乾貨收藏 | 知名的長租公寓品牌分類都在這了！
[俗話說，知己知彼，百戰不殆。在豪強林立的公寓市場更是如此，如果不知道各門派的武功絕學，怎敢踏入江湖？今天，趙老師就帶大家一同梳理下國內公寓行業的幾大品牌，供大家為自己的產品開發做好參考。]
二、了解市場上的公寓產品
在本篇的文章中，我們以下三個維度來進行公寓產品門類的劃分，幫助大家理解
1、按集散程度分
2、按客戶定位分
3、 按產品模式分
01
[按集散程度分]
按照可出租房間的集散程度，我們可以將公寓分為「集中式」，和「分散式」兩種。其中集中式是指將一棟或多棟物業的部分或整棟進行改造和開發，使其具備居住條件後，對外出租的模式，單個項目的房間數一般大於100間，業主多為產權集中的大業主或政府、國有企業等。
一：集中式公寓
（萬科泊寓）
（其靈自如寓）
一般來說，相較於分散式公寓，這種改造所涉及到環節和步驟較多，單間投入更大，但管理起來較為方便。在集中式公寓這方陣中，以魔方、灣流、泊寓等是市場耳熟能詳的幾個品牌。
（北京集中式公寓分布圖）
魔方公寓成立於2009年，總部位於上海。截至目前，門店總量超過300家，選址多在在一二線城市人口密集區域、辦公樓聚集地及大型科技/工業園區周邊、地鐵1公里範圍內，一線城市定價3000-6000元/月（北上廣深），二線城市2000-4000元/月，使用面積25㎡-35㎡的獨立居住空間。
灣流國際青年社區成立於2015年，總部設置在上海，以居住為核心，融合辦公、商業、娛樂、會展等功能在內的多元化co-living社區。
泊寓是知名地產商萬科旗下得長租公寓品牌，於2016年正式推出，發展迅速，截至目前全國覆蓋29個一二線城市，累計開業超3萬間。
由於這種模式的資金占用量較大，一般來說具有較好的融資渠道或者基金背景的企業會發展較快。
二：分散式公寓
（典型公寓內景）
（典型分散式公寓內景）
（北京分散式公寓分布圖）
與集中式相對應的，分散式公寓指以套為單位，從業主手中多以包租形式收來住宅，進行隔間改造及翻新後（一般為N+1，即將客廳通過增加隔牆來增加一個房間）對外出租，這種方式涉及到的改造工作較少，投資也較少，適合小業主，小企業或初入長租公寓領域的創業者嘗試。
由於涉及到密集的收房/出房環節，很多帶有房產經紀基因的品牌在這個領域往往能做的很大，如美麗屋，自如，青客等品牌，已經做到了市場較大規模。
自如，成立於2011年，隸屬於鏈家集團，目前自如已進入北京，上海，深圳，杭州，南京等5大城市，管理房間數量超過40萬間。
美麗屋，成立於2015年，總部位於北京。截至目前美麗屋已開通北京、天津、南京、成都、西安、青島、昆明、合肥、濟南、杭州、重慶、貴陽、長沙、福州、蘇州、寧波、南昌、南寧等18大城市服務，房源量已達7萬間，管理資產達500億元以上，為近萬名業主提供穩定資產升值方案，形成10萬年輕人租住社區。
（美麗屋北京上石門營新區單間，標價1380元/月）
青客公寓，成立於2012年，總部位於上海，是一家國資基金引導，社會資本參與，職工持股的混合所有制企業，專註於白領公寓租賃和物業管理，現管理客房50000餘間，主要集中在上海。
（青客公寓上海浦東惠南單間，標價1972元/月）
02
[按產品定位分]
將房間銷售給目標租客是公寓產品的的最終為目的，因此，有別於住宅，公寓的定位與目標客戶的消費水平的匹配關聯度非常高。根據目標客戶消費能力的高低，長租公寓產品有著不同的檔次和定位，由上到下可以分為：高端服務型，中端白領型和低端藍領型三種檔次。
產品定位不同，消費人群不同，客戶的需求點不同。與馬斯洛需求理論相對應，設計的著眼點也就不同。
對於高檔公寓來說，客戶看中的是服務，白領公寓客戶看中的是社區的圈層區分度，而藍領公寓看中的是解決生活剛需問題。
首先是高端服務型公寓該種公寓具有堪比豪華酒店的裝修設施，和貼心的人性化服務。定價一般在700-1000元/天，20000元-30000元/月，多為國際品牌。該部分產品聚焦市場頭部用戶，忙碌的商旅人士、公司高層、外企派駐人員可以有很好的居住體驗，衣、食、住、行都可以在住處得到很好的解決。
雅詩閣（ascott）是凱德集團旗下的全資子公司，總部設於新加坡，1984年，雅詩閣推出了亞太地區的首個服務公寓，2006年，雅詩閣成立了全球首個亞太服務公寓房地產信託基金-雅詩閣公寓信託，目前，在全國擁有和管理68個物業，12600套服務公寓單位。
該部分客戶收入豐厚，時間寶貴，十分注重居住體驗，希望在繁忙的商務活動的間瑕能否享受全方位的高檔次服務。要求公寓私密，豪華，服務全，房間和配套設施均參照豪華酒店標準建造，單平方造價4000-8000元。
（雅詩閣公寓配套服務內容）
其次是佔據市場最廣泛份額的白領公寓，大部分的市場活躍品牌都在這個區間內擁有它們的主打產品，如魔方、V領地、灣流等。定價在3500元-7000元/月。近來我們可以看到很多開發商跑步入場長租公寓領域，其拳頭產品也是白領公寓，如萬科泊寓，華潤有巢，龍湖冠寓等。
（龍湖冠寓濟南龍奧北路店）
該部分產品定位於解決廣大都市上班族的居住問題，帶有一定的服務性內容，多數為自助性服務，對裝修有一定要求，要符合新中產們的消費心理。
該部分客戶有一定的經濟能力，生活穩定，多數受過良好的教育，對品質和健康有較高的要求。同時，受到較多流行文化，消費主意文化的影響，在「讓自己住的好一點」這件事上，普遍可以負擔相對較高比例的房租。要求公寓乾淨舒適，有設計感，居住人群圈層相近，有較好的公共交通區位。單平方造價1000-3000元。
（龍湖冠寓濟南龍奧北路店）
此外，默默興起的藍領公寓正越來越多地進入人們的視野，如魔方9號樓，安歆公寓等，還有如順豐、京東等人員密集型企業也正在著手做自己的員工公寓，該類公寓鎖定基層城市中的勞動者，一般定價為800-1500/人月。
安歆公寓，成立於2014年，一直助力政府解決城市租房壓力及安全等社會問題。產品以四人間，六人間房型為主，上下鋪形式。現已在全國九大城市擁有超過100家直營門店，累計服務1000家企業，解決十餘萬基層員工的住宿問題。
藍領公寓一般專註於解決基本的居住問題，以宿舍間、多人間為主，一般不帶公共區域，或者只具有衣物晾曬等具有生活補充功能的公區，雖然客單價交底，普遍在500-800元/月，但由於其空間使用率更高，投資相對較少，盈利能力往往相對較好。
該部分客戶多為初到城市務工的年輕人，一般從事基礎性工作，工作強度大，收入一般。要求公寓具有較低的單價和較高的性價比，房間乾淨，生活便利，滿足的是生活中的剛性需求。這類公寓單平方造價800-1500元。
03
[按產品模式分]
品牌要發展、資本要擴張，公寓的新開發店鋪中，有如城家、魔方一類的以標準化的產品行走江湖的品牌，也有每一間新店都精耕細作，個性化打造的如灣流、V領地、朗詩寓等品牌。
應該來說，這兩種打法各有千秋，標準化代表隊選手城家公寓，由於源自做連鎖酒店起家的華住系，自然而然的把連鎖酒店的一套設計、開發、採購的方式搬到了長租公寓中來。
（某酒店建造標準手冊）
客房用一套現成的設計標準進行統一，而在公區進行適度的個性化設計，植入部分設計概念。比如，在城家公寓新虹橋店，就將在citigo酒店中取得成功的設計語言同樣進行了標準化，傢具化，投放到了所有的房間之中。在這種操作模式下幾乎每一家門店的房間都是一個樣子。這樣做的好處是新店設計施工成本降低，但同時帶來了個性不鮮明，同質化的缺點。
與之相對的，個性化代表隊群島公寓則十分注重單店的個性化、概念化，做到了每一個店都有亮點，每一處設計都有驚喜。這種做法的優勢是個性化程度強，品牌價值高，但同樣，單店的設計開發成本會相應增加。
當然，在現在這個大部分城市供小於求的情況下，各種品牌公寓的出房效果觀察下來都很不錯，因此找到自己和團隊的擅長點去做對應的產品，並依據產品的定位去進行設計、開發、運營才是一個正確的選擇。市場繁榮的時候百家爭鳴，市場盤整的時候，定位是否精準，產品打磨是否到位，就會很容易體現在經濟指標上了。
好了，今天的內容就講到這裡，趙老師敲黑板時間到。今天我們從1、物業集散方式；2、目標客戶定位；3、產品開發方式這三個維度為當今市場上的各路英雄分了一下門派，並介紹了一下各個門派的優缺點，今天課程的思維導圖如下，我們下次見。
（點擊圖片查看大圖）
公寓的開發設計由於其工序多、制約大、時間緊等特點，一直是件讓廣大從業者和投資人緊張頭痛的問題。在下一篇文章中，我們會為大家對公寓設計開發的標準流程做一個梳理，幫助大家建立正確的思維框架，合理的做出決策。
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