北京房租飛漲之謎

房租漲了多少？

2012年，家住朝陽區十八里店鄉周家莊的章運來，原老舊平房被拆除，分到3套回遷房。他沒想到的是，6年後，每月他都會有一筆4500元的房租收入。

2014年底，作為十八里鄉的回遷房，周庄嘉園三期正式交房。在這個位於北京南四環外的小區里，章家四口人自住兩套房，將另一套一居室出租。章運來說，這套一居室，第一年出租價是2800元，此後每年微漲，但今年一次性漲了近1000元，當前出租價格在4500，年年上漲的房租給他增加了很多幸福感。

這給租客們帶來了巨大壓力。去年底，陳新供職的福建企業在北京成立了分公司，並為福建借調來的老員工提供了「包住」福利。作為公司行政人員，給員工租房是陳新的工作內容之一。2017年12月，陳新在海淀區茂林居租下一套65平方米的兩居室，月租是6800元。今年8月再次從這個小區租房，一套同樣戶型的房子月租已經漲到8000元。陳新說，公司為此倍感壓力。

更多北漂須個人承擔房租上漲帶來的經濟壓力。青海女孩吳堯畢業後留在北京工作，和大多數北漂青年一樣，合租是最經濟的選擇。2017年，她與朋友租下了一套三居室，位於東三環外，80平方米，月租7800元。但最近吳堯注意到，同一個小區里的一居室標價已達7500元，二居室8500元，這讓吳堯對下次續簽感到恐懼。吳堯說，她所租住的三居室月租或將近萬元，「漲幅在3000元，一間房漲1000」。

若是續租，吳堯的房租將佔據月薪40%甚至更高，她已經決定搬到四環外，繼續北漂生活。

在北五環外的天通苑，孔奇也在為房租感到焦慮。2017年8月，他以每月2700元租下一間帶獨立衛生間的小房間，今年7月合同到期，孔奇打算續簽時，卻被房東告知要漲700元月租。

從三環到六環外，近三月全北京城的房屋租金都在飛漲。根據《財經》記者隨機採訪的租戶所提供的數據，相比去年同期，單間月租漲幅高者達35%，低者也有20%。

早在2012年，邢喜智便在六環外的昌平區租下一套一居室，6年未換。由於和房東熟識，每次續簽合同都只是微漲，到去年為止，月租還只是1800元。但今年7月，一下子漲到了2300元，是六年來漲幅最大的一次。

邢喜智在房屋中介行業從業20年，他告訴《財經》記者，從未見過房租有過今年夏季的漲幅，「每年夏季都是房租調整期，但過去漲幅都較低，比如單間上年2400，下年就2500、2600，年漲幅5%-10%。」

北京房租到底漲了多少？官方統計數據較為保守，北京市統計局公布的「2018年7月份北京市居民消費價格變動情況」顯示，2018年7月，在各類商品及服務價格中，居住價格同比上漲3.3%，環比上漲0.3%。

鏈家旗下貝殼研究院的報告顯示，2018年7月租金環比漲幅為2.6%，從租金指數的角度，剔除不可比因素，2018年前7月，租金指數同比上漲10.7%，略高於2015年和2017年漲幅，低於2016年漲幅。這一數據的也與記者調查情況存在出入。

此外，諸葛找房數據顯示的北京房租漲幅較大，2016年至2018年4月，北京租房均價大體在70元/月/平方米-80元/月/平方米之間波動，7月租金漲至90.12元/平方米，環比上漲4.3%，同比上漲25.8%。分區域來看，7月東西城均價均已接近150元/月/平方米，而通州7月租金均價同比上漲接近40%。

為何不同機構房租數據差異如此之大？多位長期從事房地產數據研究的專家告訴《財經》記者，房租價格數據主要掌握在各家中介機構手中，割裂分散，沒有一家機構能夠掌握整個市場數據，而各自機構出於自己利益，傾向於公布對自己有利的數據和結論，而統計局數據採用抽樣調查方法，亦不能全面反映北京的房租變化情況。

中介搶房惹的禍？

為何今年夏季北京房租漲幅如此之大？各方持有不同觀點。

當下輿論矛頭多指向租房中介：稱自如、蛋殼、相寓等房屋中介為了爭奪房源，不惜抬高拿房租金，然後將高租金成本轉移給租客，房源壟斷、不平等的定價權、燒錢的商業模式，成為批評的依據。

中原地產首席分析師張大偉認為，當前北京大量房源在中介手中，中介改造成公寓後再出租，以二房東身份獲得差價，「中介資本進入的是存量改造，存量改造本身並不新增供應，只是通過升級或者分割獲得投資溢價。對於這些資本來說，這種輕資產模式很容易出現局部區域壟斷。」恆大研究院副院長夏磊亦撰文指出，長租公寓參與方為了競爭市場份額，瘋狂地融資、搶佔房源、搶佔市場份額，爭取房租的定價權，「資本急切想從燒錢模式進入到賺錢模式，房租上漲是必然結果」。

持此類觀點的多是房地產開發商背景的研究院，為何指向中介資本？邢喜智給出自己的分析，如果房租漲得過高過快，從長遠看，大量年輕人離開北京，商品房市場就會受到影響。

輿論矛頭指向的資本之一自如也給出了自己的解釋。貝殼研究院向《財經》記者提供了一份近期租金復盤報告，認為當前北京租金的上漲仍然處於相對合理的範圍，租金與城鎮居民人均可支配收入基本保持適度比例。

為反駁夏磊、張大偉觀點，貝殼研究院認為，北京市當前的租金上漲是供給短缺、需求升級、政策監管等因素導致，其中北京大規模拆違導致市場上低端租賃房源明顯減少是主要原因。

但據《財經》記者調查，自如、蛋殼等長租公寓參與方的確在線下有著激烈競爭，並且從房東拿房後轉手，月租金差價有數百元甚至近千元。

周庄嘉園三期多位業主告訴《財經》記者，小區剛交房時，各家房屋中介蜂擁而至，接連打電話過來詢問是否有閑置房屋。一名「中勝置業」的房屋中介稱，在他們公司，員工分為兩類，一類僅賺取傳統的房屋中介費，一個月下來，薪水往往只有五六千元，另一些人不停打電話找房東拿房，然後與房東簽署兩至三年不等的委託管理合同，能夠獲得更高報酬。

袁望買房後也迅速遭到中介「圍獵」。去年底，他在南五環旁買了一套一居室公寓，今年2月就迅速被蛋殼公寓找到詢問出租意願，隨後他以每月3600元的價格與蛋殼簽訂3年委託合同，此後兩年每年漲100元，但袁望稱，雖不知自己房子的最終出租價，但周圍相似戶型一居室公寓月租已是4000元。

六十餘歲的劉建國住在朝陽門外的工體西里小區，今年6月，他將同小區一套45平米的一居室委託給自如3年，第一年租金5800每月，此後兩年每年漲100元，劉建國告訴《財經》記者，「自如租給一位山東人，租金是6500每月。」

我愛我家副總裁胡景暉日前表示，除了供給、需求、季節的因素外，資本方如自如、蛋殼等長租公寓運營商以高出市場價20%-40%的價格爭搶房源嚴重違背市場規律，擾亂了業主的心態，吊高了業主的胃口，讓業主也開始要高價。8月18日，胡景暉已從我愛我家離職。

針對房屋租賃中介「哄抬租金搶佔房源」行為，8月17日，北京市住建委聯合多部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源、不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源、不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。

國家行政學院教授竹立家表示，房屋租金上漲是由於出租房的市場需求巨大，尤其是在北京，大部分年輕人買不起房子，只好進入租房市場。另外，即將出台房地產稅的輿論甚囂塵上，所以房東也在租房過程中考慮進了房地產稅，把未來可能產生的這部分成本提前轉嫁到了租戶身上。

據上海社會科學院房地產業研究中心學術部主任陳則明介紹，很多國家有房租管控政策，比如租賃房屋需要在房產部門進行備案登記，並交納一定比例的稅收。房東不能擅自決定上調租金，如果漲房租，就要重新去房產部門說明漲價理由。

根據中國現行的《商品房屋租賃管理辦法》，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，並向房產管理部門登記備案。但陳則明表示，中國目前的登記備案系統和相關基礎體制建設並不完善，「在沒有登記備案的情況下，有一點點消息，房租就上漲了，所以也可以說這輪租金上漲是房產稅風聲緊等等原因引起的。」

供需如何失衡？

儘管各方觀點多有分歧，甚至對立，但「供求關係不平衡導致價格上漲」是多方持有的共同觀點。

據《財經》記者調查，北京近年確實將城鄉結合部的城中村、出租大院、工業區公寓拆除，這些地區曾承載了大量外來人口，是外來農村務工人員、剛畢業大學生、低收入人群住房的首要選擇。

白凈秋是北京市大興區舊宮鎮南小街村民，曾擁有一棟4層樓房，36個房間出租給外來務工人員，但白凈水秋近日告訴《財經》記者，她家的4層樓，以及村子，都已經拆除完畢，附近所有的城中村出租屋都不復存在。

丰台區南四環外的久敬庄57號院，丰台區著名的外地人聚集地，佔地面積達145.4畝，其中有12萬平方米的建築供出租，租住總人數一度過萬人，在2017年9月份拆除，《財經》記者去年12月走訪這裡時，已經全部為廢墟一片，周圍只剩下數個商品樓小區，據《北京日報》消息，未來該區域將有道路等一批市政基礎設施建起。

這場拆違行動已持續多年，是北京市近年「疏解整治促提升」的重點工作之一，清理、拆除城中村違建、出租大院是這項工作的核心。

2015年至2017年，北京市拆違面積分別是1818萬平方米、3000萬平方米、5985萬平方米，每年實際完成的拆違任務接近比上年近乎翻倍。拆違行動仍在繼續，據北京市發改委公布數據，2018年前4個月拆違逾1640.9萬平方米，完成全年計劃 41%，拆除量是去年同期的3.8倍。

照此計算，2015年至2018年4月31日數據，北京市累計拆違12443.9萬平方米。若以北京最大的商住樓盤北京像素類比，簡單計算，近三年余間，拆違面積相當於177個北京像素。北京像素位於朝陽區和通州區交界，臨近6號線草房地鐵站，擁有9000多套房屋，總建築面積約70萬平方米，是北漂族最密集小區，住了近3萬人，177個北京像素可居住近531萬人。

居住在原拆違建築的北漂一族選擇哪裡居住？當前雖沒有準確統計數據，據《財經》記者走訪了解，他們主要有三個流向：離開北京、退到六環外更偏遠區居住、租住附近商品樓房，其中，後者是大多數人的選擇。

短時間內租房需求上升，但房屋增量卻非常有限。北京統計年鑒顯示，北京2016年竣工的所有房屋，包括城鎮和農村、包括住宅和非住宅，總計3594萬平米，相比較同一年拆除的5985萬平方米違建，新增空間少於拆除數量，城市總空間是在凈減少。

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