警惕！買房人限購，賣房人違約

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買房人是否限購是房屋交易管理部門審查的範疇，不是法院審查的範疇。法院沒有權力審查買房人是否限購，也沒有必要審查買房人是否是限購的對象。法院審理的房屋買賣合同糾紛本質上是合同糾紛，合同糾紛的審理一般從合同的效力、是否構成違約、是否構成根本違約、違約損害賠償的數額（是否有違約金條款，如果有違約金條款需要審查約定的違約金是否低於或者過分高於實際損失，如果沒有約定違約金條款需由主張違約金的一方舉證其實際損失）等方面進行審查。

如果買房人是限購對象，則一般買房人會發生違約，如其不能申請到銀行的貸款，更重要的是其不能通過房產管理部門的購房資格審核，從而導致（因其原因）不能完成過戶。如果買房人違約，則應當承擔相應的違約責任。如其逾期付款需要承擔逾期違約金，如其逾期付款超過合同約定的時間（一般是15天）則賣房人有權解除合同並主張違約金（一般是20%）。

但是，法院卻不能以其是限購對象而直接認定其構成違約，因為是限購對象不一定違約。如以下幾種情形：商鋪買賣、購買法院拍賣的房屋、贈與的房屋、繼承的房屋等。

即便買房人是限購的對象，在其沒有違約的情況下，賣房人就應當按照合同的約定履行自己的義務，如果賣房人沒有按照合同的約定履行自己的義務，構成根本違約，則買房人有權依據合同的約定單方解除合同並主張違約金。如本文所附案例，買房人是限購的對象（法院對此沒有進行審核，故真假待定。假設買房人是限購的對象），買房人按照合同的約定履行了自己的支付首付款的義務，接下來是賣房人履行合同義務（滌除房屋的抵押權），但是賣房人卻遲遲沒有去滌除抵押權，導致買房人無法申請銀行貸款，也導致不能辦理過戶手續。賣房人不配合辦理過戶手續是網簽合同明確約定的違約情形，並且在超過一定的期限後買房人就可以解除合同並主張違約金。

通俗地講，在買房人還沒有「暴露」出自己是限購對象，不能履行自己的合同義務，構成違約的情形下，賣房人如果不按約履行自己的合同義務，就會構成違約。合同的履行就像打牌，該你出牌的時候你不出牌就是你違反規則，不論你手中的牌有多好，對方手中的牌有多差，輸的一方是沒有遵守規則的一方，而不是按照規則應該輸的一方。

案情簡介：2012年9月17日，周某某作為出售方（甲方）、韓某某與案外人韓某瓊作為購買方（乙方）簽訂《房地產買賣居間協議》，約定甲方應在乙方付足首付款10個工作日內向相關銀行申請註銷抵押登記。2013年3月20日，周某某作為賣售人（甲方）、韓某某作為買受人（乙方）簽訂《買賣合同》，約定首期房款是162萬元，其餘房款通過銀行貸款支付，如不能獲得銀行貸款或者貸款額不足的買房人需於過戶前現金補足。並約定雙方應在2013年7月18日之前共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續。乙方按約支付了首付款，但是甲方直至2013年9月2日都沒有滌除房屋的抵押權。

裁判原文節選：

一審【上海市浦東新區人民法院（2013）浦民一（民）初字第37139號】系爭房屋《買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律與行政法規強制性規定，合法有效，當事人均應恪守履行。周某某負有在收取韓某某首期房款後10個工作日內滌除系爭房屋抵押權登記的義務，並提供相關資料配合韓某某申請銀行貸款。但雙方簡訊內容反映了直至2013年9月2日韓某某還在催促周某某提供相關材料，周某某也未能就其已經提供了相應材料予以舉證證明，因此周某某在此方面的配合度有較大欠缺。而更為重要的是，周某某未能按約滌除抵押權登記，顯已違反合同約定。其提供的與韓某瓊之間的買賣合同並不能證明韓某某無法獲得貸款，且從周某某滌除抵押權登記的時間約定及申請銀行貸款的慣例來看，滌除抵押登記應先於銀行貸款申請，周某某不可能於收款後10個工作日之內即能預見到韓某某無法獲得銀行貸款。況且，合同還約定了若貸款不成，由韓某某現金補足。故周某某履行滌除抵押權登記義務與韓某某的銀行貸款最終能否獲得批准無關，其負有在合同約定的房產過戶之日保證系爭房屋符合過戶條件的責任。若周某某履行了自己的義務，而韓某某因自己的原因無法獲得貸款且又不能以現金支付房款的，這時才構成韓某某的逾期付款並承擔違約責任，亦即周某某負有滌除抵押權登記的先履行義務。由於周某某至今未滌除抵押權登記的違約行為，致使房產不能按約過戶登記、合同無法繼續履行，韓某某按合同約定，取得了單方解約權。韓某某按周某某於《買賣合同》上填寫的地址寄送解除通知書，目前也沒有任何證據證明周某某通知韓某某其已變更通訊地址，故按照雙方合同補充條款（一）第6條的約定，應視為該通知書已於寄送後的合理期限內送達周某某，韓某某要求確認《買賣合同》已於2013年10月13日解除，法院予以支持。周某某應當於解除通知書送達之日起5日內返還韓某某已支付的購房款並支付違約金，現周某某已構成逾期還款，韓某某要求周某某支付自2013年10月19日起算的逾期付款利息，可予准許。鑒於韓某某不存在逾期付款的事實，故周某某主張的逾期付款違約責任，法院難以支持。

二審【上海市第一中級人民法院（2014）滬一中民二（民）終字第2781號】系爭房屋買賣合同及補充協議系雙方當事人真實意思表示，不違反的法律的效力性禁止性規定，屬合法有效，雙方均應按約履行。在合同履行中，被上訴人按約於2013年3月20日付足了162萬元的首付款，根據雙方在補充協議中的約定，上訴人應於此後的10個工作日內辦理系爭房屋的抵押登記註銷手續。但上訴人並未按約履行抵押滌除義務，致使交易無法繼續履行，顯已構成違約，被上訴人行使合同解除權具有事實與法律依據，上訴人應當就此承擔相應的違約責任。

上訴人稱被上訴人的資信存在瑕疵，致使無法獲得銀行貸款，影響交易履行。對此，本院認為，從現有證據看，尚不能認定被上訴人無法獲得銀行貸款，而且即使被上訴人不能獲得貸款或貸款審核額度不足，根據系爭合同約定，被上訴人也可以在過戶時以現金補足剩餘房款，故上訴人的該項主張不能成為其拒絕履行抵押滌除義務的抗辯理由。

至於上訴人所稱的限購資格問題。首先，對於購房人是否屬於當前相關管理規定中限制過戶對象的審查屬於房屋交易管理部門的職權範圍，本院對此不作認定審查。由於上訴人的違約行為，致使雙方的交易未能進入申請過戶的環節，上訴人現稱被上訴人屬於限購對象，並無確切事實依據。其次，本院注意到，在本案訴訟前的雙方交涉過程中，上訴人也並未提出過限購資格問題。因此，上訴人現以限購資格問題為由否認其違約責任，亦無事實依據，本院不予採信。

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