了全力，凡2003年以後的國內高等院校畢業生，均可無條件落戶，對於高層次人才還在購房、資金補貼方面有額外優待。

5、城市格局

海南擁有「全國最大的經濟特區」、「國際旅遊島」、「一帶一路戰略支點城市」等眾多頭銜，是國家重點發展的區域，未來的競爭舞台是全世界其他濱海旅遊城市，城市能級定位高。

海南，現在服務全中國，未來一定是要服務全世界的。同一緯度的美國夏威夷，旅遊名聲早已享譽全球，房價與紐約曼哈頓相媲美。擁有同樣地理優勢的海南，後來居上是時間問題。

城市的產業結構與房價有著重要關係。據科學觀察分析，第三產業佔比高的城市房價較高。

海南海口、三亞兩地，第三產業佔地區生產總值比例均達到75%以上，是絕對的第三產業主導的城市。第三產業佔比大，意味著高消費人群較多。

決定一個地區房價的是有購買能力的人群，購買力強的人越多，越能夠推動地區房價上漲。

那麼，海南的未來發展已經清晰地呈現在我們眼前。

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