吐血匯總24篇走心房東採訪，整理出最強民宿運營幹貨，送給在民宿圈毫無頭緒的你
作為一隻精緻的民宿小編，經常會收到很多民宿圈萌新們的留言：
「嗚嗚嗚，選址總是很頭疼啊」
「到底裝修應該注意哪些問題o(╥﹏╥)o」
「裝修預算已經快控制不住了……怎麼辦」
今天，小編特意整理了住哪兒民宿房東大神們的運營幹貨，送給這些民宿圈迷茫的萌新們！一定要做好筆記，這些可都是民宿萌新們最需要關注的要點哦！
開民宿前的考察分析
很多萌新們總會在想到開個民宿後就直接考慮選址，殊不知不同的城市可能適合不同的住宿業態，民宿未必對於全部的城市都適用。
民宿運營界老炮Even認為：對於民宿的考察分析，主要有兩個方面，第一個方面是從全方位了解民宿這個行業，另一方面則是可行性的分析。
一個民宿的好壞主要由：特點/亮點/吸引點、交通、大環境、周邊小環境、商業氛圍、服務、配套設施、室內設計、餐飲、消費者反饋等構成，在考察的時候盡量去記錄這些信息，學習模仿，規避利害。
民宿運營選址技巧
民宿運營選址一直都是民宿運營新手們最最頭疼的問題，當然也是房東大大們最有心得的地方。
選房注意事項
七所民宿全部盈利的超級房東大大jack lau認為，選房的三個注意事項是：空間大小、位置、原始狀態。
空間大小決定了你的入住人數，會很大程度上影響預訂量；位置不必說，商圈景點公園流量大的地方；原始狀態的是否完善決定了你裝修翻新投入的成本。
有些房東在選房時會考慮房源朝向，其實這些都不太重要，因為房客只住幾天，這種感覺是短暫的，都可以通過後期處理，比如暖氣、空調、燈來進行補救。
元氣少女房東Lexy的觀點是：民宿的選址非常重要，地理位置、交通都需要考慮在內。其實核心就是便捷，最好樓房有電梯，這樣遊客拎行李也會輕鬆很多。
民宿改造要點
曾參與《私人訂製》、《璀璨人生》拍攝所在會所設計的超級房東設計師範寧（三毛）認為：想要做好民宿，就要挖掘它內在的故事。
貼心房東Romy，巧妙的將房源分為了三類，他們有著不同的改造要點
- 核心地區的公寓，內部硬性設計完備，如何在有限的空間，創造出不同風格和區域，擁有更大多樣性，是她們思考的問題；
- 老舊小區，最關鍵的是電器設備的更新和電路改造，以及區分功能區、茶區和餐區，讓整個家更溫馨完整；
- 候鳥房最大的難點是房屋再利用，將原房東遺留下來的老物件實現舊物改造，和後期軟裝完美融合。
裝修與內部設計
花仙子房東Jasmine認為，使用花卉裝扮民宿的時候，可以考慮到布局花藝、季節搭配等要點。
- 客廳之中的插花可以大些，放在大型檯面上，會顯得十分熱烈。若想用插花點綴茶几、組合櫃或牆上的格架等較小的地方，就要用小而圓錐狀的插花。
- 卧室是最需要寧靜的，插花不宜過多，能在一個晶瑩剔透而精緻的瓶中，插上一兩枝玫瑰或乾花之類的，則會起到既溫馨又不過分浮華的裝飾作用。卧室插花的花材最好選擇沒有香味的花材。
- 房間的入口或過道一般都比較窄小，最好選用簡潔、整齊，帶有歡快色彩的插花，不宜過大，以挺直型為宜。
在季節上，春天應選擇色彩鮮艷的材料，給人以輕鬆活潑、生機盎然的感受。夏天插花的色彩應該要求清逸素淡、明凈輕快，可以適當選擇一些冷色調的花，給人以清涼之感。秋天可選用紅、黃等明艷的花作主景，與黃金季節溫和，給人以興旺的遐想。冬天應以暖色調為主，可以給人以迎風破雪、生機勃勃的感受。
民宿改造的五個關鍵細節
具有多年酒店管理經驗的Even認為，裝修時候一定要盯緊五個關乎經營成敗的細節：
- 洗手間排水要快要好、要有點坡度，以免有臭味有積水
- 房間漏水，就是裝修時防水做得不太好。所以最好做雙層防水
- 裝修網路配套要好。好的電視機、好的網路wifi，預留足夠的電源插口
- 木質結構的房子千萬要做好隔音，要不以後麻煩超級大
- 如果民宿是大規模客棧，那在軟裝方面要注意下，選用的所有燈具都要考慮用節能燈，要不等開業了看到電費很高的時候你就來不及了。注意性價比，有些可有可無的採購，問下你的設計師能不能去掉。
民宿運營成本管理
民宿正式運營前需要房東們投入大量的成本，這使得不少房東在運營前已經有了不少的經濟壓力。如何控制裝修成本，元氣少女房東Lexy認為自己動手安裝不失為一個好方法。
日常使用的智能門鎖，如果聘用師傅安裝，往往安裝費就需要200元，動手能力強的寶寶們自己看裝置視頻也可以輕鬆學會。裝修過程中，一定要監工。比如刷牆，有些工人床板後面角落，都沒有刷到，還稱反正看不到。很多細節都很重要，都需要細心認真地去監督。
超級房東大大jack lau認為，在做一套房源的時候，要做一份詳細的成本利潤測算，估算產品價格（拿房價、日用品價格、水電煤網）和入住率，從而算出可以花多少錢用到推廣和裝修。
某種意義上來說，拿房的價格決定了你的利潤空間大小，房源銷售價格決定了轉化率；位置不必說，商圈景點公園流量大的地方；配套設施的是否完善決定了你裝修翻新投入的成本，繼而也會影響到轉化率。
Even則提出了兩個要點：
- 成本預估分析：要從側面了解你所考察區域的租賃成本費用，改造的費用全國是差不多的，找懂設計的朋友是可以預估出來的，然後再測算一下運營的人員成本，要清楚你開民宿需要投資多少錢。
- 收入預估：收入預估實際上是好做的，房間價格是透明的，平時和周六日多去幾趟就可以估出入住率的情況，從而也就知道項目的收入情況。
做支出收入預估是十分有必要的，只有算了賬才知道要花多少錢，大概能掙多少錢，這是一切商業的根本。如果並不能維持一個合理的收入或者甚至賠錢，再多的情懷也會消磨殆盡。
民宿營銷定位
合理定位
加多寶涼茶曾因成功的「怕上火」定位，一躍成為全國最受歡迎的飲料之一。良好的定位顯然已經很多企業成功的關鍵因素之一，運營老炮Even 在這個問題上，同樣心得滿滿。
定位民宿如何定位？三個客觀依據，缺一不可。首先，民宿做多大規模，大概投入多少錢？這直接決定了該民宿的檔次和客單價。
另一方面，民宿的核心競爭力是差異化，而民宿的差異化是什麼？就是民宿的主人。在做定位之前，民宿主人需要詳細分析自身有哪些優勢，哪些特長，哪些可以落地在民宿中行為一個特色。
最後一個方面，在做定位之前需要深入了解一下目標人群的消費習慣和消費特點，他們的青睞方向也是考慮的重要因素。包含：
- 品牌核心競爭力/品牌特色
- 品牌消費定位/客單價
- 表現風格定位
- 品牌文化/精神
民宿起名字的學問
很多房東已經笑稱自己是幾個房東的「媽」了，那麼該如何給自己的民宿寶寶們起名字，是他們非常關心的要點。Even 認為，給民宿起名字要堅持三個基本原則：
- 識別度高，印象深刻，最好易記：這個是起好名字的第一要點，店名基本上是給消費者的第一印象，讓自家民宿在預訂平台中脫穎而出。
- 能註冊商標：很多人在起名字的時候都會忽略這個問題，用一些通用辭彙做店名，或者起一個已經被別人註冊商標的品牌名。但如果民宿做大做強，名字就成了給別人做嫁衣了，建議在命名的時候最好去「國家工商行政管理總局商標局」的網站查詢一下。
- 表現品牌風格：品牌名能夠反饋出民宿主的性格，或者和民宿的氣質相符，因為有一種東西叫「吸引力法則」，不同品牌名一定會吸引不同志趣的房客。
民宿推廣宣傳
具有互聯網運營經驗的jack lau認為，想要提高曝光率和瀏覽量，可以從以下幾個方面入手：
- 標題的關鍵詞；
- 積极參与平台的各項主題活動；
- 更多的涵蓋平台標籤，例如實拍、優選、超贊房東等，滿足系統需求，也就是滿足客戶的需求。
說到房源名稱涉及到的關鍵詞，可以分為易搜詞和轉化詞。
易搜詞就好比你找北京故宮周圍的房，你就會去搜「故宮」，這類詞還有「長城」、「王府井」、「火車站」、「機場」等商圈、景點、公園關鍵詞；轉化詞會最終影響你的成交，這些需是可以打動人的點，例如「精緻裝修」、「慢生活」、「海景房」等標籤詞。
所有這些房源名稱、房源圖片、房源介紹、房源評價、地理位置、成交單數等，都會直接影響到你房源的綜合排名。
民宿清潔妙招
小仙女房東May和Aki在管理民宿的過程中，整理了一些民宿清理的小妙招：用檸檬酸泡熱水可以清除水垢，浴室噴頭擦一擦就乾淨了；氧凈清除油污一級棒；神器克林擦擦，外觀如同海綿，在清理時體積會慢慢變小，搭配威猛先生簡直無敵，沒有去不掉的污漬。
民宿證件辦理問題
Even認為，在民宿進行設計改造的時候，千萬不要忘了在這個時間段辦理證件，合理的安排這兩項工作，可以最大化節省時間。
租賃合同簽署以後便可以去申請工商核名的事情，另外當設計圖紙確定以後，就可以開始著手去辦理很多證件了，例如消防、環評、食品安全等（各地政策會有所不同）。
一般來說，在施工前消防的許可是必須辦下來的，否則是不讓動工的。辦證是一個周期很長的事，但是一定要提前去操作，把時間節點了解清楚，不要等著明天就要開業了，環評、公安和食葯監局來找麻煩，再補辦可能需要更長的時間，不僅影響生意還影響心情。
以上就是我們的最強幹貨總結
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