長租公寓爆倉！商業玄機暗藏風險 丨訟虎法務
租房有風險，出租有風險。
「長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。」我愛我家前高管的話猶響在耳，長租公寓市場便出現了「爆倉」。
杭州一長租公寓公司近日宣布破產，約4000戶租戶蒙受損失，目前很多租客被房東趕了出去；另外牽涉6家網貸平台。
「長租公寓運營商槓桿很高而投入又大，而一旦中間出現租客退租、房屋空置率提高，資金鏈就被崩掉。」諸葛找房數據研究中心首席分析師陳雷告訴證券時報記者，而長租公寓發生資金鏈斷裂清盤之後，租戶將如何維權？比如租期未滿如何維權、通過平台辦理了分期貸款怎麼維權？押金怎麼退回？目前沒有明確說法，租戶只能依靠法律途徑維權。
長租公寓首例「爆倉」
據中國房地產報報道，8月20日，長租公寓公司杭州鼎家網路科技有限公司發出通知，稱公司因經營不善導致資金斷裂，已停止運營。並將引入上海寓團管理公司作為業務承接方，近日與相關業主和租戶聯繫承接事宜。
但是上述上海寓團公寓人士告訴券商中國記者，「公司不承擔鼎家的債務，不管租戶退押金。」現在的解決方案是，對於租期未滿的租戶和房東，正在協調解決，雙方願意各自承擔部分損失（租戶再交一次押金），繼續續約的話，則可與該公司繼續簽約長租公寓處理；對於辦理了租房分期貸款的租戶，該人士稱，只能等鼎家主動聯繫租戶解除分期協議。
目前很多租客被房東趕出去了；繼續住的租客則需要再交一次房租給房東，相當於交兩份房租。
根據媒體公開報道，鼎寓實控人魏永峰及杭州鼎家網路科技有限公司旗下還有至少9家公司，只是目前，鼎家資產是否被轉移到其他公司高管，或者究竟是破產、還是卷錢跑路，未有定論。
據了解，鼎家破產約有4000戶租客受損，涉及的網貸平台有6家，其中愛上街是租客綁定最多的。
你的房租其實是貸款？
鼎家公寓資金鏈斷裂，租戶們莫名背上網路貸款，不僅拿不到先行支付的押金，還要每月按時向APP（愛上街）還錢。
（圖片來自中國基金報）
根據中國基金報報道，鼎家的商業模式實際上是：
讓租客去網貸平台貸款，一次性付1年的租金，分12期還款；貸款由鼎家拿去了，鼎家卻不一次性結算給房東，最多只給一季度。鼎家再利用截留的租金去租更多的房子。
中國基金報援引網友「少壯不努力老大怪水逆」爆料稱，當初租房時，鼎家曾許諾租客用押一付一的方式繳納房租，實際上是讓租客在不知情的情況下使用了網路貸款，一次性貸款租期所有的金額，租客再每個月還貸。
他表示，鼎家中介告訴他辦理押一付一需要下載一個叫做51返唄（現更名為「愛上街」）的APP，在APP交房租。等一切流程辦完之後，卻發現APP扣了合同期內所有的房租，平台把這筆錢給了鼎家，而租客卻產生借款，需要每個月還貸。
如今，鼎家破產，房東如果收不到房租就會收房，而租客不僅無房可住還需要還貸。
有受害者表示，當時真的沒辦法就想把貸款還完，結果最擔心的事還是發生了！房東說和鼎家的合同作廢，下個月房租直接支付給他，等於我們要交兩份房租，損失快兩萬。
在破產通知發布後，鼎家一名負責人直接告訴租戶：「沒錢退押金，更沒錢退房租。」
利用租房人信用套利？
有業內人士指出，鼎家的經營模式本質是利用租客的信用，給自己提供擴張資金，對租賃公司本身而言可以說是「無本萬利」。目前，許多其他中介機構也在使用這種方法作為支付方式，這種方式能加快企業資金的回籠。
用上述方式操作的還不止鼎家一家。
根據第一財經報道，隨著長租公寓事件急速發酵，創業黑馬董事長牛文文在朋友圈上發文稱，「一個行當，如果過度金融化、過度放槓桿，必然會造成金融風險和社會風險，最後毀滅整個行業」。
他表示：
看似不起眼的房屋租賃中介，假如把房主和租房人的不夠高的信用經由金融工具放大N倍，進而由此不斷加槓桿融資；那麼，誰也不知道一旦爆雷金融風險會傳導波及到什麼領域、什麼程度。
第一財經援引評論指出：
杭州鼎家類似於自如或者蛋殼這種模式。拿到貸款後不會把錢放在賬上，而是把錢作為本金，繼續和房東簽約。實際是利用租客的信用，給自己提供擴展的資金，直到這個城市的房子都被佔領為止。
坊間猜測，這類長租公寓模式涉嫌利用大量租房人的信用做背書，套取貸款資金用於自身發展，把風險轉移給房東和租客，而把利益留給自己。
地產大亨潘石屹前幾天表示，「租房價格再翻番還是虧本的。「隨後他解釋：
因為 如果是從銀行貸款產生的利息，按照銀行基準利率是4.9%，可能實際得5%、6%。用貸款建成公寓租出去，回報率最高超不過1%，所以這個生意是虧的。
可能潘石屹沒提到這一點，企業通過ABS發行債券，進行融資，即不需要通過銀行就能拿到錢；再通過ABS或者其他金融機構提供分期貸款給租客，房租一次性給到中介公司；最終，房租的差額和貸款的利息成為ABS的收益。
之前就有類似的ABS發出。
2017年8月10日，北京自如的一個房租分期信託受益權資產支持專項計劃成功發行，其交易結構如下圖：
這種模式有一個非常明顯的弊端，那就是對資金的佔用很大。類似鼎家沒控制好節奏就爆倉。
從業務模式入手，中央財經大學金融學院宗承淵認為該業務模式簡單來說如下：
此前，長租企業「愛公寓」已多次爆發資金鏈斷裂危機，很多租客即便退租，仍然需要繳還租金貸。
風險與消費貸如出一轍
2017今年下半年，隨著一系列支持住房租賃的政策的出台，長租公寓產業突然火了。2018年7月，老牌房企就有融創和新城控股相繼宣布進入長租公寓領域，至此，國內房企的TOP50中，已有20家開展長租公寓業務。
雖然行業前景可期，但目前為止尚無企業能給出清晰的盈利模式。自我造血功能不足，長租公寓只能靠外部輸血，不斷融資。尤其是在急於擴張規模的起步和發展階段。
據統計，集中式和分散式長租公寓各自的TOP10品牌公寓目前融資總額已近150億元。
目前長租公寓有保險資金、股權融資、資產證券化、私募基金、銀行融資、保理等數種融資方式，但不管何種融資方式，對公寓運營方本身的規模、租金現金流等方式均有不同要求。
有業內人士對第一財經表示，社會資本的進入，抬高了長租公寓的拿房成本，所蘊含的風險與之前的消費貸如出一轍。
由於租房費用更容易的獲得，會使得部分租房者不自覺傾向於選擇超出自身能力的住處，這也會在無形中抬高了租賃市場的價格，且不排除其中一些人不具有償還能力，形成所謂的「次貸」，產生違約風險。而對於房東來說，與長租公寓簽下了長約，萬一某天中介公司資金鏈斷裂倒閉了，租客來說已付了租金，怎麼辦？
分析人士指出，中介公司簽下房源之後代收房租不是不可以，但是這筆資金本質上和共享單車押金無異，而且規模體量遠超單車的押金，所以必須要從嚴監管，專款專用。
租客和房東該如何規避風險
業內分析指出，如果你是房東，要長點心，中介公司動輒抬價收房，還要簽長約，這不是白白送錢給你，這個錢肯定是你負擔風險換來的，如果你的房子被某個租客一次性簽下了5年貸款租金，趕租客要是那麼容易，法院拍賣的房產就不會那麼便宜了。
如果你是租客，那麼你也要長點心，找中介公司租房可以，中介公司讓你貸款交房租也可以，但是一定要搞清楚，這筆貸款是打給誰的，是直接打給房東，還是中介公司自己拿去了。
此前針對市場亂象，監管快速跟進
此前針對租房市場出現的種種亂象，監管層已火速介入。
8月22日，北京市住建委通報，北京自如生活資產管理有限公司等23家違規中介機構被查處並予以公開曝光。
次日上午，自如表示，全面接受相關查處結果，並將在此基礎上進行深度自查、堅決整改。
一周前，在傳出自如、蛋殼通過哄抬租金搶佔房源之後，北京市政府就約談了自如、相寓、蛋殼等多家品牌公寓。
上述10家住房租賃企業，在約談之後宣布，將拿出共計12萬套房源投向租賃市場，以不漲價的方式平抑此前已經波動的租金水平。
（Wind綜合中國房產報、中國基金報、第一財經、新華網、證券時報網、騰訊財經等）
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