房產加名二三事

隨著新婚姻法及相關司法解釋的出台，又進一步梳理了產權人加名字相關問題。但是，仍舊有許多未婚夫妻要求婚前加名，以免自己利益受損，但婚前加名要徵收3%契稅，代價不小。而且，無論是婚前還是婚後購入房產，若尚在按揭中，想加名字並不簡單。

一、房產加名該咋辦理，婚前婚後各不同。

所謂加名，是指夫妻一方所有的房產增加另一方為共有人，在登記過程中分為「贈與」、「買賣」兩種方式，

（一）贈予

夫妻雙方需先到公證處辦理贈與公證書，夫妻一方贈與另一方一半產權，之後雙方攜帶房產證、身份證、公證書到中心辦理加名手續；

（二）買賣

雙方需簽訂買賣合同，然後攜帶房產證、身份證、不動產完稅憑證到中心申請辦理。

若婚後加名，則程序較比其他簡單很多。這種情況屬於更正登記，雙方只需持房產證、身份證、結婚證辦理即可。

二、按揭中房產如何辦理加名

先去他項權證所屬銀行辦理抵押變更手續，具體事宜可撥打電話諮詢相關的銀行，然後攜房產證原件、複印件，身份證、結婚證去交易中心提交材料預審、繳費即可辦理。

三、加名後若離婚房產如何分割

（一）如果產權登記有另一方名字，另一方對房產就有產權份額。但有名字絕非代表有二分之一份額。《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》關於分割的規定，有協議的從協議，沒有協議的，需要綜合考慮各方對房產的貢獻等因素。

（二）如果是婚前購房且沒有共同還貸部分，那麼離婚時，如果房產證只有一方名字，那麼房產就屬於婚前個人財產，歸產權方所有。如果房產證上加了另一方名字，那麼房產就屬於雙方共同財產，協議分割，協議不成的由人民法院依法判決分割。

（三）如果是婚前購房但存在共同還貸，但房產證只有一方名字時，根據上述司法解釋，雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償；如果房產證上加了另一方名字，那麼房產就屬於雙方共同財產，協議分割，協議不成的由人民法院依法判決分割。

（四）如果有貸款未還清，還要區別該房產本身屬於婚前個人財產還是夫妻共有財產進行確定。如果屬於夫妻共有財產，則未還貸部分作為夫妻共同債務進行處理。如果屬於一方婚前購買、婚內還貸的，則未還清的貸款作為該產權人個人債務繼續償還，已經償還的部分及其增值作為夫妻共同財產進行分割。

（五）對於房產增值部分的補償，可以根據房屋購置資金的來源及其在全部房價款中所佔的比例來考量其分割原則。

1、一方婚前購房時交納的首付款以及其個人償還的貸款部分，該部分系不動產的自然增值，並非投資收益，不應作為夫妻共同財產分割。

2、雙方婚後共同還貸部分屬於夫妻共同財產，其對應的房產增值也應當屬於夫妻共同財產。房屋所有權人不僅應當補償另一方夫妻共同還貸部分的一半，還應該補償共同還貸部分對應的房產增值。

3、尚未償還的貸款部分，未歸還的貸款是房屋所有權人的個人債權，其對應的房產增值也應當屬於房屋所有權人所有，另一方無權要求分割其對應的增值部分。

舉例來說，假如夫妻婚前購房總價值200萬元，首付50萬元，按揭150萬元。婚後數年，按揭還本30萬元、付息50萬元，房屋總值升至400萬元。那麼，離婚時應當這樣分割：產權歸產權登記的一方，未還的120萬元貸款作為產權人的個人債務繼續歸還。屬於共同財產的部分包括：婚後共同還貸支付的款項包括已還的30萬元本金和50萬元利息，以及相對應的房產增值部分30/200×400-30=30萬元，而未登記的一方原則上將取得30+50+30=110萬元中的一半即55萬元。

在婚姻法新司法解釋出台前，同樣是這套200萬元的房子，在相同情況下，未登記一方只能獲得婚後共同還貸支付的款項包括已還的30萬元本金和50萬元利息的一半即40萬元。也就是說，根據婚姻法新的司法解釋，實際上未登記的另一方能多得15萬元。

四、房產分割相關問題檢索

（一）如果離婚時，房產還有貸款沒有還清，那麼又分幾種情況?分別可能如何判決?

答：如果有貸款未還清，還要區別該房產本身屬於婚前個人財產還是夫妻共有財產進行確定。如果屬於夫妻共有財產，則未還貸部分作為夫妻共同債務進行處理。如果屬於一方婚前購買、婚內還貸的，則未還清的貸款作為該產權人個人債務繼續償還，已經償還的部分及其增值作為夫妻共同財產進行分割。

（二）婚前財產公證、房產證加名字哪個效力更大，或者說更加優先?有沒有必要「雙管齊下」?

答：無論哪種方式，房屋產權均應以最後產權登記為準。因此，婚前財產公證或者房產證加名字時最好各方能簽署協議，對於產權份額及分割方式等進行明確，避免矛盾。

五、案例檢索

張先生與王小姐於2008年2月確立戀愛關係，2009年1月22日登記結婚，婚後未生育子女，雙方於2009年11月起分居。張先生與王小姐辦理結婚登記前，張先生個人名下有三套房產，分別位於浦東新區、虹口區和寶山區，其中位於浦東新區的房屋(以下簡稱系爭房屋)由張先生於2003年1月 15日由其個人出資購買，2009年5月22日，張先生考慮到與王小姐結為夫妻，將系爭房屋產權變更為張先生、王小姐兩人，系爭房屋尚有銀行貸款，由張先生一直還貸，雙方無其他重大共有財產，亦無其他夫妻共同債務。

2010年2月26日，王小姐與張先生因性格不和，王小姐以夫妻感情破裂為由將張先生訴至法院，要求解除與張先生的婚姻關係，主張系爭房屋產權歸其所有，王小姐向張先生支付系爭房屋價值一半的房屋折價款。

一審期間，王小姐與張先生就夫妻感情已經破裂這一事實均無異議，但就系爭房屋的分割存在較大分歧。

本案爭議的焦點是：王小姐能否基於共同共有的房產登記事實主張享有房屋。

【法庭判決】

一、准予郭靖先生與蓉兒離婚;

二、離婚後，位於浦東新區的系爭房屋產權歸郭靖所有，該房屋尚未歸還的銀行貸款由郭靖負責償還，郭靖於本判決生效之日起十五內內支付蓉兒房屋折價款人民幣300000元。

蓉兒對一審結果不服，上訴至上海市第二中級人民法院，二審維持原判。

【筆者分析】

本案系爭房屋雖然系郭靖婚前購買，但婚後郭靖自願將該房屋產權變更登記在郭靖、蓉兒名下，並登記為共同共有，故該房產應當認定為郭靖、蓉兒的共同財產，依法應當予以分割，具體分割方式，應當在扣除尚未償還的銀行貸款之後，結合房屋來源、雙方婚姻關係存續期間長短及雙方對該房屋所作貢獻大小等因素，進行傾斜分割，蓉兒要求分得房屋價值一半的財產權益於情於理都不合適，蓉兒主張房屋產權歸其所有、向郭靖支付相應房屋折價款的訴求，根據法律規定，不應得到支持。