「投資公寓房，虧得你喊娘」
最近，房產稅下降，買房環境利好，我又聽到有人開始討論這個問題：
如果買不起住宅的話，買公寓算不算一種合理的替代方案?
我的答案也很簡單：
血虧，打死也不要買公寓。
乍一看，公寓確實很誘人。
不限購、不限貸、隨便買、單價便宜性價比高、無需搖號隨時可買，，門檻低條件又少輕鬆即可上車。
甚至，有些公寓還佔據交通便利、商業發達的地段優勢。
但是仔細一想，如果世上真有這麼好，且人人可以上車的投資機會，為什麼還能輪到你考慮呢？
這種投資機會，不是應該早就被各種資本搶先佔領了嗎？
是的。
真相其實是，那些真正佔據黃金位置，可以產生大量現金流的公寓，早已經被資本收購。
能留下的，都是不賺錢的玩意兒。
如果住宅不限購的話，王健林肯定會毫不猶豫地在全國各地買幾千套房產，坐等價格翻番。
請記住這句話：
好的投資項目，無論何時都有一定的認知門檻。它天然就要把人篩選出來，讓更善於學習的人賺錢。
這就好比，股市人人都能炒，但能賺到錢的人都是那些善於學習，會不斷反省自身缺陷，總結歷史經驗的人。
02商用公寓政府在批地的時候，土地性質一般是綜合性商住或者商業用地。
但為了賺取更多利潤，開發商會給房間配備上下水，通上燃氣，把公寓包裝成可商可住的多功能產品。
這種產品，名不正言不順，只要有一點政策動向，就會全面崩盤。
2017年廣州出台「330」政策 ，「限制個人購買商辦物業」，一年後，成交同比暴跌71%；
2017年北京出台「3·26」商住房新政，「商業、辦公類項目，未經批准不得擅自改變為居住等用途」，一年後，成交同比暴跌94.6%
說白了，這種商住兩用的房子，國家也並不支持。
而且，大多數商住房既不能落戶也不帶學區位，這意味著：
要讓它的使用價值完全發揮出來，你要麼自己拿來創業辦公，要麼就是租給別人辦公。
請問，你找好創業的方向了嗎？
租給別人的話，因為酒店式公寓房子的布局問題，價格也不可能太高。
這是酒店式公寓的布局，一條走廊兩邊鑲滿了房間，向陽的一面只有一邊。
但更差勁的，是下面這種塔式結構。
在這種結構下，居住密度高，高峰期電梯使用強度大，日照和通風的條件都十分惡劣。
樓下也幾乎沒有公共活動區域和綠化。
酒最扯的是，店式公寓的公攤率，普遍在25%-30%之間。
這意味著，如果你買的公寓建面是40平，實際給你的只有24-30平，空間之逼兀，可想而知。
另外，公寓里人員雜亂，辦公與住宿混合，小區整體品質不高。
在這種情況下，你的租金還有底氣喊高一點嗎？
酒店式公寓從居住屬性上看，沒有落戶和學位，居住環境也比較惡劣，辦公價值也不高。
這就好比，花上百萬買一個「床位」。
有必要嗎？
03
大多數之所以會對公寓動心，大概是因為便宜吧。
為什麼要買？
因為便宜啊。
嗯...便宜似乎真是一個不可辯駁的理由。
但公寓到底哪裡便宜呢？
總價更便宜，一般只有同地段住宅的二分之一甚至更低。
聽起來，真是非常有誘惑力。
但仔細一想，不對呀。你們理解的便宜，和我理解的便宜不一樣。
對我來說，便宜的真正含義是，用100百萬，買到了可能價值200百萬的東西。
而不是用100塊錢，買一個價值只有80的東西。
公寓雖然價格低，但是它的價值也更低啊，這哪裡算便宜啊？
而且和住宅比起來，首付最低50%，貸款只能走商貸，且只有10年的時間。
比買住宅嚴格多了。
現在，假設你有30萬的現金，而公寓的單價和住宅都是1萬/㎡。
選擇公寓，你最多可以買60平的單間/一房公寓；選擇住宅，你可以擁有100平的三房之家。
而且公寓的貸款上浮利率高，年限僅為10年，月供的壓力其實也不比住宅輕鬆多少。
這哪裡是便宜呢？
再看一下持有年限。普通商品住宅的產權為70年，而公寓產權一般卻只有40-50年。
住宅使用權到期，自動續期，但商業用地到期，至今還沒有明確的說明。
商業服務最值錢的，就是給出確定性呀。公寓的使用權沒有確定性，自只會讓它貶值。
更別說，住宅有落戶和學位以及金融屬性加持，還能抵押貸款，升值速度一定會遠遠甩開公寓。
同樣的本金下，月供壓力差不多，但公寓的空間更小、持有年限更短、不確定性更高，增值更慢。
真的一點都不便宜。
04
既然公寓的真實價值不高，據此也就不難推測，它的長期盈利能力非常一般。
投資房產，只有兩種盈利方式。一種是自身增值，一種是租金回報。
在購買公寓的人眼裡，公寓就是一台印鈔機，會源源不斷產生現金流。
但這僅僅是一廂情願的美好想像，數據更能說明真實情況是什麼樣子。
北上廣深成蘇的租售比大多在 55：1 以上。
在國際上，一個房產的運行狀況良好，租售比應該保持在16.1到25.1之間。
北上廣深還不到標準線的一半。
意思就是說：
單靠收租金，房東需要55年才能回本，年化收益低於 【1.8 %】
這麼長的迴流時間，除了巴菲特，有幾個人能受得了？
哪怕你長線持有，租金在最近三年也不太可能上漲。
最近一年半，廣州的租金水平普遍在44-66元/㎡/月之間。
假設以55元/㎡/月的租金水平，在廣州一線城市租一間60㎡的公寓月租金約為3300元。
你把公寓出租出去，即使是在廣州，也只能勉強抵月供，並不會帶來額外增益，而在其他二三四線城市，以租養房就困難了。
公寓房功能雞肋，自身增值乏力，無論是價值還是價格，公寓的增長都比不上住宅。
05
最要命的是，國家的鐮刀就懸在頭頂，如果你買公寓，這鐮刀將對買你和賣家進行輪流收割。
假設你在深圳看中了一套公寓，那麼接下來的情景會是這樣的：
你先付房價3%的契稅。然後賣家付房子總價5.5%的營業稅。
賣家接著再付房子總價1%的土地增值稅，以及個人所得稅的20%，然後你倆一起承擔印花稅的一半。接著是房屋交易手續費，房產產權登記費:550元，每人各一半。
這一輪收割，產生的稅費高達15%-20%，其中賣方稅費大概占房子總價的7%-10%。
無論誰來買單，稅費越高，你到手的錢就越少，增值利潤部分至少被稅吃掉三分之一。
等你買了這套公寓之後，如此之高的稅負，誰又會來接你的盤呢？
記住啦：
能買住宅，一定要買住宅。買不了住宅，也不要去買公寓。
因為，自古便宜沒好貨。
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