1000 塊改造老房做 Airbnb 超贊房東

18 年 10 月份，當做 Airbnb 房東這件事兒從前兩年的隨隨便便一套房賺上幾十萬，到如今房源泛濫，房東要拼裝修、拼服務、拼價格、甚至自個策劃創意營銷活動時，我在寸土寸金的北京卻心血來潮想做一間 Airbnb。

研究家居軟裝的愛好、五湖四海交點朋友的想法，趕上新簽房源是二居、次卧利用率低的契機，即使錯過了十一黃金周房價翻番仍供不應求的好時光，我仍然在十月下旬，只用了一個星期的準備期，花了不到 1000 塊錢便開張營業了。

首單就是一住兩個星期的大單，此後陸續接了不少周租、雙周租甚至月租的客。次年初，逢著 Airbnb 超贊房東評選，我以 4.8 分評分、100%回復率、0 次取消預定、95% 接受預定率不出意料入選。如何快速低成本在業餘時間成為 Airbnb 超贊房東 ？

我總結了一套簡易的萬能公式，恰當選址 + 適度硬裝 + 風格軟裝 + 周到服務 + 實時定價 + 精準宣傳。

1、恰當選址：

除了多房間的整棟住宅更適宜選址在景區商圈，以吸引購買力和付費意願最高的遊客，不論你運營的是獨立一居、獨立二居還是獨立房間，都可以選擇在大廠林立的辦公區、情侶常常出沒的大學區、小吃街網紅點密集的景點區。

2、適度硬裝：

不做設計師網紅民宿、如何營造低成本卻好看好住的民宿？租一個簡單大白牆、乾淨木地板、水管暖氣片不裸露、廚房衛生間瓷磚看得過去、空調、冰箱、洗衣機、成色較新的簡單半空房可以省下不少麻煩事兒。如果不巧，看上了的房子交通、採光、格局哪哪都好，可牆上貼著花里胡哨的兒童貼紙，踩髒了的紅木地板不忍直視、衛生間和廚房的瓷磚水管暖氣片更是丑出天際…… 怎麼辦？嘗試跟房東或中介溝通，把裝修的部分成本分攤進房租里。許諾給房東刷牆、鋪木地板、翻新廚房，卻只讓房東月租降個兩三百，大部分房東都會同意。這樣一年省下來幾千塊，而改裝方案成本卻不過幾百。牆臟？在閑魚淘上一桶半價的立邦兒童漆，自己動手刷牆或者 58 同城找個師傅上門。地板丑？ PVC 自粘的地板革搞定。瓷磚丑？自粘防水貼紙出馬。水管暖氣片裸露？水性暖氣片漆解決。空調冰箱洗衣機顯舊？空調擋風板貼紙掛布同樣都行，實在不行，再跟房東溝通，雙方各出點錢，升級換新。除此之外，對民宿來說，智能密碼鎖是值得投資的利器，價格從幾百到幾千都有，量力而行。

3、風格軟裝：

對軟裝部分必需品的採購，實用和性價比是首要考量。

- 床。絕大部分房客對床的要求不高，只要尺寸是雙人床，即使單身也能滾來滾去就好。半空房可以用最簡易的木質或鐵質龍骨架做榻榻米式床。非半空房遇見房東留下的可怕的老式床，拆掉床頭板，會避免搭配成為災難。而如果你有閑置的床墊，兩張床墊摞一起，躺上去誰說不是一張床？

- 床墊。對半空房，宜家售價 999 款是性價比極高的選擇，等哪天不做 Airbnb 了，靠宜家這個牌子也可以方便轉手。非半空房，房東的舊床墊多半是睡上去沒準硌人的彈簧床墊，買一張稍微厚實點的床褥就可以緩解，網易嚴選售價 79 款，不僅抗菌防蟎還防漏，如此再也不擔心某些特殊液體滲入床墊清洗不掉。

- 被子。沒什麼比宜家的被子更有性價比的了。最便宜的填料 300g 夏被只要十九塊九，填料 850 g 的冬被價格也不過百。

??兩張床墊摞一起變成床 + 宜家蓬鬆被子

- 枕頭。一款可水洗的羽絨枕，既方便打理，又方便造型。網易嚴選售價 59 款，表面手感絲滑，對一些愛拆掉枕套直接睡枕頭的房客，沒準算個驚喜。

??網易嚴選的枕頭

- 床品四件套。冬用水洗棉，夏用水洗亞麻，容易清洗還不需要熨燙。宜家或淘寶 300 塊以內，簡約純色就好。淘寶推薦大朴家紡、古堡花園、野獸派、直物人工作室、NICEONE …… 舒適度和 MUJI 相差不大。不過睡了一圈，論舒服，平價品牌里還是 MUJI 最舒服。

- 浴巾和毛巾。即使提供了浴巾，也有不少房客介意衛生問題不會使用。甚至毛巾，也常有自帶。但超贊房東的原則就是你可以不用，但我不能不提供。宜家、尼達利、造作、小紅書自營品牌 Redlight 性價比都不錯，但論舒服…… 還是 MUJI 。

- 衣櫃（或衣架/收納籃/上牆掛鉤/晾衣繩等衣物收納方案……）。如果是半空房，推薦宜家晾衣架穆利格，售價69 ，好看又能掛。或者愛麗絲、懶角落、宜家艾格特等落地收納櫃或拉籃。如果地面空間不足，用隱形晾衣繩可充分利用垂直空間，不過安全考慮需在牆上打孔。上牆掛鉤則可以作為輔助方案，用在門廳玄關等處。

??moreover 的上牆掛鉤

- 窗帘（或木百葉、鋁百葉、捲簾等遮光方案）。如果是半空房，一套純色棉布或亞麻窗帘可以營輕鬆營造舒適愜意的感覺，宜家倫達 149 款，系帶設計還顯層高。百葉則推薦淘寶 sunfree，質感也不錯。如果房東留下的窗帘也不難看，記得充分浸洗幾次，不知名品牌的窗帘可是室內主要甲醛污染源之一。

對非必須風格裝飾品，考慮到投入成本和在年輕群體（同樣也是 Airbnb 主要用戶）審美喜好，簡約北歐風比日式 MUJI 風更便宜，比 ins 風更耐看。

- 桌子：便宜耐用的宜家白桌子，利蒙面板 勒伯格支架一套只要 150。擔心房客劃傷桌面，也可以鋪桌布。HM home、Zara home、moveover、我家有個植物園都有好看不貴的簡約款式。

- 燈具：除非房東留下的吸頂主燈丑到無法直視，大部分頂燈都不用動。需要設計的是空間里的點光源。桌面檯燈，推薦小米售價 159 款檯燈，可調色溫和亮度。

??小米可調色溫亮度的檯燈

落地燈/壁燈推薦宜家勒納普系列，小貴？閑魚可以七八折價格淘個九成新。氛圍燈則輪到串燈、射燈、夜燈出場，宜家、造作、小米、甚至網易嚴選都有不錯的性價比款。

??宜家的氛圍星星燈

- 椅子：兩三百塊淘寶復刻經典的北歐風椅子，如螞蟻椅、水滴椅、甲殼蟲椅、兔子椅、Y椅都可以。伊姆斯椅就算了，實在是被用得太多，容易造成審美疲勞。

- 推車：在小戶型收納空間不足的地方，推車簡直是制勝法寶。除了容易落灰意外，強大的收納能力能讓犄角旮旯成為閃耀之處。宜家拉斯克系列推車、淘寶懶角落推車都可以說有顏又能打。

??懶角落推車

- 沙發：對平價民宿來說，沙發可以說是個奢侈品。宜家漢林比沙發憑藉 499 的親民售價，頗受歡迎。覺得看上去太普通？淘寶古堡花園、安邸與設計、SUU LIVING 素品生活里可以挑一款純色或花色的沙發蓋巾可以輕鬆改頭換面。

- 毯子：不論是懶洋洋想賴在被窩裡的冬天，還是吹著空調癱在沙發上的夏天，一款毯子即實用又好看。搭在床上做床蓋還能讓普通的床品一秒出彩。淘寶 MOREOVER、造作、DAISYHOME、我家有個植物園、小喜家 xi studio 都有不錯的選擇。

- 抱枕：抱枕可謂是營造愜意感的利器。不論是擺在床上，還是散在沙發上，都能輕鬆成為房間里的點睛之筆。除了上面提到的幾家，淘寶 NICEONE、ChicBoutique、羊外婆的小女孩、慢松球、mini more …… 各種花樣款式應有盡有。

- 掛飾（含掛畫、掛毯、掛件等）：如果覺得牆面單調，又不想費力氣打洞做置物架，能用無痕釘或魔術貼懸掛的掛飾可以成為吸睛法寶。這部分可淘的實在是太多，有機會另開一篇講。

?? moreover 家的毯子、抱枕、掛飾

- 浴簾。怎麼讓單調甚至局促的衛生間亮眼起來？一款防水防霉的浴簾既可以營造空間氛圍，甚至還可以做乾濕分離。HM home、Zara home、moveover、我家有個植物園等等諸多品牌都有妙款。

??我家有個植物園的浴簾

- 香薰（含香薰蠟燭、無火藤條香薰、香片掛片、精油擴香木、精油香薰機等）。對民宿小空間來說，如何把局促轉化為溫馨，除了燈光，另一法寶便是香薰。名創優品物美價廉，只要 29.9 。或者花不足 200 塊，買一個高級的無火香薰或者香薰蠟燭，可以散香 2 - 3 個月。自用淘寶店 mymymy 香薰從秋到冬再到春，幾乎每個入住的客人，都會忍不住向我打聽房間里這美妙的氣味從哪兒來的。

- 綠植。很少用民宿使用鮮花提氣，原因無他，成本太高。而綠植就不同了，好打理的綠植林林總總加起來不過小兩百，卻能把空間的仙氣提升一大截。如果當地有鮮花綠植市場，去逛逛是最好的。嫌麻煩淘寶也可以，玖號院子、超級植物、豆綠植物工作室、嶼路生活這幾家，我都入手過，選品、包裝、物流、售後都算靠譜。

- 個護用品 對平價民宿來說，供不上 Aesop 全套洗護，但選些平價好用的裝進按壓分裝瓶里，總好過擺上一堆紅紅綠綠的沙宣飄柔要好。洗髮水可以提供乾性、油性兩種發質。獅王毛髮力、Aussie 袋鼠豐盈蓬鬆、OGX 摩洛哥堅果洗髮水、資生堂可悠然沐浴露、資生堂 Fino 發膜統統連 50 塊都不到，買不了吃虧，買不了上當。至於洗面奶、爽膚水之類護膚品，可有可無，大部分人都會自備。牙膏，推薦韓國范特 vt 或MUJI ，包裝清爽簡潔刷。有沒有幾塊錢卻很好用的軟毛牙刷？xtype，單支不到 2 塊錢。拖鞋可提供一次性酒店拖鞋或涼拖，淘寶 Acooltd Studio 家的自用過多雙，舒服跟腳。考慮到 Airbnb 頁面並沒有洗手液選項可供勾選，手液或肥皂可一併提供。預算提高一點，可選擇小米自動洗手機。漱口杯水杯，淘寶搜索關鍵詞日式錘目紋玻璃杯。熱水壺和吹風機這類小家電也必不可少，品牌同樣可選擇性價比之王小米。最後一個極易被忽視的細節就是紙巾。如果覺得衛生間里提供濕廁紙成本太高，柔軟的干紙巾也會提升不少好感，此處推薦網易嚴選谷風一木，紙巾屆里難得的清爽包裝，打折時一包不到 2 塊錢。馬桶坐墊消毒紙，便後去除氣味的一滴消臭元同樣是可以避免尷尬的生活幸福小物。

- 廚房用品 考慮到國內大部分住宅都沒有安裝煙霧報警器和一氧化碳報警器，以及更重要的原因，絕大部分住客如果使用廚房做飯都不會認真清掃。只提供簡易的碗筷、水果刀，對平價民宿來說便足夠了。

- 清潔用品 如果聘請阿姨做保潔，那麼這部分只需要考慮到提供垃圾桶、替換用垃圾袋即可。但如果你習慣自己做保潔，家務手套、噴水拖把、平板拖把、大容量家用濕巾、除菌除蟎噴霧、無線吸塵器、魚鱗抹布、氧凈洗滌劑、檸檬酸除垢片、全效消毒液、衛生間刮水器、花王馬桶清潔劑值得入手。

??提供給房客的清潔用品

4、周到服務

從接受預定問詢，服務就開始了。由於 Airbnb 的隱私保護原則，房客在入住前並不會獲得精準的房屋位置，所以部分房客會詢問：房子距離某某地走路/騎車/地鐵多長時間？也有一小部分房客會詢問，能連住兩個月嗎或長住能優惠嗎之類的問題。特別提醒的是，如果租約合同里，尤其是跟諸如自如等中介簽訂的合同里，提到房間不能以盈利性質出租，不論你是不是在朝陽區，接待外國客人都會有風險。

接受預定後，下一步便是等待房客入住。入住前幾天有的房客會不打招呼突然取消預定。如果你對這一點非常介意，可以在 Airbnb 預定設置中勾選掉無責取消預定，但這無疑會降低房間排名。一個降低跑單的小技巧是接受預定後認真而不失熱情地回復一句：入住當天會發送詳細的入住指南，不見不散！

入住指南，又或者可稱之為房屋守則，是對房東和房客雙方責任義務的進一步明確。一篇詳盡的入住指南從詳細的房源地址、最近的地鐵站、地圖導航路線提示、打車推薦目的地到小區門禁、整屋或獨立房間的鑰匙密碼，再到 Wifi 名稱和密碼，以及各種家電使用 tips 無所不包，甚至包括哪裡可以買早餐或水果，附近商圈有什麼好吃餐廳，點外賣有什麼推薦。對長住房客來說，也可貼心地告知可選擇的暫存快遞 / 行李地址、何處拿取備用清潔用品和床品等等。對於只提供獨立房間的合住型 Airbnb ，明確告知公共區域不可堆放物品，使用廚房、衛生間後需物歸原處、打掃整潔，房東慣常使用衛生間的時段，是否需要登記身份證並繳納押金等等細節會讓相處更加愉快。最後，務必提醒房客入住期間如果有任何問題及時溝通，房東會全力協助解決，指出Airbnb 的四星評價就已經算差評（這一點確乎是真的，4.8 分評分就會被官方冠以「近期低評分表現」），會避免你哪天突然收到一個四星，而給差評的原因僅僅是沒看見洗手台上的洗手液，卻找不到肥皂。

5、實時定價

對平價民宿來說，價格波動就是入住率的晴雨表。除去對工作日、周末、法定節假日、特殊時段（如考研期、聖誕節、七夕等非法定節假日）的價格進行調整，你還可以選擇按照官方建議價格開啟智能定價。建議價格會帶來高入住率，但也會降低收益。正如通過降低基礎房費，收取較高清潔費來提高瀏覽量一樣，有利有弊。特別注意，截至 19 年 3 月，如果你設置了周租折扣、月租折扣，同時又參與了 Airbnb 官方營銷活動，兩種折扣會疊加。再加上Airbnb 向房東每單收取的 10% 的手續費，相當於折上折上折。一旦誤設，損失不小。

6、精準宣傳

還用不著為一個業餘時間開設的民宿做微博、微信、抖音、小紅書賬號，但申請一次 Airbnb 管飯攝影，費用不過小几百，還是用未來收入的房費抵扣，對民宿的宣傳確是不可或缺的。

照片就緒，開寫文案。為自己的民宿起一個朗朗上口的名字，標題用諸如三里屯陽光大床房超大投影帶烘乾機之類的關鍵詞混搭，或用在舒適愜意的小窩裡入睡的長句子描述都可。概要里則可以清晰明確地擇優從南北朝向落地窗、乾濕分離或獨衛、配有智能密碼鎖、甄選的品牌家電、承諾每客一換的床品、專業消毒保潔的房間、不時之需的女士生理用品等等處著眼羅列。對合住型 Airbnb ，在房客使用許可權中明確「可自由使用次卧、衛生間，但因廚房沒有煙霧報警器，考慮到安全問題，主人不在場時不可開火」，不僅不會嚇跑房客，反而可以免去不少麻煩。

民宿文案完成，接下來就是個人介紹了。不一定要使用真名來做昵稱，但頭像還是建議用真人頭像，不過想怎麼自拍隨你。介紹自己的職業、興趣愛好、做 Airbnb 的原因，都會讓一個冷冰冰的名字變得更加真實可親。

當然，最好的宣傳語就是過往房客的評價！不必強求好評，在入住前詢問一下何時入住、方便的話當面接待，入駐中詢問住得是否舒服，退房時提醒帶好隨身物品、有機會再來玩，像一個熟絡的朋友一樣真誠地而不假意熱情地溝通，對非社恐的房客來說，很難不給出好評。一旦遇到中差評，也別太在意，Airbnb 雖不能修改評價，但房東可以追加回復房客評論，沒什麼比一句禮貌的「這個價位，沒能讓您滿意，實在是抱歉了」更能說明問題了。

最後，不管能賺幾桶金，祝超贊房東們都能玩民宿玩得開心！

推薦閱讀：