房租抵扣個稅，房東租客都慌了，房租會漲嗎？

這類房產稅，與我們今天討論的房地產稅，存在很多差別。今天討論的房地產稅，是廣義上的房產稅，既包括租賃環節，也包括持有環節和交易環節。稅收征管範圍更大，繳稅力度也更強。

按照法律規定，住房租賃三大稅費，增值稅、個人所得稅和房產稅加起來高達12%。不過，目前各地為了執行方便，通常以綜合稅率進行徵收，北京是5%，廣州是6%。

即便是5%，一月租金3000元，每月應繳稅款150元，每年就有1800元。而房租抵扣個稅，能達到的減稅額可能只有幾十元上百元，兩相比較之下，性價比並不高。

所以，在現實生活中，因租房而繳稅的情況並不多。原因在於，大量租賃合同都未進行備案，房東也不願接受備案，稅務部門更無法一一進行核查。有專家表示，全國進行租房備案的比例僅為1%。

如今，隨著稅收征管力度的加強，加上個人稅務信息登記的日益完善，房東想要避免稅費，變得越來越困難。《你要是申報租房抵扣個稅，房子就不租給你了》，這類文章之所以能夠不脛而走，原因就在於存在納稅焦慮。

如今，房租抵扣個稅，不過是將這一問題再次拋了出來。

02

房東和租客都在憂慮什麼？

房租抵扣個稅，本意是為了減輕居民負擔；但在執行層面，卻出乎意料成了房東租客矛盾的引發點。

租客在憂慮什麼？

本來是為通過房租抵扣，減少稅費負擔，但如果最終變成稅收轉嫁對象，承擔房租上漲的成本，乃至被房東驅趕出門，那麼顯然是因小失大。個稅抵扣的政策善意，也就消失於無形。

房東在憂慮什麼？

房東的焦慮是多方面的。除了可能到來的稅費負擔之外，房東更擔心一旦租賃信息被稅務部門所掌握，那麼是否追繳過去的租賃稅費且不說，未來有一天會不會成為「秋後算賬」的依據？

更關鍵的問題是，目前一二線城市的租金回報率僅為2%左右，遠遠低於5%的正常水平。如果未來房價高位盤整，那麼租賃本身就是一門虧本生意。未來一旦房產持有稅和租賃稅雙雙上馬，那麼問題就更嚴重了。

這些焦慮，並非毫無緣由。要疏解這種焦慮，不是一句「稅務部門不會加強監管」並不具備法律效應的解釋所能緩解的。

可行之策，要麼是明確稅收征管過渡期限，要麼是減輕租賃房源稅費負擔，讓房東和租客都有喘息之機。

03

房租會漲嗎？

一個核心問題是，如果稅費成本陡然而至，會引發新一輪房租上漲嗎？

這裡先澄清一個誤區：房價上漲與房租上漲的決定機制完全不同，並非房價上漲房租就能跟隨上漲，也非房東想要漲租就能漲租。

房租與收入和供需息息相關。如果沒有短時間人口大規模流入，沒有租賃房源被大規模清除，只要實際收入停滯不前，房租很難一路上漲。

這與房價上漲有實質性不同。房價受貨幣、信貸和調整政策的綜合影響，與一個城市的居民收入關聯度並不大。這也就造成一二線房價收入比遠遠高出國際水平，但房價仍舊一路上漲的原因所在。

理解這一層原理，就會清楚，房租是否上漲，顯然不是房東所能決定，而是受到供需關係和收入水平的實際制約。

換句話說，要看這到底是一個租方市場還是承租方市場。

短期而言，如果無法打消徵稅疑慮，房東無疑會將額外稅費轉嫁給租客，房租呈現短暫上漲的情形，而租客將要承擔「要麼漲租要麼放棄抵扣」的兩難選擇。

中長期而言，隨著經濟下行壓力加劇，不少行業的實際收入漲幅不復以往，支撐房租上漲的根本因素就不復存在，別說漲租，就是降價，也未必有人接盤。

更關鍵的是，一些人口持續流出的城市，租賃房源本身就是過剩的。過去在房價持續上漲之下，一些房東根本不在乎租賃收益。然而，一旦房價上漲不可持續，加上房地產稅全面落地，那麼空置的成本就會水漲船高。

人少了，大量空置房源入市，靠什麼漲房租？事實上，在一二線城市，隨著某些行業進入衰退期，商業市場退租現象已經層出不窮。

從租賃稅到房地產稅，從經濟下行壓力加劇到住房逐漸過剩。未來，將會是對房東不太友好的時代。

善待租客，從現在開始吧。

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