0基礎開奶茶——怎麼選址part2

03-22

一，找空鋪的三個步驟

找空鋪建議分如下三步走：

步驟

區域特徵和商圈分析

通過官方數據，分析當地的區域特徵、各個商圈的基本情況及未來政策導向。

區域特徵是指城市功能區分布、人口結構、飲食偏好、鮮果需求等。商圈分析是從宏觀上預測銷售趨勢，同時也影響門店定位。

政策預估指是否會出現市政動遷和周圍人口動遷，是否會進入城市規劃中的紅線範圍。進入紅線的，堅決不能碰；老化的商圈，堅決不能進。

步驟

競品調研

了解各區域的競品分布、運營狀況和競爭態勢。

通過實地或者網路考察，標註競爭對手的位置分布，重點關注各區域的密度。

了解同行或者類同行的生存狀況，包括定位、產品、裝修、服務、營業狀況等。調研最忌諱「靠感覺」，以下均為反例：

「我們這裡最火的就是xxx那家店了。」

「xxx在排隊，肯定賺翻了。」

正確的調研結論

A店月租金X元，員工X名，平均工資X元，物料占售價大約X%，周一到周四日均營業額X元，周五到周日日均營業額X元，淡旺季分別月均營業額大概X元，近一個季度做過哪些營銷活動，投了哪些平台的廣告。

以上數據可通過蹲點以及諮詢（賄賂）店內員工獲得。

步驟

蹲點掃街

蹲點至少以天為單位，重點同行應蹲點至少3天以上。採集數據有個小竅門——看小票，通過單號、客單價、下單時間推算出當天上午的大致營收。

試吃也很重要。試吃不是為了得出「好吃或者不好吃」的結論，你怎麼覺得不重要，重要的是他的客戶怎麼覺得。一般建議嘗試整個菜單，至少嘗試3款推薦產品。

如果你覺得挑選商鋪實在太麻煩、調研太繁瑣，也可以選擇最高效的方式——鋪鋪旺「選址通」。十年專註轉店找店，店鋪資源豐富，更有專業顧問為你評估商圈和店鋪、推薦適合的「賺錢店」。

二，接手轉讓注意事項

建議將轉讓費控制在年租金的20%。

接手時，要摸清店鋪實際經營情況（淡旺季月均營業額及趨勢、員工人數、人均工資、物料成本等），有利於轉讓費的談判。

相比轉讓費判斷，房租談判更難。可以適當收集周圍鋪面的房租、同行營業情況及房東個人信息（資產情況、是否短期負債等）。除了租金，要特別注意房東的性格秉性，有些房東在合同期滿後，看你生意好坐地起價胡亂加價。

如果調研發現房東有急需解決的短期債務，恭喜你，砍價的機會來了。

簽約租房合同請注意

1.通過房產證和身份證確認是否為真房東；

2.租房合同至少簽訂兩年，一般為三年期或者五年期；

3.房租盡量爭取季度支付以緩解現金壓力（押一付三）；

4.年租金遞增根據不同地段約3%-10%左右，一般控制在5%以內；

5.租房合同中須允許轉讓。

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