防城港四大區域樓市深度解讀
防城港樓市因歷史沿襲和地理因素，區域板塊區分明顯，逐漸形成了相對獨立而相互聯繫的四大樓市板塊：港口區、防城區、中心區、東興市。因上思縣和企沙鎮的樓市發育晚、體量較小，暫省略不考。防城港樓市由上述四大板塊「四足鼎立」而構成。東興市之國家試驗區商貿繁榮，港口區之居西灣盛景服務物流大港，中心區之有港。
樓市板塊一：港口區
1、板塊綜述：
防城港因港建市，港口碼頭的發展對於城市的發展、城市區位優勢的發揮具有舉足輕重的意義，港口區在發展之初便是一個核心區域，承載著我國西南出海大通道的重要功能。因港口、物流、航運、倉儲、工廠等大實業的依託，舊城區在人文、經濟、社會秩序等方面都比較穩定並逐漸沉澱成熟。舊城區自然發展，經凱樂路以北便是西灣片區，西灣片區是2000年後平整大片土地全新規劃的新城區，擁有西灣海景和2700畝桃花湖景觀，是「城在海上，海在城中」的代表性宜居片區。90年代市政府曾選址於漁洲坪，給漁洲坪留下良好的基建設施，東灣海景和數百畝的紅樹林是該片區的優勢。
2、交通區位：
從欽防高速路出口便進入北部灣大道，北部灣大道是防城港市的景觀大道、形象之窗，全長15公里（100米雙向8車道+2輔道），防城港樓市重點開發的「環西海灣城市圈」在此大道上直觀展現。沿北部灣大道經過中心區到倒水拗大橋，從倒水拗大橋往南的漁萬半島城區大體上視為港口區，港口區板塊由舊城區、西灣片區、漁洲坪片區構成。漁萬半島地形狹長，東西兩邊由東興大道、北部灣大道這兩條平行主幹道貫穿，多條寬敞的城市道路縱橫交錯連接著主幹道，交通便捷暢通；還有全長9.47公里的西灣環海大道通車後，南接跨海大橋北接針魚嶺大橋，實現環西灣道路的無縫對接，打造北部灣首個高端「灣居」城市圈：完美融合海灣全生態景觀和現代化城市文明。
3、片區分析：
舊城區：
從凱樂路以南的區域被視為舊城區。港口舊城區是港口區的起始點，曾是市政府、區政府所在地，可以說是一個「公務員區」；港務集團、航運物流倉儲企業、臨港工業的從業人員來自全國各地，因防城港港口的依託，在人文、經濟、治安上都比較穩定，舊城區因而具有濃郁亞熱帶海濱風情。西灣片區、中心區的樓盤社區日漸成熟分流了舊城區的原住人口，很多舊城區原居民投資置業和改善住房傾向於新興的西灣片區或中心區。
西灣片區：
從倒水拗大橋以南，凱樂路以北，東興大道以西的區域被視為西灣片區。在防城港樓市起步之初，西灣片區就是一個樓盤產銷兩旺的重點片區；在「環西海灣城市圈」中擁有數公里西灣一線海景和北部灣大道景觀帶的豪華配套，中部尚有水質優良的2700畝桃花湖公園，使其在基建尚欠缺的時期就受到開發商和投資者的高度肯定。依靠防城港區位優勢的發揮，政府「有港有市」的城建戰略倚重，西灣片區的投入仍在加碼。
漁洲坪片區：
位於東興大道以東，由市政府遷址存留下的已建成區。由於距離港口舊城區較遠，基礎設施未完全整合，樓市發展較為遲緩，樓盤量較少。外圍交通幹道在建而未暢通是漁洲坪片區的短板，疏港大道、東興大道連接北部灣大道和企沙-沙潭江工業園區的交通幹道修好通車後，將有力激活漁洲坪片區的房地產開發。主要由漁洲坪、沙潭江工業園區構成的大西南臨港工業園年產值已超200億元，其影響力可直接輻射到漁洲坪片區。
5、房價走勢：
港口區優勢明顯，總體房價比較高。尤其是北部灣大道旁的眾多海景房項目拉升了片區均價。
6、潛力分析：
港口區板塊是防城港樓市的一個投資熱點，同時也有很好的剛需支持，城市和產業發展對樓市的增值帶動作用明顯。產業老城帶動新城擴張的發展格局使得港口區房產投資置業顯得較為穩健，同時也能較快收取租金回報，目前西灣片區南部的業主就已經得益於房屋租賃市場的需求增加。
港口區板塊具有防城港港口及其下游產業鏈的支持，目前防城港已發展成為吞吐量過億噸大港。北部擁有東西灣海景、桃花湖、仙人山公園的景觀資源，成為樓市的增值點，同時這些景觀及設施將發展起旅遊產業，未來有望發展起高端服務業、國際化商業集群。該板塊因此自身存在豐富的高質量業態支持。
樓市板塊二：中心區
1、板塊綜述：
中心區在多個方面名副其實：
地理幾何中心，中心區位於港口區、防城區、東興市、企沙工業區的幾何中點；
交通中心，中心區靠北部灣大道城市中軸線，上連防城區，下接港口區，東至企沙工業區，西邊規劃建設防東高速公路與東興相連，靠近南寧-防城港高鐵終點站；
政治中心，中心區是市委市政府所在地，同時也是多個機關單位所在地；
商業中心，是防城港市首個中央商務區所在地，已建成的中心區南部有大量高端商業配套、寫字樓、五星級酒店，規劃為企業、金融、大公司等總部雲集之地；
文化中心，已建成四大場館、北部灣廣場，可進行演藝、會展、大型活動等文化事務；「西海灣城市圈」的聯動中心，位於西灣北岸，擁有西灣遠景深全幅海景，東接北部灣大道，西連西灣環海大道，是這兩條縱深海景大道的聯接中心，將成為西灣文體旅遊活動的中心點。
中心區因此成為城建和樓市重點投入建設的板塊。在2008年房地產熱潮興起後，該板塊獲得了快速的發展，短短4年便形成一片樓盤林立的新城區，形成一幕「樓盤造城」的獨特景象。因深具長遠發展潛力，該板塊一直吸引著大量購房者投資置業。
2、交通區位：
如上所述，中心區規劃作為防城港市中心所在地，是城市路網大框架的中點，各城市區域發展逐漸連接中心區，從而形成一個整體城市。防城城南新區以南，西灣北岸以北，北部灣大道以西的城市區域為中心區板塊。中心區板塊的主幹道有金花茶大道連接防城區，有江山大道連接企沙工業區，有迎賓大道連接北部灣大道至港口區。中心區是防城港市未來的政治、經濟、文化中心，處於西灣核心景區北部。
3、片區分析：
與西灣片區類似，中心區也是全新規劃、開山平地而建設的新區，兩者的差別在於西灣片區是老城區的自然發展擴建，而中心區是「規劃造新城」，再輻射發展與港口區、防城區、公車鎮連成一片。因此中心區的配套設施和城市功能完善稍遲一步，但以中心區高速的發展速度，在一個時間段內將與防城區、港口區相平衡。
中心區江山大道以南的已建成區域為中心區南部。市政府是中心區第一個建築群，而後建迎賓大道與北部灣大道相連，建金花茶大道與防城區相連，中心區的樓市便沿著這兩條大道發展。迎賓大道沿線擁有中心區南部海岸線海景，北部灣海洋文化公園、白鷺公園、四大場館，市政府及金海灣小區，樓市依託這些集中的資源而發展起來。中心區南部海岸線較短，可供建設用地不多，因此「既中心，亦海景」的房源受到投資者追捧，樓盤產銷兩旺，短時間裡建成了一片美麗的濱海新城區。中心區南部樓盤多以高層商住綜合樓為主，兼顧了居住、商業、辦公等功能，規格統一而風格各異，呈現出多元化的面貌。中心區南部樓盤逐漸往北發展，縱橫路網基本修通，中部布局了防城港市首個綜合體中央商務區項目，作為「中心中的中心」，該項目將重點承載中心區的城市戰略功能，是中心區發展的「重頭戲」。中心區北部的樓盤項目多集中在金花茶大道沿線，並與防城城南片區相連，其餘多為未平整土地，可供後期建設。
4、房價走勢：
因規劃的市中心地段優勢、較快的城市化進程和較高品質的樓盤等因素，中心區的總體房價比港口區略高出一籌，並走在持續平穩增長的過程中。中心區因此成為投資支持較為突出的一個板塊。
5、潛力分析：
作為規劃市中心，並處於西灣景區，中心區是深具潛力、前景輝煌的一個樓市板塊，卓然的建設成果使其功能定位已明確「落實」。中心區作為交通中點，高鐵、高速公路等基建項目將匯聚於這個區域，帶動人流、物流和資金流；企沙工業區、大西南臨港工業園的大型工業項目紛紛「上馬」，將對該板塊形成利好；港口區、東興市、防城區的發展對中心區形成「眾星拱月」式的包圍。
樓市板塊三：防城區
1、板塊綜述：
防城是一個歷史悠久的老鎮，老防城街城鎮人口較為集中，市井發達，防城區周邊所轄鄉鎮眾多，人口總數約40萬，人口構成以本地居民為主。防城區農林、旅遊等資源豐富，還是一個有名的僑鄉，該板塊是一個剛需支撐明顯的樓市板塊。防城區板塊大概由舊城區、河西新區、城南片區這三個片區構成，防欽路沿線也布局有兩個項目。擁有便捷城市交通的「江景盤」分布於防城江沿岸，是防城板塊首先開發起來的房地產產品，多為面向剛需客戶的居住型小區樓盤。
防城區的發展符合國家推進城鎮化進程的號召。富裕起來的鄉鎮人口成為樓市潛在購買力。
2、交通區位：
防城區由防欽路進入欽防高速公路，有數條2級公路連接周邊鄉鎮，有金花茶大道連接中心區和港口區。防城有大面積的轄區和眾多的農業鄉鎮。
3、房價走勢：
防城區樓市以剛需購房者為主，房價較為「親民」。由於樓市發展與購房群體都比較平穩，防城區的房價也相對平穩。
4、潛力分析：
防城區的情況符合發展城鎮化的現行國家政策，房地產業的長遠發展空間大。防城區所轄鄉鎮多，人口基數大，剛需市場潛力較大。防城區與金花茶大道和中心區相連，中心區樓市發展對防城區將起到帶動作用。
樓市板塊四：東興市
1、板塊綜述：
東興市具有沿邊沿海、東盟門戶通道、通商口岸城市等地緣區位優勢。本身集合有海灘、高山漂流、溫泉、多民族文化、異國邊貿風情等豐富高端的旅遊、生活資源，在2008年廣西北部灣開放開發戰略獲批、2010年國家明確提出東興為重點開發開放試驗區的時代機遇下，東興市城市發展和房地產開發都取得了迅猛發展。外貿、旅遊等事業的興旺發展為東興市提供了源源不斷的財富動力，東興樓市在樓盤的規模、檔次、價格等方面都直追港口區，樓市發展潛力很大。東興舊城區集中於北侖大道沿線，與之平行的另一主幹道——東盟大道於2008年全線建成通車，東興樓市的樓盤目前大部分集中於東盟大道沿線。東盟大道末端的羅浮江沿岸一帶為樓市的羅浮新區，該區是城市東向發展的一個新區，以有山有水的良好居住環境為優勢。富足的城市生活、繁榮商貿、多民族特色、山海邊關異國風情等活躍的元素，使得東興成為一個深具活力和魅力的年輕城市，吸引著四面八方的購房者和商旅冒險家。
2、交通區位：
東興市距離港口區以西約40公里，間隔了綿長的海岸線，是中國海岸線的南部起點；與越南相隔著北侖河，是中國與東南亞著名的邊貿口岸，擁有背靠山脈面朝灣海的獨特自然環境。得益於東盟合作廣泛深入的進展，東興市上升至重點開發開放試驗區的國家戰略地位。防城區有二級公路與東興相連，港口區沿著海邊有一級公路與東興相連，目前東高速公路、鐵路，大幅提升區域間的路網運載能力。
3、房價走勢：
因不比港口區、中心區的中心地段和海景優勢，而又比防城區區位優勢突出，東興市的房價走勢向來居於防城區和港口區之間。自2010年東興市上升為國家重點開發開放試驗區，東興市房價出現了一輪漲幅，在均價上直追港口區，潛力頗大。
4、潛力分析：
目前東興樓市的發展有多種有利的條件：本身具有突出的區位優勢和多元的城市特色，在北部灣經濟區開發開發、東盟合作深入、試驗區的國家政策支持等極為有利的條件下，樓市發展迅速並且可持續發展前景廣闊。
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