天津2019房價走勢？

2019年碩士畢業，工作落戶在天津，要購買天津房子，關注的二手房一直在陰跌，雖然下降幅度不大，但也是不小的速度，且房貸利率有下浮的跡象，所以想請問明年天津樓市預計會有怎樣的走向，自住是買二手還是一直要新盤呢？

08年時，寶寶說，人心是黃金。

17年331天津限購開始後不久，天津房價開始橫盤，後來天津開始集中爆發經濟出問題的消息，天津房價開始持續下跌。

限購擋住了遊資，天津經濟的負面消息摧毀了來天津投資住房的信心。

我覺得天津的標誌性壞消息是兩條，

一是濱海新區擠水3000億，這倒是很多人覺得天津gdp增速是負。而其他主要二線城市經濟增速一片大好，比如成都、杭州。尤其是正面消息的疊加效應，成都隱約的西部第一城的觀感，杭州的g20消息加成。

注意，是一片大好，不是小好，是大好。

二是天津gdp總量被重慶超過。其實天津gdp總量被重慶超過是必然，2017年上半年我就在知乎上寫了重慶gdp會超過天津，以及兩市對比的若干問題。大多數人只看得懂gdp總量這個數字，因此會覺得天津已涼，已經是小東北。你會相信東北房價大漲嗎？反正我是不信。

注意，我說的不信不是很多人敲鍵盤的不信，而是今年專門陪朋友去瀋陽、長春實地看房，朋友帶了三百萬現金，準備破限購入手。實地看過後，我覺得瀋陽長春沒有短持價值，就更不用說長持價值了。房地產這個事兒實操和動嘴完全是兩碼事。當然，我是愛東北的，瀋陽和長春生活起來真是不錯，尤其是瀋陽，沒什麼衰敗跡象，消費能力不差。瀋陽長春看上去無非就是經濟不太發展，感覺是一直停留在多年前，但這並不妨礙舒適生活。

天津未來會好嗎？我不知。但我知道我肯定不希望天津成為瀋陽長春的樣子，房價不漲，城市看起來像是停留在多年前。人來了，房價漲了，吸引更多的人看好，更多的人才願意來找機會，信心、人心向城市聚集，城市發展才是正循環。

天津最近兩年房價唯一的mini陽春是今年的海河英才消息刷遍全國頭條的那幾天。那幾天的學區房大都賣出了最近一年的巔峰價格。海河英才大消息的熱鬧過後，一切照舊，房價繼續在跌。

要知道金德園這種標誌性學區房現在才6萬塊多一平米！

今年前三季度，天津gdp增速3.6，全國主要一二線城市中倒數。社消零售總額增速增速3.7。

而全國這兩年主要一二線城市的增速大都在6以上。

2019年天津的gdp增速能達到6以上嗎？全國人民（主要是網友）會覺得天津經濟在復甦嗎？反正我是不信。

2019年，天津的經濟情況很可能還是想吹都沒得吹，想造勢都沒得造勢。典型如世界智能大會，天津政府瘋狂拋出智能製造、智造之城之類的理念，南開天大還弄了倆人工智慧學院，但有幾個網民關注過這種消息呢？

人心是黃金。看好天津的人心沒了，天津房價的黃金就沒了。2019年天津房價跌是大勢所趨，除非有國家政策上的大消息。

寫到此，忽然懷念起寶寶來，給天津帶來了很多大消息。

發覺這個天津房價的答案寫成了南周風格，就這樣子吧。

本人天津土著，博士在讀。您工作在哪裡，市內還是郊縣，還是濱海新區？我個人不是很建議著急在天津市內六區買房。和平這邊房價5w吧，還是挺貴的，其他幾個區也3W了。我感覺還是存在泡沫的，我認為和天津的收入掛鉤的房價應該是和平3W，其他區2W差不多。而且這兩年天津從上到下從官到民都在喊轉型，所以我估計市內房價應該會陰跌個幾年。而且市內很少有新樓盤了。我實驗室里有兩個外地學生在天津買房了，在津南買的。現在我感覺東麗和津南的房子會稍微漲一點點，濱海塘沽那邊的情況不太樂觀，但是空港更有活力一些，一些新製造業在那邊。在天津，通勤要考慮進來，天津公共交通乘坐很舒適（對，沒錯，我就是黑北京），但是天津公共交通線路太少（對，沒錯，我就是黑天津），所以你要是工作在市裡，房子在津南還是挺蛋疼的。

我要是外地人，我估計應該是會等新盤。有興趣評論細聊。

昨天剛簽的合同。

南開水游城旁邊，89平，340w。

一直心裡覺得市裡房價已經到頭了，也一直在阻止家裡買房，因為心裡總覺得為了8-90平米的小房子花一輩子的積蓄不值得。像大港薊縣等好多區域還是有6-7000一平的房子。同樣的價錢能夠在這些地方買別墅了。但是沒辦法，父母總覺得男孩子沒房就找不到對象。眼看我也要奔三了，父母也越來越急。終於下了死命令讓我買了房。

買都買了，只能期盼房價別跌，甚至漲得越高越好了。

天津是我國四大直轄市之一，18年天津的GDP為18809億元，在四個直轄市中排在最後一位，GDP增速為3.60%，成為全國GDP增速最低的省市。

天津的民營企業佔比較低，近幾年城市的發展轉型陷入泥潭。

以上種種情況，導致近兩年天津的整體房價都處於陰跌的狀態。只有在去年5月16日，天津搶人時發布史上門檻最低的落戶政策「海河英才」計劃的時候，天津樓市才迎來了一陣小高潮。

最低門檻落戶政策帶來的結果，就是全國各地的人都趕忙跑到天津落戶，樓市成交量暴增。

對於天津這樣一個GDP增速遠遠落後於國家平均水平的城市，買房落戶的人們看中的是啥呢？

原因主要有兩點：一是距離北京近，二是看中了天津的教育資源，這兩點很大程度上支撐著天津的房價。

距離北京近，很好理解，在北京買不起房的人會考慮在天津落戶買房，那天津的教育資源到底有多好呢？天津被稱作是高考的天堂：985高校錄取率全國第一、211錄取率全國第三、一本錄取率25.02%，這教育資源你說吸不吸引人。

因此買房的時候可以按照這兩個思路考慮：

（1）學區房，天津市內六區中的和平區、南開區、河西區學區房是首選，外環武清區的教育資源也不錯。

（2）離北京近，武清區距離北京最近，同時武清區1186億元的GDP排在天津16個區的第三位，產業發展的不錯，在武清區購房時建議選擇在交通比較方便的地鐵房和高鐵片區房，畢竟這個地方交通是最大的優勢。

今年1月份，天津多家銀行下調房貸利率，首套房貸利率由上期的最低基準上浮15%下降到最低基準上浮5%，隨著銀行資金面的寬裕，房貸投放意願強烈，房貸利率預計還有繼續下滑甚至回歸基準的可能。

所以，剛需入手的好時機已經到了，最近可以抓緊活動起來了。

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房地產業其實也在專業化，這個問題下的答案水平真的挺堪憂的，所以勉強過來寫幾筆吧。

這是之前寫過的回答：

2018 年房價會漲嗎？ - 怒而飛的回答 - 知乎 https://www.zhihu.com/question/53369195/answer/274394537

現在回頭看，沒出大圈。

說回天津，舉一個例子吧：

http://www.tjhx.gov.cn//tjhx/ndys/201812/0692d85eea8140bba16d23d595aa672d.shtml?

www.tjhx.gov.cn

這個是年底天津市河西區政府出的一個預算調整方案，直接看重點：

2018年，受國家宏觀調控政策影響，河西區主要支柱行業房地產業稅收大幅下降。經測算，1至10月份河西區房地產業累計稅收12.58億元，對比2017年同期（23.36億元）下降10.78億元，降幅達到46.2%，依據目前全區房地產市場實際情況，預計全年房地產業稅收降幅將達到11億元左右。據此，擬將2018年一般公共預算收入由年初的60.67億元，調整為50.28億元。

一般公共預算收入減少一成左右，後面支出卻多了很多，原因是回遷房和三年棚戶區清零的政治任務。

所以2018年僅河西區政府，是入不敷出的狀態——這是後面大規模賣地的動力。

但是大規模賣地會激發房價上漲嗎？不會。

因為目前新拍賣的土地都是三價聯控的地（地價、周邊二手房價、新房價），有最高指導價，利潤給房企留了出來，但並不多，賺個吆喝沒問題。

同時，大規模的土地出讓和並不高的價格，將對二手房市場造成很大的衝擊，有便宜的、新的房買，剛需誰還買老房子呢？

綜上，2019年天津房價不可能冒進，6月以前宏觀政策是不會有變化的（這也是業內的共識），在此基礎上房價不會上漲，新房甚至可能延續2018年年終的折價趨勢打折賣，下半年應該陸續會有更多新房供應，因限價問題同樣賣不上價，房價仍然會趨於平穩走勢。

PS：最大的黑天鵝，是年中時宏觀政策的鬆動，會有跡象可循，但是要見效需要等下半年，甚至是2020年。

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1月10日更新：

多說幾句，2019年是一個強預期的周期，在天津沒有任何變化之前，三四線城市會陸續調整，央行也會陸續有降准之類的調整，每一次調整都是對預期的進一步增強和刺激。

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