標籤：

北京買房攻略

04-23

  • （一）說明
  • （二）各區規劃
    • 1. 北京行政區劃分
    • 2. 東城區和西城區規劃
    • 3. 朝陽區規劃
    • 4. 海淀區規劃
    • 5. 丰台區規劃
    • 6. 昌平區規劃
    • 7. 亦庄規劃
    • 8. 通州區規劃
  • （三）房源
    • 1.2014 - 2019 年北京房價走勢
    • 2. 2019/02 月北京二手房成交詳情
    • 3. 各區平均房價
    • 4. 房價調控
  • （四）購房與貸款流程
    • 1. 外地人在北京買房條件及資格
    • 2. 二手房交易流程
    • 3. 二手房交易稅費清單
    • 4. 首付貸款比例
    • 5. 月均還款額
    • 6. 特殊交易類型
  • （五）軌道交通
    • 1. 2018 - 2021年地鐵規劃圖
  • 買房細節（FAQ）
    • 1. 貸款相關
    • 2. 房子建築相關
    • 3. 買房政策相關
    • 4. 推薦
  • 最後

（一）說明

本文總結了北京買房的一些基礎知識與經驗，由於市場和房貸政策隨時間會發生變化，並不保證所有信息的真實有效性，也不構成任何投資建議。

（二）各區規劃

1. 北京行政區劃分

《北京城市總體規劃（2016年—2035年）》，城六區指北京市東城區、西城區、朝陽區、海淀區、丰台區和石景山區。

（1）「一核一主一副、兩軸多點一區」

「一核」指的是首都功能核心區，是全國政治中心、文化中心和國際交往中心的核心承載區。

「一主」指的是中心城區，即城六區，是「四個中心」的集中承載地區，是建設國際一流的和諧宜居之都的關鍵地區，是疏解非首都功能的主要地區。總規提出，中心城區要降低人口密度，2020年中心城區常住人口規模控制在1085萬人左右。

「一副」指的是北京城市副中心，是北京新兩翼中的一翼。

「兩軸」指中軸線及其延長線、長安街及其延長線。

「多點」是位於平原地區的順義、大興、亦庄、昌平、房山5個新城。

「一區」，是指生態涵養區，包括門頭溝、平谷、懷柔、密雲、延慶5個區，以及昌平和房山的山區

（2） 要努力形成北京城市副中心與河北雄安新區比翼齊飛的新格局。

（3）立足京津冀協同發展。

2. 東城區和西城區將合併編製核心區控制性詳細規劃

3. 朝陽區規劃

4. 海淀區規劃

5. 丰台區規劃

6. 昌平區規劃

7. 亦庄規劃

8. 通州區規劃

（三）房源

北京的一手樓盤在城六區較少，文章以二手房交易為主。

1. 2014 - 2019 年北京房價走勢

2. 2019/02 月北京二手房成交詳情

3. 各區平均房價

4. 房價調控

北京房價從 2017 年開始一直處於調控中，2019 年的政府工作報告也已經出來，今年房地產的主要任務是保持穩定，所以房價大漲的政策條件並不具備。

落實好一城一策，房價大漲大跌都要地方來負責，部分行情差的城市放鬆一下是可能的，但一二線重點城市想要放鬆限購限貸幾乎沒可能，但比如限價放鬆還是可以的，這樣開發商投資就會回升，有利於經濟增長。

另外房產稅也開始推進立法中，不過短期內並不會落地。

（四）購房與貸款流程

1. 外地人在北京買房條件及資格

持有有效《北京工作居住證》

（1）持有有效《北京工作居住證》
（2）在本市沒擁有住房或只擁有一套住房

沒有有效《北京工作居住證》

（1） 持有本市有效暫住證
（2） 在本市沒擁有住房
（3） 連續60個月（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅

2. 二手房交易流程

3. 二手房交易稅費清單

4. 首付貸款比例

5. 月均還款額

6. 特殊交易類型

（五）軌道交通

1. 2018 - 2021年地鐵規劃圖

2019年

  • 7號線東延工程（焦化廠站—環球影城）全長16.6公里，擬2019年12月竣工。
  • 16號線（蘇州街—宛平）全長26.1公里，擬2019年12月竣工。
  • 16號線二期剩餘段（西苑—蘇州街）全長4公里，擬2019年12月竣工。
  • 軌道交通新機場線一期（草橋—新機場）全長41.4公里，擬2019年9月竣工。
  • 軌道交通八通線二期（南延，土橋—環球影城）全長4.5公里，擬2019年12月竣工。
  • 軌道交通房山線北延（郭公庄—豐益橋南）全長5.3公里，擬2019年12月竣工。
  • 亦庄新城現代有軌電車T1線，全長13.25公里，擬2019年7月竣工。

2020年

  • 燕房線支線（饒樂府站—周口店鎮）全長6.1公里，擬於2020年12月竣工。
  • 8號線三期工程（中國美術館—五福堂）全長19.2公里，擬2020年12月竣工。
  • 14號線剩餘段（西局站—右安門外站）全長4公里，擬2020年12月竣工。
  • 軌道交通新機場線二期（西延，東直門站—北新橋）全長1.9公里，擬2020年12月竣工。
  • 軌道交通平谷線一期（徐辛庄—平谷站）全長54.3公里，擬2020年12月竣工。
  • 軌道交通昌平線南延一期（西二旗—薊門橋）全長12.6公里，擬2020年12月竣工。
  • 北京市中低速磁懸浮交通示範線（S1線）剩餘段（金安橋-蘋果園）全長1.2公里，擬2020年12月竣工。

2021年

  • 3號線一期工程（東四十條站—高辛店站）全長22公里，擬於2021年12月竣工。
  • 12號線（田村—東壩）全長29.6公里，擬2021年12月竣工。
  • 17號線（未來科技城北區站—亦庄站前區南站）全長49.7公里，擬2021年12月竣工。
  • 19號線一期（新宮站—牡丹園站）全長22.4公里，擬2021年12月竣工。
  • CBD線一期（東大橋站—大郊亭站）全長6.5公里，擬2021年12月竣工。

買房細節 （FAQ）

1. 貸款相關

（1）從 2018/09/17 起，公積金認房又認貸，並與繳存年限掛鉤，每繳存一年可貸10萬元，繳存12年可以貸到最高的120萬元。

（2）首套房利率上浮 10% 是什麼意思？

首先理解基準利率，它是中國人民銀行（央行）規定的商業銀行及其他金融機構的存、貸款利率基準，是法定利率。比如現在基準利率是 4.9%, 上浮 10% 就是 5.39%

（3）等額本息和等額本金

等額本息這個還款的定義就是每個月還款的金額是相同的，等額本金每個月還款的金額是不同的，第一個月還給銀行的或者公積金中心這部分的金額是最高的，最後一個月是最低的。所以只要記住等額本息金額相同。

2. 房子建築相關

（1）普通自住房和非普通租住房

（2）公攤面積

有傳言取消公攤面積這個概念，不過對房價影響不大。

（3）選小區，選房的注意點 : zhihu.com/question/2446

小區規劃

a、綠化率 b、車位配比（一戶一車至少1:0.8的車位配比）。c、人車分流（是/否），車道寬度，地庫出入口是否分開。d、容積率及樓間距。e、小區內配套（體育/健身設施、餐飲、便利店/超市、理髮店等等）。f、小區內公共區域狀況（水泥地面/石材地面/地磚地面/排水系統等等）。g、變電站及手機基站位置（自住可以不迷信，但這些問題會影響到房屋再次出售）。

建築結構

a、建築結構：框架/剪力牆/框剪/砌體（磚混）結構。b、樓層總層數（地下/地面）。c、每層幾梯幾戶，以及每層每戶型（建築）面積。d、樓梯數及樓梯間入口，是否有避難層（至少要求：6樓以下單樓梯/18層以下單樓梯雙電梯/33樓以下雙樓梯雙電梯/更高樓層則需設避難層）。e、底層是否有商鋪（商鋪樓層數）。f、每層層高。g、外牆面（外牆漆/瓷片/石材）。外牆漆的樓，時間長了顯臟顯舊，對賣二手房出售不利。h、排水：同層排水/非同層排水。i、供水：市政供水/二次供水。

格局

a、採光（注意南北向窗外是否有高層建築遮光）。b、通風（是否南北通透，直接通透OR間接通透）。c、廚衛採光。d、主陽台與生活陽台（以及物業是否允許封陽台等）。e、動靜分區及動線。f、南向及北向房間數量分別多少。g、承重牆、配重牆位置（影響格局可調整尺度）。h、室內噪音。i、室內及室外沖煞（比如房間、廚房、衛生間門是否有對沖，或室外有尖角沖煞等）。也可以根據業主的八字，測算房屋格局是否匹配（理氣派）。

（4）買房投資注意點 : mp.weixin.qq.com/s/MD16

a. 交通

靠近地鐵，越近越值錢，特別是一二線熱點城市，節奏快，走路浪費的時間越少越好，通勤上班時間越短越好，走路超過十分鐘的就不要考慮了！

b. 學位。

學位越好，升值越快，越抗跌，為了防止學區房改革，買成片的學位房都比較好的片區最保險，中國父母只要有條件為孩子選擇好學校的心理不會變。

c. 看未來規劃。

不要在乎現在有多荒涼，配套有多不方便，要用發展的眼光看未來規劃，周邊是否有大型商場還沒有開業，有地鐵線路還沒有通，有其他公共配套規劃還沒有建好，這樣才有想像空間，每一個利好的兌現都有利於房價上漲，如果什麼都成熟了反而是利好出盡，沒什麼太多爆髮式增長空間了。

d. 次新房。

拒絕老破舊，老破舊的唯一價值是學位房，以及確定性的舊改拆遷，除此是沒有價值的，次新房5年以內的最優，超過10年就不要考慮投了。

e. 地段。

每個區域的中心位置，都是升值最快的，也是最抗跌的，不要買偏遠的郊區，漲的慢跌的快。

3. 買房政策相關

（1）什麼是滿五唯一？

滿五」是指房產證從出證開始計算，時間滿五年或超過五年；「唯一」則是指業主在該省份內，登記在國土局系統里得只有這一套房子。通常情況下，房子滿足「滿五唯一」的條件即可是免房子的個稅和增值稅。

（2）商貸買房首套房認定原則

（3）什麼是共有產權房？

共有產權房是新類型房屋，其不動產權證上的房屋產權性質將為「共有產權住房」，每個共有產權房項目會拿出30%房源分配給「新北京人」。購房人可以按照政策性住房標準（商業貸款最低首付比例30%）申請公積金、商業貸款購買。

（4）什麼是限價房，限競房？

「限房價、競地價」這種土地競買方式是指在拍地之初即對項目的銷售均價進行限制，開發企業向上競地價，向下競房價，當所報地價達到合理上限時，開發企業將競企業自持商品住房面積，最終取得土地開發權。

（5）一類，二類經濟適用房區別

一類經濟適用房滿5年後才可以上市出售，二類經濟適用房拿到房本即可上市出售。一類經濟適用房需要繳納綜合地價款，二類經濟適用房需要繳納土地出讓金。

（6）學區多校劃片

學區房並不保證 100% 的入學，短期對學區房有利空，但資源相對均衡的優質學區房，反而會更搶手。

4. 推薦

（1）推薦公眾號

「京房字」 彙集了房地產專家，政策制定者，研究機構，媒體人。房地產相關的政策走向，這個公眾號能第一時間得到解讀。
「櫻桃大房子」地產自媒體號，對房子有自己獨特的見解。
「擼房價」一個看房價趨勢的公眾號，很好用的工具。

最後

文章發布渠道

  • 知乎：zhuanlan.zhihu.com/p/60
  • Github: github.com/facert/beiji
  • 微信公眾號：北京買房攻略
  • pdf 下載：關注微信公眾號「程序化思維」，回復 "買房" 獲取。

建了一個群，交流北京買房經驗，如群滿，加微信號 「jeeeeeffer」拉你入群。


推薦閱讀：

TAG:北京 | 買房 | 房價 |