第一講——如何成功打造優質民宿房源

如何從無到有的打造一個民宿房源？

這是準備做民宿生意的房東一個無法逃避的問題。

若你是剛入行的小白，市場上那麼多待租房源，到底該選哪個來打造？

若你是準備擴張民宿規模的從業者，之前的房源盈利讓你充滿信心，但如何打造下一個盈利房源卻還是一頭霧水。

我們根據多年沉浸民宿行業的經驗，總結歸納出一份打造優質民宿房源的指南，希望可以為你打造自己的房源指一條明路。

一、要想賣得好，地段很重要！

根據民宿客源結構分析，房源的主要客源是外地來出差和旅遊的客人，這些客人的主要特點就是對目的地城市交通不熟，理所當然的，他們在平台搜索尋找房源的時候，搜索核心商圈、景區或者辦事地點區域內的房源是首要選擇。所以，我們在尋找房源的時候，要搜索核心地段周圍的房源，這樣可以解決客源流量的問題。慎重選擇偏遠或者交通不便地段的房源，這些區位劣勢的房源，在平台展示和客人搜索方面都比較吃虧。

二、位置已選好，房品不能少！

當我們選定了房源所在的區域，那接下來就要看具體房源了。房源的品質一定要有保證，否則再優越的位置，差勁的房品都會大幅拉低客人對房源的印象分，消費者會有一種好價買劣貨的感覺，離開後對房東和房源評價自然也不會好。

房源品質體現在很多方面，每個細節都可以為房品加分。

1. 小區環境。小區環境是房品的一部分，若小區綠化做得好，整體給人安靜舒適的感覺，客人一走進小區就感覺神清氣爽，雖還未見房源，房客就已經在心中打出一個很好的印象分。

2. 房子年齡。房源的歲數不宜過大，老房子經常會有一些線路老化、下水管道堵塞、沒有電梯等問題，而且房子整體看上去比較破舊，這些因素不但會影響客人的入住體驗，還會給後續房源維護造成隱患。

3. 房源結構。最好選擇南北通透，陽光充足這類的戶型，房源整體結構布局合理，會給房客一種高大上的感覺，提升客人的入住體驗。

4. 房源裝修和配套設施。房源裝修要有統一風格，這會為後續民宿軟裝節省很多銀子和精力，如果基礎裝修就四不像，那後期接手之後無論如何提升軟裝，都於事無補，會給人一種很low的感覺。房源傢具家電等配套設施最好齊全，這樣既節省成本，也能縮短民宿開業周期。

三、房子差不了，小區物業要看好！

在考察小區和房源的時候，一定不能忽視小區物業和住戶對民宿的態度，否則前期歡喜開張，後續則會麻煩不斷。物業方面，最好選擇商住兩用的房源或者開放式小區，這些小區，本身人員結構比較複雜，物業也比較寬容，適當跟物業搞好關係，可以省很多麻煩；小區住戶結構，以外來租住人口和年輕人居多為宜，這些人對新事物的接受度比較高，不會動不動找茬。

四、房源選定了，租金要談好！

當根據綜合考慮，選定房源以後，就要跟業主談租金，簽合同了。首先，要坦誠告訴業主，房子租來是用於作為民宿出租，不要藏著掖著，避免業主知道後斷租造成損失。簽租賃合同，房租要合理，租期要長，這樣可以保證民宿後續經營中的盈利。

五、房子拿下了，軟裝要跟上！

房子租下來以後，還不能立馬開業，軟裝步驟必不可少。我們租到的房源，裝修風格偏家常，想要作為民宿來出租，還需要提升一下逼格。隨著民宿市場的蓬勃發展，家裝企業也看到了這款市場，推出了多款年輕人喜歡的裝修風格，例如日式風，北歐風，簡約風，田園風等等，我們可以房源本來的裝修風格為基礎，增加軟裝設計，提升房源格調。考慮到民宿投資回報周期，軟裝成本最好控制在1萬~2萬元之間，當然想打造奢華風的高端民宿另當別論。

以上便是我對如何打造一家民宿房源的經驗分享，講完這些，我意猶未盡，想講一下民宿投資回報率的問題。

根據市場平均運營數據測算，一個民宿房源大概的投資回收周期為6~8個月，每套房源一年的凈利潤大概在3~5萬元，並且行業正處於快速增長期，爆發的客源流量可以降低投資失敗的風險，無論你想獲得兼職收入還是想做全職房東，都沒有問題。

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