投資商業地產——成功人士經驗談

投資商鋪發展三大規律

商業地產最開始的雛形就是服務於人們日常生活的髮廊，食店，便利店，他們以普通居民為服務物件，服務種類比較齊全，以滿足人們的日常生活起居為基本目的，這種原始形態的商業地產，遍布城市每個角落，因為其具有很大的靈活性，目前仍為廣大投資者的首選和發展基礎，現在仍有超過一半的投資者首次投資時鐘情於小傳統商鋪，因顯投資規模一般較小，進退容易，風險較小。

與商業街的發展緊密聯繫的就是商業街商鋪，商業街商鋪的經營情況完全領帶於整個商業街的經營狀況：運營良好的商業街，自然令投資商，商鋪租戶，商鋪經營者都面臨損失。

商業地產的發展是一門外行看熱鬧，內行看門道的科學。麥肯錫諮詢公司曾對目前世界上倫敦的卡納比街和牛津街，巴黎的香榭麗舍大街，米蘭的蒙特拿破倫大街，巴賽隆納的蘭布拉斯大道，芝加哥的密歇根大道，紐約的時代廣場，新加坡的濱海大道和東京的銀座等9個一流的商業街區進行研究，結果表明，世界一流商業中心街區的形成，有賴於幾個關鍵性的影響因素：豐富的歷史，獨特的建築和商業格局，多元化的商業功能，知名的骨幹商戶，便捷的公共設施和愉悅的環境等關係。

在這套綜合系統當中，考察的指標甚為繁複。這裡，特為讀者整理出三個商鋪投資的一般性規律供參考

1，商鋪投資不怕「老」

街面商鋪一定要在熱鬧地區，如雪梨市中心的喬治街，墨爾本市中心的柯林斯街，已經是商業圈的固定發展模式，這些街區的商鋪租金雖貴，還是租滿，目前，經濟大蕭條，雪梨市中心的喬治街上還是很難找到空鋪位行家說：「不怕租金高，只怕沒客流」商鋪作為一種地產的投資方向，與寫字樓和住宅具有很大的差異特性「商鋪最大的優點在於它不會老。」商鋪關鍵是看客流量的增減帶來的價值漲跌，而一般不隨樓齡的增長出現價值迅減的情況。此外，商鋪的租金收益上比住宅租金收益來得更有保障，舉例說，業主放租給知名零售商品牌收益上比住宅放租給個人更為有保障。租給聯邦銀行開店的話，不怕收不到租金。但是，商鋪投資的難度比住宅來得更大，「眼光要很准，說不定買的是商鋪，後來就變成倉庫了。」而且，對於商鋪所處的地段，將會帶來的客流量以及周邊經營範圍羊群效應的影響，決定商鋪將放租的行業，行業前景又是如何的？這些問題都需要投資者做一番詳細的考察和研究

2，客流是根本

「再高端的定位也少不了客流量的支撐。」儘管西田購物中心，皮特街購物中心等專案者不約而同定位為高端水費，但依據目前公開的資料來看，以這些大型購物中心的規劃體量來看，即使全部引進國內外一線品牌，也會出現購物中心招商「吃不飽」的現象，必然有二線消費品類的補充，而這一塊所需要的正是客流量強有力的支撐。因此，客流量對於所有類型的大型購物中心來說都是必不可少的考察因素。專家認為：「儘管高端品牌對交通和客流不是特別依賴，但客流越多也越好，存在一個展示面的問題「客流這一考察指標的背後，隱含交通配套，人氣等諸多因素。以交通為例，公交，地鐵，快速路，停車場等交通線路或設施不利，將使人流路線不理想，嚴重影響經營，交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力。像Burwood的，Hurstville，市政廳火車站為客流帶來不少的貢獻。

3，社區發展人口增長要考察

此外，社區規劃及人口增長也是一個生要考察因素，許多專家認為「社區規劃及人口增長者會為周邊商鋪的投資帶來正面影響。」十年前，伯伍德區的Bruwood大街，冷冷清清。如今，燈紅酒綠，車水馬龍，這與寶活市政良好的規劃分不開。

在投資之前，應該去當地市政廳去了解一下當局對該街道商業區未來規劃要有所調查，近來，雪梨市中南區，人流滾滾，一片繁榮景象，這與幾年前市政府批准建造幾幢民宅大樓有關，像世界大廈，Lumier，美利通等給周圍街道帶來無限商業生機。周圍商鋪也當然隨之升值。

因此投資商鋪要遵行其內在發展規律，向行家諮詢以免走許多不必要的彎路

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