越南正在發生又一個「春天的故事」，不想錯過的應該來了解一下
作者：李康研報（公眾號）
國內經濟轉型，增速放緩。現在都在尋求新的投資標的，尋找好的投資市場。我們就來分析一下我們的老鄰居，越南。最近也是很熱點的投資地方。他們正在發生又一個"春天的故事"。
宏觀情況
越南GDP世界排名40名後，總量是深圳的2/3，人口1億
據越南《越南投資評論》2018年報道，目前越南外商投資企業聘用超200萬僱員，外資占發展投資資金的25%，過70%的出口額，FDI企業創造50%的工業產值。
常用社交平台，分析了醫藥類公司，李康研報，提問交流。一、三、五公司，二、四、六讀書學習，七行業策略。
外資是越南成長的很大驅動力
越南國家預算收入預計超約579億美元，較既定預算增加3%左右，較2017年增長5.5%，預算赤字率約達3.67%，超過越南國會提出的指標。
信貸驅動很高
日韓新台英港中投資排序；中值4%
越南人工成本約中國1/3
承接的主要是電子通信機械設備
CPI4-5%高企，貨幣預計開啟緊縮趨勢
政策面看，統計局數據顯示2018年6月越南CPI同比增長4.67%，10月央行宣布三季度嚴控高風險行業放貸後，將在四季度繼續收緊貨幣政策。據《越南新聞》消息稱央行希望通脹率保持在4%以下，並確保匯率穩定。
越盾不希望競爭性貶值怕通脹
2018年7月央行官網發表聲明，為確保經濟穩定，不惜以低於市價的水平拋售外匯抵禦越南盾貶值壓力。2018年6月外匯儲備達635億美元，較去年12月增加110億美元，創歷史新高，其中：上半年FDI增加8.4%；一季度貿易順差達27億美元，創歷史新高。
越南進行的股改有當年中國影子
2014年，越南國有企業開始私有化，提高生產效率，前兩年國內生產總值增速連續低於5%。2017年8月，越南批准33家國有企業股權分置改革，總投資80.6萬億越南盾。12月，財政部宣布，45家企業股權分置改革方案已獲批准。但2017年企業實際價值較2016年股權分置改革企業實際價值增長5倍，當年財政收入收回63.2億美元。據財政部報告，2018年6月，《越南新聞》報道，在2018年前五個月，只有五家國有企業被批准實施非石化計劃。政府計劃今年完成85家國有企業的非國有化，並從181家剝離。
銀行業績普遍增長20%+，壞賬率較高
胡志明/河內交易所分別1200/900億美金市值（2019年元旦）
2016年3月，胡志明證券交易所上市公司348家，總市值約196億美元;河內證券交易所上市公司380家，總市值約68億美元。據《國際金融日報》2018年6月報道，胡志明和河內市場上大約有800隻上市股票。市場總值從2017年的6000億元增加到8000億元，流動性明顯增強。股市有7%的上限。外商投資暫時不受限制，但應委託當地銀行(類似於上海、香港、深圳、香港和香港，外商投資應轉換為當地貨幣)。
股市以金融地產佔一半;交易費用千2.5（賣出千1）
越證指數成份從市值來說最大的權重是：金融（不含房地產）32%；必需消費品 18%；公用事業 13%以及房地產 10%。交易費率傭金為0.15%，買入時收取0.15%，賣出時收取0.15%，同時還需自動繳納0.1%的稅。各家券商或有不同，總比比中國當前手續費高很多
4G網路剛啟動，3G普及，5G未開始
2015年，越南的3G用戶數為3578萬。預計2017-2018年3G用戶數量將達到50-60%，是升級到4G的理想水平，2016年政府向四家移動運營商發放了4G運營許可，2017年將推出4G服務。頻率委員會表示，由於通信基礎設施的原因，4G服務的普及需要到2018年。《2018年開放信號報》顯示，越南4G覆蓋率為71.26%，落後於鄰國泰國、新加坡、馬來西亞等，4G用戶基本集中在城市地區。2018年12月，日本《日經商報》報道，越南最大的移動運營商越南軍事電子通信集團將於2021年推出新一代通信標準"5G"服務。越南的4G服務比日本落後6年，5G的差距預計將縮小到兩年後。中文Hiddleston國際版Tik-Tok在當地很受歡迎，微信在中國人中很受歡迎，但不是最受歡迎的應用。Facebook和本地社交應用程序更為常見，谷歌應將其作為基本需求。
2家運營商FOX VGI上市，VNPT最大但100%國有且未上市
2016年，越南郵電集團（VNPT）類似中移動2017年《越南2017年信息技術與傳媒白皮書》顯示，2G/3G市場看，Viettel佔市場份額達46.7%；MobiFone佔26.1%；VNPT佔22.2%；其他運營商Vietnamobile和Gtel分別為2.9%和2.1%。
政府未明確抵制中興華為，中國廠商佔比不錯（西貢證券）
中國在越南投資情況
一般來說，建議在越南投資的時候可以帶專業的東西。不建議用過時的東西在越南投資。越南的互聯網普及率高於中國，智能手機的比例非常高。越南人口主要集中在南部的胡志明市和北部的河內，所以信息傳播的速度非常快。中國TCL、美國、騰訊(Tencent)等企業在越南的投資一直很成功，因為它們的產品很好。越南對中國產品的選擇是品牌而不是價格。越南人每年都住在廣州，購買衣服、小家電等，所以越南人的超市應該看到一半的商品是中國的。
本地科技發展欠佳，電商/軟體外包/遊戲尚可
2017年，越南搜索量最大的電子商務平台是Lazada，佔市場點擊量的19%，其次是本地電子商務平台Gioi di Dong。Vinagame是越南領先的在線遊戲版權運營商，也是越南市場領先的在線遊戲提供商。通過完善的發行體系，網路遊戲在越南大部分網吧都有發行。它是《劍客傳奇》等MMORPG遊戲的主導產品，所以你認為自己是龍，網上的《龍的傳奇》，以及擁有數百萬玩家的休閒遊戲《泡泡糖》。淘寶天貓在當地也很受歡迎，而且有很多商店。
當地人少用微信
越南社交軟體排名：2018年3-5月越南APP排名顯示，社交類應用看，iPhone排名相對穩定，Facebook和Instagram擁有相對穩定且龐大的用戶群；安卓中Messenger和Zalo穩定在榜單前二。
微信市場消失原因：
2015年5月，越南共產黨黨報《人民網路》稱，微信是越南最受歡迎的社交軟體，但由於其對本地化的重視程度不高，在功能上未能滿足當地的需求。結果，Zalo詳細排名第一，微信從越南最受歡迎的應用程序列表的首位跌至第11位。2018年5月，越南頒布禁令，禁止支付寶和微信進行非法支付。這是因為從監管的角度來看，Vimo是由越南央行(National Bank of Vietnam)支持的，而越南央行是唯一與支付寶和微信對接的機構，但許多中國商戶並沒有通過Vimo直接從中國移動的支付設備接收資金，這導致了禁令的出台。
成立證券公司難度大，地產更吸引
在證券方面，設立證券公司非常困難。市場規模小，易於操縱。此外，會計披露的財務報表也不夠可靠。然而，證券市場也在發展，中高層逐漸開始關注資金。目前基金公司有5-6家，稱為基金管理公司，設立難度較大，其中證券、保險、銀行投資佔比不低於30%。如房間租金平均近三個月上漲20%，從2.5元/㎡上升到3元/㎡。越南的整體發展相對較快，特別是在房地產領域。房屋投資年增加值平均達到15%-20%，租賃投資回報率為6%-9%。形成了大批中產階級，收入和國內生產總值逐步增長。另一方面，區域基本工資每年進行調整，18年來最低年增長率為5%，通常為6%至7%。
類似中國，越南政局相對穩定，一Party執政
越南有中秋節、春節，受中國文化影響很深，在東南亞除新加坡以外，最接近中國，所以逐漸吸引更多人。越南在共嬋黨的領導下，一黨專政，當前政局較為穩定，這是投資越南的競爭優勢。
美國製造業外流後，首先是日本，亞洲四小龍，再到中國。這些國家或地區的共同點都是受儒家文化的影響，越南非常重視文化，重視子女的教育，教育沉澱需要20年才會有改變，文化需要幾百年才會產生改變。（商會觀點）
外國人是否能在越南買房
可以購買，產權50年，到期可以自動續簽50年，相當於100年。房子買的法律規定外國人不能租了(但可以私下出租),外國人不能在越南買房子與槓桿,全部付清(但如果你利用自己在離岸金融是自己的生意),外國人可以賣給當地居民三年後他們購買。但當產權期限達到50年時，程序可以自動免費延長50年。買房子的時候，我們需要注意越南的不成文協議。開發商說我把房子賣給你50年了。事實上，沒有房地產證書。但是這種房子的價格不一定便宜。相當於我給你的使用期限，沒有房產證。這與中國房地產的首次登記類似。5 .這幢房子出售前，所有的人都是一樣的。名字上寫著，這叫做大房子證書。事實上，這房子不是你的。當你想賣掉它時，開發商可以幫你賣掉它。
越南政府對外國人的限制
據《越共電子報》報道，在2018年的前四個月，外國人在越南購買的住房數量與2017年全年持平。根據捷豹路虎最近的市場研究數據，越南房地產市場在今年頭四個月吸引了4.55億美元的投資，占該國外商投資總額的12.8%。出售給外國人的房屋比例限制為：公寓不超過30%，別墅及周邊土地、天空不超過10%，小城鎮不超過250戶。新規定於2015年7月1日出台後，平陽省僅有一家日本開發商持有房屋所有權證書。大多數外國人買房子基本上不能拿到房產證，因為《住房法》有規定，外國人買房子不能干擾越南的國家安全或社會穩定。但是，國防部、公安部和省、市人民委員會沒有具體說明哪些項目或地區會造成障礙。建設部也一直敦促有關部門明確，否則不能轉讓，不能領取產權證。
越南將剩餘的70%的建築出售給外國買家後，再進行轉售。一個開發商以比賣給越南人高20%的價格賣給外國人。但一般都超過10%，但因為外銷比例高達30%，所以對外國人投資房子是個不錯的交易。對於外國人來說，買房等於取得購房權，相當於簽訂50年的租賃合同，對房屋所有權或房地產公司來說，風險更高。如果房地產公司有問題，房子將被沒收。例如，**一般（商會領導）購買的房子也沒有房產證，目前剩餘5%的付款還沒有支付，開發商承諾在兩年內做房產證，如果房產證兩年後沒有拿到，剩下的5%也沒有支付，同樣不要影響房子做生意。
越南本地人對待房產態度
越南人對房子有要求。例如，這對夫婦的月收入是1萬美元，60平方米，7.8萬套房子。越南的房地產市場在過去的三年中略有低迷，但是越南的土地結構是私有的。與過去相比，中國的小開發商去緬甸辦理土地抵押貸款，緬甸在建設房屋預售時會捐錢逃跑。作為一黨專政國家，越南的政策執行相對到位，人口紅利非常大。越南沒有颱風、地震，農產品和海鮮豐富。稻穀是世界第二大，腰果是世界第一大，海岸線長達1000公里。越南的意識形態、文化和人類習慣與中國非常接近。
中國廠商在越南的投資
中國投資真正落地的只有華夏幸福，投資以香港、新加坡公司名義過來，因為大陸資金受到監管。碧桂園早兩年過來，據說土地差不多談妥，但真正啟動的就是華夏幸福。今年越南房產別墅等還是有投資空間。
外地人在越南買房的投資回報問題
投資回報：租金回報約8%-10%【商會幾位高管的個人經歷】如100萬的房子，租金約六七千。胡志明市，房子分A、B、C三級，C級1000-1200【美金/平方】，B級1200到2000【美金/平方】，A級2000元以上【美金/平方】。據統計，家庭收入3000萬越盾，可以買C，家裡收入有4000萬越盾，可以買B的。
租售比和買房出租問題
例如，家庭收入約為3000萬越南盾，1500萬可用於生活，貸款期限20年，槓桿率70%。租金每年上漲約100美元（每月每棟樓1000美元），但越南盾每年下跌約5%。但是租金是美元，所以匯率風險很低。投資的A級匯率風險不大，因為房價和租金是以美元計價的，而B級和C級匯率風險可能相對較大，因為它是以越南盾結算的。一級以上的住房，租金是以美元計價的，但要看簽訂的合同是正式的，正式的必須以當地貨幣結算，但在私下籤訂的合同是以美元計價的，簽訂的合同每年變更一次，租金的變化，如美元上漲，越南盾貶值，但租金是以美元計價的，租金的美元價格為W。我會更高。目前，外國人一般投資甲級。
外資投入房產，舉個實例：越南富美興
福美星有兩個概念，一個是地區名稱，另一個是公司名稱。目前，福美欣地區已標價2000元[美元/坪]，多套別墅，1000多萬元的豪宅。平均價值為6000[美元/平]。在西貢河(類似於上海和平飯店的黃浦江)，每平方米將出現1萬多美元。在越南的房價評估中，從2015年7月1日起，房屋面積按牆內面積計算。2015年6月30日前，面積按牆中線計算，不共享。所以我們應該給它70%的折扣，然後和中國比較。
政府辦事效率 也有交易成本
政府方面：越南投資環境較好，政策較好，但是所有環節不能說沒有灰色空間。越南被法國統治了80多年，有些歐美情懷，服務需給些消費。例如吃飯給消費，開公司去稅務局辦事也要....
房地產整體走勢
越南房地產的最後一波高峰是在2007年、2006年、2007年，因為加入了世貿組織。這一波工廠投資是驚人的，推高了房價，但在2008年，越南中產階級沒有形成，越南盾大幅下跌，工廠投資暴跌。人們投資房子是為了看自己的喜好，比如買房子；政府對房地產有一個壓制性的政策，並且在很大程度上拒絕批准今年的發展。在房地產市場，2008年泡沫破滅，2013年第四季度開始好轉。2014年第一季度，房地產市場開始上漲。在第二季度，我們遇到了513起事件（南海和中國），各種各樣的打砸搶，最後要求保險公司賠償。2014年，市場開始回升。每次一個大開發商發盤，價格都會比以前的二手房高10%到20%。然而，越南二手房的數量相對較低，外國人喜歡購買二手房。
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