如何買你的第一套房?這是我看過最走心的文章了
送給大家兩份資料。一是2018年熱點城市新盤去化率，通過銷售量的對比，可以讓買新房的親們參考樓市冷淡，酌情購買。
二是二手房銷售的相關知識，具體到每一個重要的環節。買二手必看。
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第一篇：如何評估自己是否能買房、北京買房門檻有多高第二篇：如何開啟看房、選房之路（如何劃定區域、怎麼看房、戶型分析、交易步驟）
第一篇：如何評估自己是否能買房、北京買房門檻有多高
本質就是錢錢錢+算賬~
北京買房三要素：購房資格（俗稱房票）、足夠的首付款、能夠負擔的月供，再基於此計算出北京買房門檻有多高~
一、購房資格
戶口or居住證or社保/個稅滿五年。
二、首付款
首付款包括：首付款、各種稅費（契稅、個稅、增值稅、土地出讓金等）、中介費。
1.首付款新房一般是30%的首付，對應一套300萬的北京入門級住房，付給開發商的就是90萬。
二手房需要進行評估，一般能做9-9.5成評估（非核心區、loft、90年代以前的房子可能會在成交價的9成以下），如果評估9成，300萬成交價的房子評估價270萬，貸款為網簽價或評估價的低者的70%，餘額全部需要首付。因此，300萬的二手房，首付為111萬。
（註明：網簽價是建委、稅務機構登記的成交價格，是各種繳稅的基礎價；評估價是銀行按揭貸款時找的評估機構評估的價格。）
結論：購買同樣價款的房子，買新房比買二手房繳納的首付更低哦，所以低首付群體可以適當多關注新房。
麻煩的是，現在新房供應量很少，而且大多在五環外的位置，上下班時間長、擠地鐵如同沙丁魚罐頭。買新房還有比較討厭的一點是，開發商說開盤時間往往不準，很可能還會各種往後延，然後大量新盤都是日光，還需要各種排號、排隊。我就經歷過回龍觀兩個新盤國風美唐、公園悅府各種號稱4月開盤，但是拖延三個月才開盤的情況，在房價暴漲的時候，拖延會讓開發商多賺，但是買房者錯過各種機會，最後可能會付出更高代價。所以，不要下定決心非新房不買，隨時跟進二手房市場，擇機買入才是明智之舉。
2. 各種稅費
- 契稅：這個是無法規避的稅種，所有類型的房子交易均有買房繳納。
首套90平米以下，按照網簽價1%繳納，90平米以上的1.5%，對於一套300萬的房子，繳稅就是3-4.5萬。
- 個稅：個稅=【網簽價格-房子原值-相關費用（原房貸利息等）】*20%。
原值是指二手房上一次成交價，個稅可以通過降低網簽價格進行調整，最爽的時候可以做成和原值一樣，這樣個稅可以完全木有（但會導致首付特別高~）
- 增值稅：增值稅=網簽價格*5%（普通住房）
- 土地出讓金：公房（部分單位集資建房，交易一次後變為商品房）一般每平米幾十元；經濟適用房的土地出讓金按照網簽價的10%徵收。
總結：滿五唯一的商品房/公房是低首付群體的首選。高首付群體可以任意選擇。由於北京是賣方強勢的市場，基本上所有的稅費均由買方承擔（就是醬木天理）。
3. 中介費北京中介很多家，包括鏈家、我愛我家、房天下、安居客、搜房、麥田等等。中介提供了什麼服務：帶看房源、促進成交、交易手續辦理。
要收多少錢：鏈家成交價的2.7%、搜房1%，其他在1.5-2%之間，費用均可談。
為什麼能夠從買家身上賺這些錢：中介通過壟斷了絕大多數的房源，個人缺少有效的直接與房主聯繫的渠道。
結論：如果能夠找到合適房源，就能夠省下這筆費用，後續交易手續可以自己辦理，也可以請個中介以較低費用代辦。此時，多打聽朋友圈論壇上是否有買家房子直接出售，也許能夠幫你省一點~
三、能夠負擔的月供
現在北京地區首套房按揭貸款能夠貸出評估值的70%，評估值一般是二手房成交價的9-9.5折，區域越偏、房子越老、或者loft會使評估值在9折及以下。可以下載個貸款計算器，隨時算算自己月供多少。
四、北京買房的門檻有多高？
鏈家數據：2016年7月成交均價4.9萬元。
4.9萬大概對應什麼樣的位置呢？東西城就別想了，海淀比西北旺還要西北的地方，朝陽的可選擇面積大一些，不過也是5環左右，回龍觀好一點的房子……
假設你要買一個60平米的小兩居或一居室作為第一套房子，那麼購房價款實際為4.9*60=294萬。
假設這個房子是二手房稅費最少的那一種，能夠成功規避掉中介費，那麼，實際支付總價款為297萬。
假設個房子交易評估能夠95成，貸款70%計算：
貸款額=294*0.95*70%=195.5萬；對應30年期房貸，商貸85折，月供為9520元。
首付款=297-195.5=101.5萬。
只有能夠負擔首付及月供的人才能買房，這下就明白什麼樣的薪水收入能夠在北京買房了。
考慮：
1. 北京需要納稅滿五年or持有居住證or拿到北京戶口才能買房，三者對應工作年限分別是：5年、2年、1年（有的半年就能拿到）。
2. 可以通過向親友借部分錢支付首付，借款限額為透支未來1年收入。
3. 在北京，一個人每月花費5000生活費，一年花費6萬。
計算結果：
- 對於那些有戶口的，工作1年就買房的人，個人稅後年收入需要達到55萬；
- 對於那些拿居住證，工作2年買房的人，2年內個人稅後年收入需要達到39萬；
- 對於那些只能滿五年的，5年內每年個人稅後年收入需要達到22萬。
我也測算一個表，小夥伴們可以根據自己的情況直接對號入座，如下所示：
小夥伴們，是不是覺得未來充滿了悲傷的壓力呢~
第二篇：如何開啟看房、選房之路
本質就是邁開腿多實地看房，張開嘴多打聽情況，有取捨的選擇。
一、北京這麼大，我應該買哪裡的房子
我的個人建議是結合你的需求來：在買房預算限制內，先選區域，然後選合適的小區，將小區的房子情況都實地看一遍，保持關注該小區，有合適的房源就出手。
每個人買房的需求各異，有的人關注未來升值空間大、有的關註上班便利性、有的關注交通等。不論你選擇最看重什麼，都需要聚焦選定的片區，否則全北京範圍看房並持續關注會消耗掉太多精力，過多的信息會讓人更難選擇。
［推薦工具：鏈家APP，鏈家各類房源信息更新速度是最快的，也能夠查到在售房情況、歷史成交價格，也能夠直接聯繫中介帶看房源（絕非廣告，覺得比別的中介用著好才推薦）］
選好片區後就需要實地去看房了，片區內各式各樣的小區都如果時間允許都去看看，一定要多看多看多看，慢慢的想買什麼樣的房子思路就很明確了。
預算越高，可選擇範圍越大，也意味著越高的看房量越大；預算越低，往往也意味著自己能夠選擇的範圍較窄。可以列表列出買房考慮的因素，針對自己多重需求，有所取捨排出優先順序順序。
比如我，我不想花費太多時間在路上，不想去擠沙汀魚罐頭般的地鐵，看重交通工作便利性，同時考慮互聯網行業工作便利性，又想兼顧未來可能的學區。因此，我會選擇交通方便的房子，去大部分CBD都能控制在單程1小時內。首先我會選北京北面的大區域，我沿著地鐵線開始看房，從13號線、10號線，預計年底開通的16號線、8號線等周圍基本每個站點都實地看過，最後我放棄北苑、天通苑、回龍觀、西三旗、西二旗、惠新西街、安貞門、西壩河一帶，最後劃定知春路一帶（雙軌地鐵去哪兒都爽）、西北旺一帶（互聯網產業帶動）為主要下手區域。
二、我應該怎麼看房
看房時一般會關註：戶型、布局、樓層、裝修情況、是否硬傷。
- 戶型
北京市場逐漸形成了戶型的一些認知，該認知往往也會影響價格，如同小區的房子，南北通透的單價往往高於純北房屋單價。
按照優劣程度排序：朝向角度：南＞東＞西＞北通透角度：南北通透＞東西通透 （空氣能夠對流）戶型朝向：
- 布局
這部分我也是新手，我的方式也比較簡單粗暴——房屋盡量方方正正，不要有浪費的面積（畢竟辣么貴的房價啊），客廳、卧室盡量分開實現功能，廁所廚房不要太太小（能夠各自實現全部功能）。
1. 什麼是不周正、有太多浪費面積（有折線、弧線、銳角），請見下圖：
2. 周正但是房間布局不合適的房型：
3. 卧室需要肩負客廳功能，廁所廚房太小
市面上此類文章也不少，比如卧室隱私、動線靜線、空間布局等等，小白們可以搜索相關文章學習一下。【我在北京看二手房時（尤其是老房子），能夠不浪費面積已經很開心了，別的我就不奢求了】
- 樓層
對於普通6層無電梯樓房，一般三層、四層價格最高。五六層大家爬樓累，頂層容易漏雨過熱；一二層有潮濕、隱私性不足、下水道易堵等問題。
對於高層樓房，一般次頂樓最貴，頂層容易漏雨，其他樓層價格差異不是特別大。
- 裝修情況
個人覺得，裝修是貶值的，是買家、賣家用來bargain的工具，不用特別在意。如果你想直接入住，那找個裝修好的也比較爽。
- 硬傷房
硬傷房範疇：商鋪樓上（嘈雜）、戶型過差（純北向、戶型不方正、浪費面積過大）、臨公路（吵）、臨鐵軌（吵）、臨高壓線變電站（開窗切割電磁場）、臨垃圾場（惡臭）、周圍交通極擁堵、無電梯樓房頂層……
儘可能規避硬傷房，因為未來在出售時可能會消耗更多的時間、更低的價格才能賣出去。當然，買的時候也會便宜些。
三、交易步驟
如果你選擇了合適的房子，就準備和賣家談價格吧。市面上有些賣家是靠譜賣的，更多的賣家是不靠譜賣的。其實，每個時點每個小區可能靠譜賣的房源也就幾套以內，能夠清楚的判斷是否靠譜買房能夠幫助節約時間。個人經驗覺得換房、急缺錢的業主等是比較靠譜的。
買房交易完全辦完最短也需要2-3個月左右的的周期，整體流程如下：
第一步：簽署協議簽署協議時需要支付一定訂金並簽署訂金協議。訂金多少由買賣雙方商議確定。對於買賣雙方而言，訂金高會增加違約成本；訂金低讓雙方都更有餘地，需要根據自己的情況確定對自己有利的訂金額。
買房協議非常重要，簽署買房協議時，需要重點注意什麼？個人經驗覺得：
（1）注意房屋坐落地址（是否與看房一致）、賣方信息真實性、交易價款、定金、網簽價、首付價款等最關鍵的數。同時要求對方提供房產證、身份證、結婚證等原件並留存複印件。
（2）注意各個時間節點安排：賣方完成房屋核驗、買方完成資質審查、進建委做網簽、繳稅過戶、交房的時間節點安排需要注意。買房著急辦完，賣方著急拿到錢，因此一般一項完成後立即進入下一階段工作，過程中如果有拖延需要尤其留心，可能預示有情況出現。
（3）各種違約責任：一般會約定按照房屋的總價款的20%作為補償給守約方。如果賣方違約，還需要返還買房定金。違約金越高對賣方的約束力也會強一些，尤其在跳漲階段（如16年2-3月）尤其適用，適當的適用好這個武器增加對自己的保護。
（4）補充條款：買賣雙方提前溝通的各種約定一定要寫入補充條款中，同時約定違約責任。如賣方延遲遷出入口、房屋家電傢具交割、車位安排等。
結論：簽合同時一點要先小人後君子，做好各類情況的設想，並做好約定，一旦後面交易出現問題，合同就是最重要的武器。
第二步：賣方房屋核驗、買方資格審核
房屋核驗是驗證房屋的真實性、抵押擔保情況等，辦理時間一般在10-30天，慢的話能夠接近2個月（丰台區）。
買方資格審查是審核是否具有購房資格，一般15天左右能夠搞定。
第三步：建委網簽
進入建委登記本次交易，最終會形成建委標準格式的房屋買賣合同。需要注意的是，此時建委合同價格的價格就是網簽價，該價格就是後續繳稅的基礎價。
第四步：銀行面簽（全款買房不需面簽）
有時銀行面簽可以與網簽同步進行，甚至在網簽之前開始辦理，但是銀行需要建委的網簽合同才能夠提交材料。
一般銀行會要求提供半年或一年銀行流水，月收入需要覆蓋2倍月還款才能比較順利的批貸。同時，尤其注意不要有信用卡違約記錄，不然也會增加不確定性。
第五步：繳稅
繳稅需要預約。對於交易特別擁擠的地區（大朝陽地區），預約繳稅號往往都在一個月後。
第六步：辦理過戶
熬了辣么久，終於等到此刻了。過戶號也許要提前預約，對於交易特別擁擠的地區可能還需要排隊一個半月。過戶後當天就能拿到房本。需要注意的是，根據合同約定，賣方要在約定時間內遷出戶口，如果對方拖著不遷出會在未來你賣房時帶來不利影響。
第七步：銀行辦理抵押貸款
剛拿到手熱乎乎的房本就要送去銀行辦理貸款抵押手續，商貸約1個月辦好，辦好後直接將貸款放給賣房業主，買方從此開始了負債纍纍的生活。
第八步：交房交房不一定非在辦理抵押貸款完畢後，可根據買賣雙方協議約定進行。
四、結論
根據自己的買房預算，結合需求劃定區域進行實地看房。看房過程中多打聽房子情況（交通規劃、學區情況、建築質量、周邊配套、是否有重大不利影響等）。看著看著就逐漸明白自己想要買什麼樣的房子了。
要注意的是，不要死死盯著非要買一個未來升值空間很大的區域，這個需要對北京樓市、發展規劃等各方面因素都非常非常熟悉的人才能做到，剛開始買房的小白們需要做很多積累還不一定能夠看準。所以能夠買一個歷史平均漲幅的房子就很好了。
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