民宿運營技巧2.0

之前為大家分享過一篇《我在成都做民宿，虧得一塌糊塗》，今天再為大家分享一下第二次做民宿的經驗。

第一次做民宿時，是屬於租房改造，做了三個月發現利潤太低，暫停了。

這一次呢，是用自己的房子做民宿，效果還可以。

一

2018年初，感覺形勢很不妙，成都可能還會出限購政策，趕緊買了一套小房子，在武侯祠附近，一環邊，31平米，70年產權，總價只有42萬。

當時這個小區大戶型的房子單價在1.7萬左右，只有這種沒有通燃氣的開間戶型價格便宜，1.3萬多。

算是撿了個漏吧。

因為是二套房，首付七成，貸10年，月供1200元。

這套房子距離武侯祠很近，旁邊的體院這兩年拆遷，即將打造一個三國蜀漢城，未來遊客量會翻倍；

另外，今年底的地鐵5號線開通後，這裡就是雙地鐵交匯處，據說還有一個10號線也要從這裡通過，地鐵上的shopping mall開業後也會聚集一些人。

總體而言，看好這片區的租金收益。

剛買來時，這類戶型租金只有1100元，現在租金已經漲到1700元，上漲速度挺快的。

當然，單純的出租還是沒有做民宿賺錢。

買來後自己住了一段時間，2018年12月初開始做民宿，掛到途家和airbnb上。

上線前兩周定價158元，第三四周定價188元，然後漲價到218元，最近這個月調整到208元+35元保潔費。

2018年12月-2019年3月期間，平均每月入住至少20天，前期定價低時能達到27天。

4月的入住情況不是很理想，可能是由於兩個小長假離得太近，遊客人數驟降。

五月開始進入旺季，效果應該會更好一些。

總體來說，每個月能保證4000+的收入，替我還房貸是沒問題的。

按照這樣的租金收益，不到10年可以回本。

剩下幾十年坐收房租，以房養老。

或者等拆遷，畢竟是一環，未來肯定是要重新規劃改造的。

二

上一篇文章中已經分享過一些經驗，這次補充一些民宿運營技巧吧。

— 裝修要獨特

房子剛買來時，自己帶著兩隻貓住。

那段時間在學木工，受師父影響開始喜歡日式簡約風格，於是自己設計定製了一些傢具，最後的效果比較滿意。

可以說，在北歐風盛行的民宿平台中，算是比較獨特的。

這一點很重要，我的一位老顧客說，她常年飄在各個城市，每次都會選擇風格比較獨特，住著很舒心的房子，我的房間剛好戳中了她。

— 採用專業照片

剛開始上線時是自己拍的照片，上線一周也沒有訂單。

花200元找途家的攝影師重新拍了照片以後，效果立竿見影，訂單不斷。

後來有個美女房客在房間內拍過一組文藝照片，剛好契合我房間的調性，也展示出房間細節的另一種美。

跟她溝通使用了照片，這也讓房間加分不少。

— 找準定位選對平台

自己親自設計改造的房子，不捨得被亂七八糟的人糟蹋，很想找到那種像我一樣愛惜房子的人。

另外，我的室內傢具全部是純實木的，當初投入的裝修成本也比普通民宿高，所以我這次定位就是中端、素質相對高一些的人群。

普通標間房價180左右，我定價220左右，砍價的不接，這就直接篩掉了一批低收入群體。

另外，在眾多民宿平台中，我只做airbnb，也有嘗試途家，但每個月不超過兩單。

airbnb是外國的平台，這個平台的用戶多數是喜歡出國游的，而且接受過高等教育，素養相對高，比較遵守房屋守則。

途家的用戶多來自於攜程，這類用戶參差不齊，喜歡砍價佔小便宜的挺多，甚至還有一些破壞完室內傢具直接一走了之的。

美團的榛果民宿，以及小豬等，我這次沒有使用。

只有一套房子，不想太分散精力，也不想分散流量。

之所以重點做airbnb，就是想把好評全部集中在一個平台中，這樣可以快速衝進優質房源隊伍。

— 多參與營銷活動，快速積累好評

好評對房源的搜索排名非常重要。

新房源上線初期想要快速積累好評，最佳辦法就是打價格戰，定價可以比周邊同類房源低一些，訂單自然就來了。

另外，民宿平台中，經常有各種營銷活動，如：新房源折扣、清明節特價房、五一特價房等，參與活動的房源曝光的機會多一些。

— 增加附加值

當然，訂單多了，不代表好評就會多，很多人住完也不一定給好評。

我的方法是，前期親自接待，為他們提供一些旅遊諮詢、交通和其他便利服務。

室內還會貼上一些我曾經寫過的旅遊攻略，不知道如何玩的人直接按照我的攻略去玩即可。

一般這樣多次溝通後，都會給房客留下很好的印象，讓其為自己打好評，也比較容易。

另外，我在室內放了一個留言本，很多房客在住宿期間會在本子上寫下自己的故事和住宿體驗。

適當的摘選幾篇，傳到自己的房源相冊中，也算是一種好評積累。

— 維護客情關係，吸引回頭客

做民宿其實是服務行業，盡量滿足房客的需求，有問題及時解決，也要多與房客溝通，建立朋友關係，這樣後期便會成為穩定的客源。

譬如：有個深圳姑娘一個人來成都玩，不知道玩什麼，我給她推薦一些戶外團，也親自帶她出去玩過，這樣我們便成為了朋友。

後來她每次來成都都會在我這裡住上一星期或者半個月。

— 監控市場走勢，動態調整價格

airbnb的日曆中，點擊每一天會顯示市場趨勢，要根據這個趨勢動態調整價格。

途家中也有一個尾房房甩賣活動，當日10點時沒有訂單，系統自動打九折，當日18點時沒有訂單，系統自動打八折。

— 多接長單，降低成本

其實像我這種兼職做民宿的，有一項很大的支出就是保潔費，通過民宿平台叫保潔，這種小房間的保潔費至少30元/次。

如果全部是單日訂單，這一個月的保潔費支出就非常高了，如果都是兩天以上的長單，保潔支出就降低很多。

好在我媽可以幫我做保潔，這一項開支幾乎為零。

但我仍舊喜歡長住訂單，管理起來比較省心。

那這時候就可以設置一些長住優惠，譬如：連住7天9.5折，連住30天八折等。

很多人還會設置最少入住2天，我也曾試驗過，定價218，要求房客至少入住兩天。

觀察一段時間發現效果不好，直接導致我的房源瀏覽量和入住率下降。

後來我嘗試設置成208元+35元保潔費，效果比之前好。

因為很多人在檢索房源時還沒有確定出行日期和天數，有時候會選擇出行一天來檢索，那麼如果房源設置最少入住2天，就不會出現在檢索頁面中，相當於降低了曝光次數。

另外，這樣設置時，用戶檢索看到房費208元，比之前定價的218低，點擊瀏覽房源的意願更強，如果真的是優質房源，用戶瀏覽完房源信息後，基本上就不會介意那麼點保潔費。

有一些介意的，自然會多住上幾晚。

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