取消公攤，推行套內面積？你不得不做好的心理準備
「住宅建築應以套內使用面積進行交易。」ZJ部公布的一項新規徵求意見稿顯示，房地產交易將正式告別「公攤面積」
一、綜述
2月18日，ZJ部官網公布《關於<城鄉給水工程項目規範>等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開徵求意見的通知》。其中《住宅項目規範（徵求意見稿）》一欄的第二部分2.4.6條指出，「住宅建築應以套內使用面積進行交易。」
眾所周知，我國大中城市範圍內，只有重慶按照套內使用面積進行交易，而其它所有城市均按照建築面積計價。近年來，對於「買100平米房子只得70平米」的輿論批判也此起彼伏。
如果在不遠的將來，房地產交易過程中取消「公攤面積」，無異於滅霸打了個響指，將引發房地產市場的巨震。所以，在還未執行該政策之前，有一些心理準備你不得不提前做好。
二、單價跳漲
如果「住宅建築應以套內使用面積進行交易」這項政策最終得以全國推廣實施，對於我國居民（重慶除外）首先面臨的就是一次房價單價跳漲。
按照100平米建築面積，實際使用面積70平米來計算，假設某房當下10萬元每平米，新規後，在總價不變的前提下，單價將會跳漲至14.29萬元，上漲比例高達42.9%。不要去幻想該政策出台後房屋總價會短期內暴跌，羊毛終歸出在羊身上。
這種單價暴漲的現象，在影響房地產市場之前，首先帶來的將是心理上的衝擊。試想一下，7萬元每平米的單價一夜之間變為10萬，5位數變為6位數，怎麼看怎麼酸爽，瞬間有種生活在香港的感覺。
三、貧富劃分
當按照使用面積進行房產交易之後，新樓盤的設計將會上演「超級變變變」，高房價地區的豪宅與普宅將會劇烈分化。雖然總體上會有利於室內面積的增加，但也會帶來一些副作用。
按照我國當下標準：
1、使用面積
使用面積由套內牆體面積，套內陽台建築面積三部分組成。在不少地區的計算方法中，陽台與飄窗面積按50%計算，套內煙囪、通風道、管道井不計算面積。
2、公攤面積
包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建築面積等；樓宇（套）與公共空間之間的分隔，以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的50%。
所以，基於該標準，未來開發商在進行樓宇設計時，將會儘可能多的增加使用面積，減少公攤面積。可以預見的是，普通住宅的設計方案中，飄窗會消失，陽台會盡量小，電梯、樓梯變得狹窄；當下喜聞樂見的高層住宅一樓豪華大堂會消失，小區配套會所及公共活動室儘可能少。
不僅如此，有些為了做到極致的開發商會借鑒香港的房屋設計，縮小樓間距，縮小通風和公共走廊。那種所謂的「鴿子籠」式設計將會再現江湖，左領右舍做飯時互相伸手就能隔著通風井遞個蔥姜蒜也有可能。
當然，豪宅的設計依舊是基於富人標準，沒有大堂的房子會有富豪看得上？電梯里站不了幾個人土豪受得了？陽台沒個20平米以上的還能算房子？老子不差錢，要的就是個生活和面子，電梯不僅要大還要三部以上，不然怎麼能讓家裡的傭人有獨立進出通道不影響自己生活？你要是敢設計的寒磣，大不了爺我不買大平層，別墅多好，愛咋折騰咋折騰。
所以，在有利於增加購房者室內使用空間的同時，未來高房價地區的豪宅與普通住宅從外觀就能一眼分辨，再也不是當下差別不大的板樓設計。貧富差距將會被表面化，想要低價就放下身段放棄享受，想要舒適就掏出錢來。
四、房地產稅預想
本次對於「套內使用面積」的新規，在很大程度上將決定房地產稅的徵收方式及走向。
當下存在兩種房產稅模式，一個是上海的人均房屋面積扣除與價值綜合模式，一個是重慶的面積等級與房屋價格模式。如果最終確定未來房地產交易按照「套內使用面積」計算，那麼房地產稅的徵收方法也大概率走「重慶模式」。
因為如果按照上海模式，人均有60平米的免徵面積，即使只有一家三口，也將會有180平米的使用面積免徵，相當於當下的257平米。不僅如此，由於首套免徵，所以90%以上的人可以通過這兩個條款，有多種方法實現免徵稅。
按照重慶的模式就可以把徵收範圍擴大，只是徵收稅率高低問題而已。豪宅面積大價格高就多徵稅，普通住宅價格低面積小就可以少徵稅甚至不徵稅。
當然，還有一種情況，就是完全按照房屋評估總價劃分等級徵稅，誰都逃不掉。
五、推行難點
推行「套內使用面積」標準也存在了許多問題，特別是對於存量住宅。
首先，現有的各地普通住宅與非普通住宅的認定標準是否改變？大部分城市是以140平米總面積及相應總價為標準劃分的，並且在房屋交易過程中基於此標準劃分不同稅率。
更有甚者，如上海等地，對面積進行更進一步劃分，在普通住宅標準下，首套低於90平米的契稅只有1%，超過則為1.5%，甚至二套及非普通住宅的稅率為3%。
那麼，在按照「套內使用面積」標準之後，又該按照什麼標準來劃分普通住宅與非普通住宅以及相應的稅率呢？
其次，物業費、取暖費、公共維修基金等又該如何計算？是沿用老標準，實施雙標還是通過複雜的博弈進行重新定價？
再次，車位問題會成為爭議焦點，有買過產權車位的朋友應該知道，車位在產證之上屬於純公攤面積，而且面積不小。即使2007年《物權法》明確了「建築物區分所有權」，但在各方阻力之下，仍然無法動搖公攤面積的地位，更沒有解決時有爆發的車位所有權問題。
說白了，產權車位其實已經計算至每個住戶的的公攤面積之中，卻被開發商再次用於售賣。但時至今日，也只有南京有一車位糾紛案，宣告住戶最終勝利。
以防有人站在開發商立場來混淆，筆者從上海網上房地產截圖了某小區在售車位的公開信息，顯示實測面積36.79平米，實測分攤面積36.79平米。這個是上海官方房地產簽約信息公開的網站，如果有不信的可以自行上去查看，可以查到所有樓盤的信息（http://www.fangdi.com.cn）
最後，當新老規則交接之時，是否會出現單價跳漲從而引發在售新樓盤房價隨之跳漲的情況呢？畢竟有一些測量結果是可以人為決定的。
六、存量影響
自從我國1995年12月1日，向香港學習並推行了「公攤面積」以來，已經新建了天量的商品住宅。下圖就是國家統計J公布的2000年至2017年房地產企業歷年竣工套數，光看數字都覺得頭暈。
這些存量住宅在「取消公攤」之後，將會面臨諸多麻煩與糾紛。同一小區內，不同住宅的公攤面積差別巨大，特別是小面積住宅公攤比例會非常之高。
同時，按照香港2013年「取消公攤」的歷史經驗來看，天量的樓書（相當於國內房產證或者不動產證）回爐重造。不僅如此，在交易過程中，由於套內使用面積重新測量，出現與開發商測量結果有出入的情況也屢見不鮮，並由此引發了巨量的訴訟事件。在訴訟過程中的追責及損失賠償標準又由誰來承擔負責？
不患寡而患不均，在採用「套內使用面積」進行房地產交易之後，存量住宅必定會因為「不均」而產生大量的糾紛。
七、後言
「套內使用面積」作為房地產交易標準，的確是一件有利於百姓的政策，使得開發商無法用「公攤面積」來「發水」。
但是，同樣的，每一項新政的推行，必將帶來與之相對應的問題，不僅涉及存量住宅，也會影響新建住宅。
近年來，由於開發商融資難道加大，周轉周期加快，房屋質量問題時有發生。在「取消公攤」之後，房屋質量又會如何呢？
文章轉自公眾號：天敵
取消公攤，推行套內面積？你不得不做好的心理準備
推薦閱讀：