季大偉：探索中國教育營地的解決方案及營地的審批流程解讀
其實現在在國內有很多的行業將營地教育作為轉行或者拓展業務的新契機，比如說營地教育+地產。北緯開營CEO季大偉在遍訪國內外營地，汲取了先進的國際經驗之後，結合自己多年的文旅產業規劃設計背景，對中國教育營地的規劃設計和產品理念提出了自己的見解。本文根據其在「中國營地教育跨界之路」第二屆營地教育與營地規劃高峰論壇上的演講整理而成。
我也是一個跨界者，事實上我是從文旅行業的規劃設計公司進入到營地教育行業的。早期覺得營地教育對我和我的團隊而言像命題作文。大概在三年前我接了一個項目，是在非常漂亮的小山谷里，當時我們在規劃業態的時候就有個思考，這個有著四十套院子的酒店能做成怎麼樣的產品，如果做成一個民宿是否能滿足大家的需求？
這時候我看到了一個產品，叫做地中海俱樂部，當時我還特意去住了一下，最大的特點是首先歡迎家庭用戶集體出行。入住之後，他們有一個特殊的崗位是很多酒店沒有的，叫做「G.O」（Gentle Organizer，親善的組織者），讓孩子們白天有很多的活動可以選擇。當時我們探討說有沒有可能自己來做，隨著深入的研究發現這件事情好難，最難的是在全球形成很多家連鎖之後，師資是從全世界招募的。當時我在想，如果既能實現白天的多業態，又能找到合格的「G.O」，應該是一個很好的項目。而在那時，我有幸和營地教育發生了關聯。
營地教育行業是真的好，又可以做活動，又對孩子有教育意義。所以從2017年我們公司也做了一個重大的調整，原來是做旅遊業態，現在全力以赴做營地教育行業，先從規劃設計開始，找到適合中國當下情況的營地教育的硬體和軟體標準。這一年也有些心得，給大家分享一下。
2017年11月5~15日，我們舉辦了為期11天的「營地大篷車」活動，對山東的幾家營地進行了詳細參訪調查，並針對一些營地的運營方案和規劃建設進行了研討。我們當時為什麼做這個活動？因為我參加了一個營地主任的培訓課程，對我而言印象最深的一堂課是所有人分成幾個小組，每個小組模擬一個營地，從建設、課程、運營、招生、市場渠道等各方面進行模擬，當時我就覺得這個方式特別有意思。做營地前期的規劃設計和報告的時候，我想最好的方式是運營倒推。
所以我們當時和ICE營地教育研究院、俱牛一起發起了這個活動，也採用了項目式學習和小組PK的方式。從北京出發，採用了房車交通的方式，這個活動還被稱為「車輪上的商學院」。
在去年一年當中，除了營地大篷車項目，我們還接待了50多家營地主的到訪，來我們公司尋求設計規劃方面的服務，也接到邀請實地考察了二十幾次。大家可以看一下，他們都是來自什麼行業。
我做了一個小結，這些合作者的性質有7種：1、政府文旅投資平台公司，這方面的客戶需求和規模以及對產業的要求比較高。2、地方傳媒集團，現在需求也比較大，這可能是和他們之前做研學旅行有關。3、房地產企業。4、教育培訓企業。5、戶外拓展企業。6、旅行社企業。7、已經有土地來尋找業態的。
這些客戶找過來之後，因為來源非常廣泛，導致需求也是多種多樣的。為什麼要全力以赴去做營地教育的產品？我們自己的理解是營地是平台級產品，就像插線板一樣，能夠融合文化、旅遊、戶外、教育、親子等多種業態。
營地在物理空間上應該是平台級產品。在需求多樣性上現在呈現出來的現象是，投資額的差距特別大，有的人上來直接告訴我說有兩到三塊土地，都可以做營地，但是營地的內容和運營，包括將來的發展方向和退出方式都有截然不同的設計，而我們希望基礎建設和運營是倒推和配合完成的。
還有一個值得去講一下，從去年開始，我向所有見過的客戶推薦營地教育的時候是毫無難度的，包括以前做文旅的客戶。青少年的教育和營地的結合，這件事情是大家都有興趣也願意去了解的。但也有一個問題，大家想了解營地教育，但是了解之後發現自己不會幹。
在做大篷車的時候我們實踐了這麼幾個觀點：第一，以教育理念來開發產品課程；第二、文旅業態撬動土地資源；第三、校園及培訓機構渠道對接生源；第四、以旅遊產業要素對接運營。再包括對當地的土地、天氣、人文的了解，這樣組成了不同的幾個組合，再去做大篷車當中的每一個項目。
這是我們在大篷車之後形成的三個結論：
一、營地教育產品帶來產業要素重構契機。這句話可以理解為旅遊產業的重構，因為旅遊產業開放性是比較高的。在營地教育產品上我發現了一個契機，就是把原來的吃住行重新做了標準和採購流程，這點上我就不細講了。我認為這個行業OTA可能不會出現，因為體量不夠大，但是出現一些區域性龍頭或者區域性流量平台是存在可能性的。
二、營地教育機構是類旅行社的模式，營地是類景區模式。一旦接觸了重資產就是景區模式，這兩者之間的區別在頂層設計以及推出方式上有本質的不同。大家如果有資源，我建議去考慮考慮重資產，如果自己能力不夠的話，也要就近找一個有重資產資源的合作夥伴。如果你是純旅行社模式，你的客流量越大，採購成本和管理成本也都呈倍數增加。一旦過了一定的量以後，你的利潤率會給你的產品帶來結構性的利好。這一年的合作當中，我敞開了對客戶講，如果你的生源可以的話，建議碰一下重資產。
三、研學旅行包成本、冬夏令營做利潤、親子活動做延伸。場租的費用，包括折舊折損，最好通過研學旅行把成本分攤掉。用兩到三周的冬夏令營把利潤做出來。今年我看到有兩個項目在往親子活動做延伸。
這樣一個前提下，我們就開始了大篷車的探索之旅。其實在大篷車之前這一年當中，甚至之前更長的兩三年里，我們也在和國外的同行做交流。包括現在和北京市建築設計研究院、清華大學建築設計研究院，做了技術上的合作，和國際上的ICF等交流也比較充分。
去年我們還把課程做了整理，從美國和德國引進了兩套課程，全部翻譯完了，現在在做出版物版權的事情。我們做這個的原因是希望拿課程指導項目。營地是舶來品，所以我也經常去參訪國外的營地，很多人可能也去過俄羅斯，前段時間我去日本看了六個自然學校，也去了加拿大和美國，整體上對於國外的營地形態有大概的了解，讓我去反思中國的營地應該做成什麼樣子。
我們也找了一些外國專家一起來做項目。我發現就接地氣而言，國外專家也不太適合中國。他們和我們的國情不一樣，用地性質差別比較大，後期我就把這些項目給停掉了。包括參加一些培訓，和同行進行交流，今年會繼續下去。去年年底我們也把設施設備廠商整理了一遍，大概在今年3月份的時候會整體發布。
同時，十幾個項目也在實踐，我們做這些工作的目的就一個，給中國孩子找到適合中國國情的營地，本著這樣一個目的我們開始了營地大篷車的項目，得到了很多人的支持。
在大篷車之後我們總結了現階段的營地教育產品的設計原則，有五個方面，安全性、功能性、體驗性，兼具社交性和遊樂性。我們除了做營地這個單一業態之外，還要做複合業態，包括旅遊、養老等，都容納到營地這個容器里，所以營地的社交性和娛樂性也要呈現出來。
我們也總結了營地的三十條設計原則，在營地選址、看場地硬體條件的時候都可以借鑒。
在2018年，營地大篷車會在三四月份發布新的行程，屆時會尋找合作夥伴、營地主、顧問團、媒體合作，還會進校園宣講，希望大家繼續關注。
而在「中國營地教育跨界之路」第二屆營地教育與營地規劃高峰論壇之後，很多做營地教育的機構都來諮詢，想要建設一個自己的營地。但是溝通後發現，大家對教育營地的開發還沒有一個完全的概念，對土地性質不了解，對審批環節也不了解。因此，我們再次採訪了季大偉，請他詳細解讀了營地的審批流程，供大家參考。
這部分文章，我們將詳細解讀如何去規劃建設一個教育營地。之後我們季大偉院長也對想做營地的機構提出了一些建議。
一、審批環節
首先，開發上需註冊營地投資公司，經營上需註冊營地經營有限公司或營地教育有限公司。
註冊公司之後，就可以著手營地審批流程了。季大偉強調，營地，有「地」才有「營」，解決了土地的問題，就相當於完成了一半工作。一般說來，營地審批的流程包括土地審批、規劃設計審批、環保審批、立項審批、公安消防、衛生水電通信審批等。
營地審批流程所需的步驟具體如下：
1.選址:牽扯到土地局和土地所有者，確定土地性質後準備簽土地合約。
2.規劃:營地規劃後，持規劃文本到本地區規劃局備案審批。
3.設計:得到規劃局審批後，由設計院設計規劃圖紙後，再次到規劃局辦理。
4.制定完整方案:持規劃審批和規劃設計方案做統一的控制詳細分析冊，其中包含設計方案、施工方案、監理方案、工程方案，再到發改委申報立項。（註：發改委審批立項是重中之重）
5.開工:拿到發改委申報立項書後，就可開工建設了。根據各個地方的政策不同，還有可能拿著申報立項書去申請專項資金等各種補助。開工前還要向水、電、氣、網、通信部門申報，這些都不能少。
6.運營:需要到工商部門辦理營地經營許可證，到衛生部門辦理衛生證，到安全消防及特行科部門辦理合格證，到稅務機關辦理稅務等。
全部審批涉及到的書面文件
1.註冊公司及項目詳細計劃書——工商局
2.土地協議——土地局和土地所有者
3.規劃書——本地區規劃局
4.設計書——本地區規劃局
5.控制詳細分析冊
6.發改委申報立項書——發改委
7.經營許可證——工商局
8.衛生證——衛生部門
9.消防和特行科部門的合格證
二、向發改委申報立項
採訪過程中，季大偉一直強調在審批的所有環節中，向發改委申報立項是所有審批工作中的重中之重。
向發改委申報立項，需要提交一系列材料，包括可行性研究報告、環評批複、水保方案批複、能評報告、土地預審意見、建設選址意見書等。季大偉建議，因周期較長，可以先做可行性研究報告，這需要找有資質的機構編製，同時其他工作可以交叉進行。
何為可行性研究報告？
可行性研究報告是從事一種經濟活動（投資）之前，雙方要從經濟、技術、生產、供銷直到社會各種環境、法律等各種因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素、項目是否可行，估計成功率大小、經濟效益和社會效果程度，為決策者和主管機關審批的上報文件。
因此可行性報告對營地的申報立項有著舉足輕重的作用，一定要重視起來。季大偉總結，製作可行性研究報告需要注意以下幾點：
1、作為一個企業的決策者或經營管理的主要負責人，首先要積極主動與政府打交道；
2、做好申請前的準備工作，或者說考慮怎麼樣包裝自己；
3、選擇專業有實力的諮詢服務機構進行可行性研究報告編製；
4、在了解了有關政策和企業的基本條件大致滿足的情況下，就可以按照規定的程序來提交申請材料，開始進入審核程序；
5、申請材料必須充分準備，把企業的內在價值儘可能地反映出來、同時，要主動與有關政府主管部門的人員接觸、溝通，使他們對你的企業基本情況，特別是管理團隊有一個比較深的了解，這很類似於在做產品的市場推廣。
除可行性研究報告之外，環評批複的工作程序對申報立項也很重要。
環評批複是國家主管部門對新開工項目的管理許可權；新開工項目必須經過有關專家對環境影響評估，編製環境影響報告書，上報國家環境主管部門審核。
環評批複有如下幾個步驟：
1.選擇具有進行環評工作和資質的公司（必要時會與相關環保局溝通確定）。
2.接受委託後，環評公司委派業務經理到現場勘察、報價，簽訂委託服務合同。
3.環評專業人員與建設單位聯繫人提交所需初步資料清單。
4.報告編製完成後，建設單位蓋章，網上公示。
5.公示結果匯總，環評文件上報告資料清單準備，並提交建設單位。
6.建設單位將環評文件及資料提交環保局後，等待環保局修改意見。
7.根據修改意見完成報告的修改工作，直到符合當地環保的要求為止。
8.環保局通知建設單位領取環評批複，環評工作完成。
針對環評批複的審批內容，季大偉也進行了詳細的解讀，包括：
1.是否符合環境保護相關法律法規。涉及依法劃定的自然保護區、風景名勝區、生活飲用水源保護區及其他需要特別保護的區域的，是否徵得相應一級人民政府或主管部門的同意。
2.項目選址、選線、布局是否符合區域、流域和城市總體規劃，是否符合環境和生態功能區劃。
3.是否符合國家產業政策和清潔生產要求。
4.項目所在區域環境質量能否滿足相應環境功能區劃標準。
5.擬採取的污染防治措施能否確保污染物排放達到國家和地方規定的排放標準，滿足總量控制要求。
6.擬採取的生態保護措施能否有效預防和控制生態破壞。
其他比較重要的報告
節能評估報告
節能評估報告是指在項目節能評估的基礎上，由有資質單位出具的節能評估報告書、節能評估報告表或節能評估登記表。
節能評估是指根據節能法規、標準，對投資項目的能源利用是否科學合理進行分析評估。
1.評估分析項目是否符合國家和地方的法律、法規、規劃、產業政策、行業准入條件以及相關標準、規範等的要求。
2.對項目工藝工序以及工藝設備在能源消耗方面是否先進可行，進行評估。
3.闡述建設項目設計用能的情況，以科學、嚴謹的評估方法，客觀、全面地分析項目合理用能的先進點和薄弱環節，判定項目合理用能的政策符合性、科學性、可行性，提出合理用能的建議措施。
4.根據節能評估的結論和建議，為實現國家、地方有關節能減排的宏觀政策目標，加強項目合理用能管理，從源頭嚴把節能關。
資料清單:
1、項目單位的詳細介紹；
2、項目的詳細介紹；
3、項目工程設計方案（包括總平圖、建築方案、工藝流程、設備清單等）；
4、項目所在地市政設施情況，包括水（上水、排水、雨水、中水）、暖、電、氣、電信等方面的實情；
5、用能設備清單，設備能耗說明等資料；
6、使用方案：包括暖通、給排水、建築、電氣等；
7、項目建成後各系統監測、管理說明。
在完成了上述審批流程之後，營地差不多就可以開工建設了。但營地從業者們最關心的，可能就是全資建設一個教育營地需要花費多少成本了。當然，土地價格全國不一，總體來說，建設一個教育營地主要的支出及費用分為6部分：
1.土地取得費（包括土地出讓，租賃方式）
2.建造成本（各類配套構築物建成和裝修費用）
3.設備成本（各類營地項目設施設備和餐飲等服務設施採購費）
4.管理成本（包括人員工資，日常營地維護維修，水電費等）
5.各類稅費（土地增值稅，財務費用等）
6.其他（包括廣告，各類手續更新辦理等）
營地規劃中最重要的是什麼？季大偉認為，最重要的是要首先要確定營地的主題風格，一定要基於課程和運營倒推規劃，根據人流和營地接待量來考慮整體的規劃。研學基地和教育營地在體量上完全不同，配套設施、場館教室、活動項目的設置也會完全不同。所以一定要先確定營地的定位，然後才能著手規劃事宜。
國內營地建設應該參考什麼標準？遺憾的是，到目前為止國內並未有相關部門對於營地建造設定官方標準，各類國內協會提出的建設或評定標準也不是官方的。但是北緯開營參與了兩個部委關於青少年研學實踐基地和研學旅行教育營地的相關標準的制定工作，未來也會陸續發布，以期能給到國內一個官方的標準。
既然營地教育是一個「舶來品」，很多人的慣性思維是規劃建設一個營地，請國外的營地專家來指導是否靠譜？需要了解的一點是，國外的營地專家對課程分類、項目分類以及一些日常運營的細節非常了解，這些方面可以考慮諮詢國外的專家，但由於國外專家不懂中國的土地政策以及消費者需求，所以規劃建設一個中國的教育營地，做出的方案往往落地性太差。
這樣看來，規劃建設一個好營地，還是得自力更生。但有的人也許會問，土地太貴，拿不到土地如何做自己的營地？季大偉的建議是，營地教育機構如果沒有土地資源，可考慮租賃或者合營的模式去運營，但這裡面還有許多的坑，經營好與壞都可能對機構帶來影響，畢竟資源掌握在地主的手裡。這種情況我們以後也會為大家進行詳細的剖析。
文 | 高彬彬
PPT圖片 | 季大偉
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