三個問答帶你走進國有土地上房屋徵收與補償（一）
三個問答帶你走進國有土地上房屋徵收與補償（一）
問題一：對國有土地上房屋徵收定不服怎麼辦？
第一步：判斷房屋徵收決定是否存在違法情況
1.作出房屋徵收決定的主體是否適格
法律明確規定作出房屋徵收決定的適格主體為市、縣級人民政府。
《國有土地上徵收與補償條例》第四條規定「市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋徵收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋徵收部門組織實施本行政區域的房屋徵收與補償工作。」
2.房屋徵收的要件是否已具備
一般應符合以下要件：
（1）符合公共利益的目的
（2）符合城市規劃要求
（3）遵循法定程序
（4）滿足「確需徵收房屋」的要求。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第八條規定「為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要徵收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。」
第九條規定「依照本條例第八條規定，確需徵收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。
制定國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，應當廣泛徵求社會公眾意見，經過科學論證。
第二步：明確行政複議或行政訴訟的雙方當事人
在對房屋徵收決定不服時，可以提起行政訴訟或申請行政複議。根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第四條的規定，是由市、縣級人民政府負責房屋徵收與補償工作的。因此，在房屋徵收案件中，被告/被申請人是市、縣級人民政府。
第三步：明確房屋徵收案件的管轄
1.行政訴訟
一般房屋徵收案件由中級人民法院管轄。並且由於房屋徵收案件一般涉及群體的共同利益，會對社會產生重大影響，因此在特殊情況下也可以由高級人民法院進行一審。
《關於行政案件管轄若干問題的規定》第一條規定「被告為縣級以上人民政府的案件由中級人民法院管轄。」
2.行政複議
在房屋徵收案件中，申請人對房屋徵收決定不服的，可以向作出房屋徵收決定的上一級人民政府申請行政複議。
《中華人民共和國行政複議法》第十三條規定「對地方各級人民政府的具體行政行為不服的，向上一級地方人民政府申請行政複議。」
問題二：如何計算國有土地上房屋徵收中的停產停業損失補償額
第一：確定補償對象
【1】被徵收房屋為非住宅中的經營性房屋
【2】被徵收房屋具有被登記為營業性房屋的權屬證明或經有關部門認定為合法建築
【3】被徵收房屋具有合法、有效的營業執照且載明的住所
【4】被徵收房屋已辦理稅務登記並具有納稅憑證
【5】被徵收房屋必須要有實際經營行為。
此外，需要注意的是「住改非」的房屋在辦理了營業執照或者具有相應的納稅證明的情況下是可以獲得停產停業補償的。
第二：確定停產停業的補償範圍
停產停業損失的補償範圍一般僅限於直接經濟損失，直接經濟損失包括預期利益損失、財務成本、違約損失等。
第三：停產停業的計算標準
【1】停產停業損失的補償根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。
【2】並未具體規定停產停業損失的計算標準，各省、自治區、直轄市自行規定。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十三條規定「對因徵收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。」
問題三：拿到國有土地上房屋徵收與補償決定怎麼辦？
在拿到徵收補償決定時，應當考慮以下事項：
第一：是否滿足徵收補償決定作出的前提
作出必須滿足以下兩項條件之一：
（1）房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議。
（2）被徵收房屋所有權人不明確。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條規定「房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照徵收補償方案作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。」
第二：是否為合法機關作出的徵收補償決定
徵收補償決定決定作出需要經歷兩個機關。
【1】申請機關為房屋徵收部門
【2】作出機關為作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條規定「房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照徵收補償方案作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。」
第三：徵收補償決定不合理時應自我救濟
如果確實對此徵收補償決定不滿，那麼有兩種途徑可以解決：
（1）申請行政複議
（2）提起行政訴訟。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條規定「被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。」
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