業主自行物業管理，能否拒交物業費？

風波梗概

2011年9月，樂樂公司與火火小區業主大會續簽了物業服務合同，樂樂公司接受委託後按約向業主、物業使用人提供了相應的物業服務。小明是火火小區某樓一至三層商業用房（以下簡稱「系爭房屋」）的業主，並將該房屋長期出租給某銀行使用。根據物業服務合同的約定，小明每月應向原告支付物業費42，361.01元，但小明自2011年10月1日起就長期拖欠物業費。

小明認為，系爭房屋一直出租給某銀行使用，由於銀行是特殊行業，系爭房屋的物業管理包括保安、安保、消防、綠化、保潔等均由某銀行自行負責，樂樂公司從未向小明提供過物業管理服務，所以，不應該繳納物業費。

爭議焦點

事件雙方存在的是物業服務合同關係，爭議的焦點在於，業主能否以自行進行物業管理為由，拒絕繳納物業費。

分析

小明作為系爭房屋的產權人，根據物權法的規定，當然是該物業小區業主。

根據《物業管理條例》第八條規定：物業管理區域內全體業主組成業主大會。

根據《物權法》第七十八條規定：業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

根據《物業管理條例》第十一條規定：

下列事項由業主共同決定：

........

（四）選聘和解聘物業服務企業；

........

本案中，火火小區業主大會選聘樂樂公司作為物業服務企業，系火火小區業主大會的決定，小明作為火火小區業主，當然受該決定約束。

根據《物業管理條例》第四十二條規定：

業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。

根據《物業服務糾紛司法解釋》第六條的規定：

........物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

根據《物權法》第七十二條的規定：

業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

所以，即使小明或者其物業使用人某銀行自行進行物業管理，也無權不向物業公司繳納管理費。

或許你會問，某銀行完全進行了物業自我管理，沒有讓物業公司為此提供過任何服務，為什麼還要讓小明繳納物業費用呢，這樣判決是否顯失公平？

根據樂樂公司與火火小區業主大會簽訂的《物業服務合同》約定，樂樂公司提供的物業管理服務包括：1、物業共用部位的維護；2、物業共用設施設備的日常運行和維護；3、公共綠化養護服務；4、物業公共區域的清潔衛生服務；5、公共秩序的維護服務；6、物業使用禁止性行為的管理；7、物業其他公共事務的管理服務；8、業主委託的其他物業管理服務事項。

也就是說，某銀行雖然對系爭房屋獨立進行了自行物業管理，但是，系爭房屋作為小區的一部分，除系爭房屋以外的屬於小區全體業主共有的公共部分，物業公司為該部分依約提供了物業服務，理應有權向全體業主收取物業費。系爭房屋坐落於火火小區物業規劃範圍內，理應分攤該部分物業費。

除此之外，如果小明認為火火小區業主大會的決定侵害了其合法權益，小明可以另行向法院提起訴訟，請求撤銷業主大會的決定。

另外，考慮到銀行這一特殊行業的特殊性，其自行對物業進行管理的行為亦在情理之中，也符合實際需要，並且其行為實際減輕了物業公司的相關工作，對樂樂公司要求支付拖欠的物業費酌情可以減少。

故最終法院判決，物業費酌情予以減少，駁回樂樂公司其他訴訟請求。

溫智鑫律師

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