民宿在目前旅遊發展中的地位與現狀（一）——尼塔

民宿定義以及普遍業態？

根據以往的項目中的經驗，荷蘭尼塔（NITA）設計集團認為民宿的發展肯定對酒店業有影響。這體現在兩個方面：一方面星級飯店發展了30多年，一些弊端已經非常清晰地暴露出來了。如酒店產品的高度同質化。包括中國本土的高端品牌，國際品牌在華酒店。近年，我國旅遊度假需求增長迅速，大眾出行主體由商務轉向個人，消費主體由60後、70後轉向80後乃至90後，消費者現在對於標準房、大床房這種酒店的使用已經逐漸厭倦，非標準酒店等個性化住宿的需求明顯增加 。

在歐洲生活了二十多年的荷蘭尼塔(NITA)設計集團總裁戴軍認為，民宿這一概念並沒有清晰的邊界。

在中國大陸，民宿種類較多，無法以統一的標準概括完全，但是每一種類型又都包含民宿的一般特徵，例如經營相對粗放的「農家樂」、「家庭旅館」。

而民宿更加精細和嚴格，需要經營者的熱情和文化、技藝、情趣、品位的參與。民宿更多參照的是酒店管理標準，需要通過公安、消防、衛生等審批，才能經營，而農家樂主要參照旅遊部門制定的相關服務標準。

台灣省2001年出台的《民宿管理辦法》第一章第二條指出：「民宿系指利用自用住宅空閑房間，客房總樓地板面積150平方公尺以下為原則。但位於原住民保留地、體閑農業區、觀光地區、偏遠地區及離島地區之特色民宿，客房數15間以下，且客房總樓地板面積200平方公尺以下之規模經營。

2016年10月1日浙江杭州正式實施的《民宿業服務等級劃分與評定規範》指出，民宿是一種以家庭私有房產為基本接待單元；利用原有住宅或空閑房屋改建,結合當地人文自然景觀、 生態、環境資源及農牧漁生產活動；以房主個體經營,或以出租委託他人經營，或以集體管理為主要形式的,提供休閑、體驗、遊覽、餐飲、住宿等有限服務項目的住宿設施。民宿總客房數在 15 間以內，每幢單體建築客房數不超過 5 間，單體建築面積一般控制在 260 平 方米以下，建築層數不超過3 層(含)。

北京市十四屆人大常委會第三十一次會議審議了《北京市旅遊條例（草案修改稿）》，未來民宿經營地位擬將合法化，並刪除了關於房屋數量的限制。

與相關業態的區別是：民宿經營者並非以「營利」為唯一目的，其基本性質與普通飯店及旅館不同。民宿是主人熱愛生活，分享生活方式的平台，主人以及客人都能很好的融入當地自然環境和社會環境，以環境友好、社區友好的形式可持續性發展，是當地優秀歷史文化保護和發展的共同體。

綜上所述：尼塔認為，民宿應當是經營者利用自有住宅或空閑房屋改建 , 結合當地自然人文景觀，生態、環境資源；經營規模相對較小，針對個性化市場，與主人有一定的交流。為遊客體驗當地自然環境和社會環境，提供休閑、體驗、遊覽、餐飲、住宿等有特色、精緻化服務的小型住宿設施。