上海郊區房價已經透支了嗎？

04-29

奉賢南橋新房4-5萬，金山2萬+，西渡老破小2.5-2.8萬，青浦新城4w+，臨港新房2w+。上海的房子還有升值空間嗎？市場認可度還有那麼高嗎？

當然透支了。顯然透支了。但是要分類看。轉一篇文章給你參考。

無經驗的購房者，在初次買房的時候，往往會覺得很迷茫。網上鋪天蓋地的信息，中介和銷售的狂轟亂炸，家庭內部的分歧，都讓他們舉棋不定——到底買在哪裡，以後漲得多？

選一個好區段。

01區段的考察：一葉知秋

要選一個好區段，首先你得有大盤的概念。

以整個上海為例，大盤應指非鄉野地區的所有樓盤。「非鄉野」的範圍是不斷變化的。

在房價上漲時期，中心地帶的房價很高，人們走向更偏遠的地方買房。在這個偏遠地帶，購房者和居住者增多，房屋流動性加強，它就從「鄉野」變成了「非鄉野」，該處的房價會增長，大盤的範圍也隨之擴大。例如2016年房價的上漲，帶動購房人群走向奉賢，奉賢隨之大漲，大盤向奉賢延申。

在房價不漲或微跌時，購房者又重新把目光投向中心地帶，這時某些「非鄉野」房屋的流動性下降，購買者減少，該處房價下跌幅度超過其他地段，「非鄉野」又重新變成「鄉野」，大盤向內環收縮。去年末至今松江的下跌就是一個例子。

市場的不可預知性，使大盤邊界很難被人們所認知。上漲期的購房者，以為自己購買了「非鄉野」的房子，然而等到大盤不再上漲時，才發現自己身在「鄉野」之中。

普通購房者如何找准「非鄉野」或未來的「非鄉野」？

從微觀中感受到市場變化，就是一種可行的方法。

例如中介來電多，可能是市場不好；看房人數少，至少房價不會漲；新房子要搶的時候，二手房會漲等等。通過大量跑盤，買家可以了解不同預算範圍、不同區段內房子的漲跌關係，了解大範圍內房價的變化情況，從而具有全局視野，真正把握大盤的變化方向，一舉找到好區段。

好區段的優勢是可以保持的。根據歷史數據，很多在上漲期上漲幅度超過其他區段的優質區段，在房價平穩或微跌時，仍保持不跌。可以預測，這些好區段在暴漲後會迎來下一次暴漲。

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02品相的區段和區段的品相

初次購房者往往會被房屋的好戶型、華麗裝潢或者小區環境所迷惑，忽略房屋區段，最終買了不合適的房子。

房屋的品相，是買房時需重點考察的一部分。但獨立於區段來考察品相是不合適的。人們留戀遠郊的品相，覺得住起來舒服，卻忘記了一個淺顯的道理：如果遠郊品相已經好了，它就是成熟的；它如果已經成熟了，未來還能有什麼發展的空間？沒有發展的空間，就失去了房價上漲的空間。

與此相反，儘管初次購房者不太願意買品相差的房子，但是優質區段品相差的房子，反而可以入手。動遷房的崛起就驗證了這一觀點。動遷房的品相，往往是不盡如人意的。但優質區段內品相差且價格低的動遷房，其漲幅不僅會大過普通區段內的房子，也會大過同區段內好品相的房子。

注意，當諸如動遷房之類的房屋價格漲了之後，我們應該在相同性價比中選品相好的。

一言以蔽之，區段品相的優先順序遠遠高於房屋本身的品相。

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03區段剪刀差：一擊而中

什麼是區段剪刀差？

就是好區段相對於普通區段的一截優勢，例如教育資源，交通，環境，未來規劃等利好。這種優勢，目前被人們所忽略，最終會通過時間，兌現為房價的漲幅優勢。即使好區段和普通區段都處於「非鄉野」之中，他們的剪刀差也可以很大。

所以又要強調，區段是核心，儘管價格也很重要。

為什麼？

因為首先，你要找到低於市場均價較多的房子，非常難。這種房源，被稱為「筍盤」，是可遇而不可求的。因為賣家沒有便宜賣的理由。相反，他們會儘可能地賣出最高的價格。

在大家普遍覺得房價在長期看來會上漲時，買家付的價格，總是會付出高於賣家的心理極限低價。市場上常常見賣家突然提高價格還能賣掉，不常見到買家臨時砍價還能買到——賣家大幅讓價幾乎不可能。

總之，買家從價格上尋求優惠的空間並不大。

其次，儘管未來具有不可預知性，但在對區域了解較為深入，對區域剪刀差有很大把握的情況下，選一個好區段還是可以實現的，且實現的難度低於找到一套筍盤。例如，2013年在大寧買入價格較為合理的一套房，它的漲幅應該會勝過浦西其他區域的同價位筍盤。

因此，把握好區段剪刀差，就能一擊而中，大概率跑贏大盤。

另外，價格是買房另一個很重要的因素，砍價非常必要。但更重要的是根據歷史成交價估值，再根據區段剪刀差調整估值。例如，如果賣家心理極限價是500萬，你付505萬買了其實無傷大雅，因為在房價上漲期，沒過多久漲幅就超過了你多付的5萬，在2016年這種情況比比皆是；而房價平穩或微跌的時候，你得先找到願意讓價的賣家，這才是重點。

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Irisacta曾經任職於多家上市地產公司，主要工作經驗是建築師的產品設計，有超過10000小時的產品設計經驗。

2010年起，Irisacta開始潛心研究二手房市場中的產品、區段、價格的關係，同時把脈市場。

Irisacta 於2016年5月開始收費諮詢，操作過超過200套的經驗，其走向公眾之後，對行情的預判亦顯功力。

請認準微信號Irisacta。

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應該用積極的眼光看，你舉的區域例子中，南橋新城貴，那就看新城的金匯有不少新盤在3萬＋；青浦17號沿線貴，那你就可以看青浦北如重固等；西渡漲上來你可以看西側的庄行；臨港2＋你可以盯惠南或宣橋。祝你好運，這裡是上海。

首先，上海那麼大，也不是所有的地方都能升值的快，為什麼有的地方快，有的地方慢呢，那麼我就給大家打個比方，上海的人口遠遠大於房子的數量，不然上海的房子也就不值錢了，那麼就要看未來上海政府與國家對於區域發展的規劃，大家之前覺得青浦沒人去，但是17號線的開通，怎麼會出現那麼多人，讓17號線和9號線一樣，人多的癱瘓呢，所以說老話說的好，想致富，先修路，跟著政府走，吃喝啥都有，不要聽別人瞎BB，這裡漲哪裡不漲的！

一個空杯，倒入一瓶啤酒，泡沫往外溢出了。青浦的房價高或者郊區的房價高就是因為離上海市中心近。沒有其他理由。

真心覺得奉賢和青浦貴的離譜，離市區那麼遠，比杭州還貴

透支是必然的。。。

但是自從看過一次新房開盤的場面以後，我覺得如果不是限購，只會更可怕。。。

建議你隨便找個新盤去瞅瞅開盤。。。那場面終生難忘。。。。

這樣講吧，透支是肯定有的，泡沫也是有的，所以政府近期的調控政策政策很嚴厲，提高首付，限制擁有房子套數，但是都是暫時的緩慢上漲，等這一波調控過去以後，還有大幅度上漲，畢竟物價要漲，工資要漲，房租在漲，拿地的成本在增加，稅費在增加，房價怎麼降得下來，在一線城市人永遠是最多的，房子都是稀缺品，怎麼降價，有泡沫又能怎麼樣，剛需的要買還是要買的！很無奈……