我是如何決定在柬埔寨買兩套房的（下篇）

本文首發自公眾號：柬埔寨房產百科

金邊行程結束後前往西哈努克市。為了一路看看柬埔寨城區外到是什麼樣的，所以沒有選擇坐飛機，從金邊雇了輛車到西哈努克，老款漢蘭達，55美元一輛車，車程接近六個小時。

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金西國道

從接近金邊機場到機場往南二十公里開外，一路看見的都是工廠，基本以紡織、制衣為主，規模都是中型為主，一路也算熙熙攘攘，熱火朝天。再往外開，就是金邊到西港的國道，只有雙車道，也就是一來一往各一個車道，這已經算是柬埔寨的大路了。所以可以想像為什麼250公里左右的距離需要6個小時車程。

一路上看到的是平坦的土地，地質像是紅土，很多地並沒有在耕種，感覺是土地資源的極大浪費，如果在柬埔寨投資農業，以東南亞的氣候和柬埔寨的紅土地來看，日後也能大有作為。對於柬埔寨，有的人看到的是一片破舊毫無好感，有的人看到的是一片機會眼睛放光。

六個小時的車程確實很累，好在一路青綠的植被和好天氣算是風景。見報道，有金邊到西港的高速公路預計2019年1月開工，預計三年內建成，屆時金邊到西港只需要2.5小時車程。2.5小時的距離，應該會讓西港真成的變成柬埔寨的度假聖地！

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西哈努克

如果說金邊的城區相當於大城市的2環到2.5環的面積，那麼西港的城區感覺只相當於中國的一個縣城大小。城市面貌與金邊大同小異，同樣的落後，不過這裡沒有金邊那麼擁擠的感覺，也相對乾淨清爽一點。大部分低矮的建築，加上零星的高樓酒店，以及諸多的賭場和會所，構成了這個城市。

人口30萬，比起金邊的200萬也少了很多，在這裡的中國人據說有十萬人以上，佔比相當大。不要因此小看了西港。柬埔寨人均GDP1300美元，這是全國平均水平，金邊人均GDP則有2500美元，而西港的人均GDP則達到了10000美元！可見西港經濟在柬埔寨的重要程度。

西哈努克擁有柬埔寨最大的港口，這也是被稱之為西港的原因。另外，這裡還是柬埔寨目前唯一的經濟特區，擁有發達的博彩行業，也有著非常難得的海濱旅遊資源。是的，賭城、港口、經濟特區、旅遊這幾個關鍵詞，造就了柬埔寨最富有的城市！

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重要港口

西港的港口此次只是路過，沒有真正去看，但是從一路往來的車輛和遠處的塔吊可以看出也正在大規模建設。以港口目前的規模比起國內大型港口還只能說是小巫見大巫，但因其在未來的重要性，現在中國也正加大對此港口的投資。

新加坡目前是東南亞最發達的國家，其中最重要的因素就是它掌握著馬六甲海峽。馬六甲海峽是世界上最繁忙的海峽之一，每年約有8萬艘船隻、裝載價值約5000億美元的貨物通過這條海峽，也承載了80%石油進口到中國大陸，而在馬六甲海峽之上，最成熟的港口便在新加坡，而新加坡也由此一躍成為東南亞發達國家。

泰國的克拉運河計劃一直是國際爭議的熱點。克拉運河一旦建成，將縮短到中國1200公里的航運距離，同時也不再受馬六甲的制約。而在克拉運河新航道上，最適合建設大型港口的地方便是西港。也就是說，西港有著取代新加坡港的可能性，重要性不言而喻。雖然目前克拉運河一直還沒有開挖，但是這個存在中的預期會使西港有著戰略意義。

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特區西港

西哈努克市是柬埔寨目前第一個也是唯一的經濟特區。雖然柬埔寨政府也在規劃其他的經濟特區，但西哈努克特區的工業園已成規模。此行抽空去工業園轉了一圈，頗有國內中型工業園區的樣子了，難得的乾淨寬敞的路面，規劃整齊的各個工廠，讓人感覺生機勃勃。

工業園區是中國的紅豆集團建設的。在這裡的政策極為有優勢，大部分行業的進出口關稅雙免，也就是進口免稅，出口免稅；進口進來的設備、機器、零配件、原材料也全免關稅，也免收相應的增值稅。並且，企業還可享有6到9年的免所得稅的政策。這些免稅政策對於對外貿易企業來說，簡直是天堂。

園區內乍看上去並不太熱鬧，然而吳總帶我們進入到其中一個廠區內，進入了作業區後，數百名工人熱火朝天的在縫紉機上開工，和國內的制衣廠並無兩樣。現在已經有150家中大型工廠和企業在生產，園區計劃幾內年將增長到300家企業。如有從事紡織、制衣等輕工業的人們，真的建議可以來這裡發展。

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賭城西港

西哈努克近年最大的名氣也許就是賭城了。柬埔寨有個政策，就是在金邊NAGA賭場半徑兩百公里內不允許經營其它賭場，而西哈努克城正好在兩百公里開外，是柬埔寨開放賭場的區域。西港目前大約有三十張賭場牌照，九十幾家大小賭場。除了看得到的各個大招牌下的賭場外，更處二樓以上甚至高層里也遍布著無法進入的網路賭場。

吳總問了我一個問題，很有意思：世界上人均GDP最高的地方是哪裡？我一時回答不出來。百度後發現確如吳總所言，世界人均最高GDP的國家是摩納哥，而我國澳門也曾是全球人均GDP最高的地區。這兩個地方的共同點，就是以博彩經濟為主，並且擁有很漂亮的海濱。賭城摩納哥，賭城澳門，賭城西港，真是有點意思。

在亞洲，擁有合規賭場的僅有柬埔寨、菲律賓、新加坡、馬來西亞。新加坡的賭業與金邊的NAGA類似，都是壟斷獨家經營，馬來西亞雲頂也是壟斷在某財團手上，真正開放經營的只有柬埔寨西港和菲律賓。而菲律賓賭場的遍布範圍比西港更泛一些，西港更加集中化。目前菲律賓和柬埔寨在博彩業上都吸引了絕大部分的資本設點。未來誰會獲得領主地位還不得而知，不過西港在這方面的有三個優勢：第一與中國及其它國家更相近的地緣優勢；第二，使用美元無需第二次兌換的貨幣優勢；第三，沒有外匯管制，資金進出更自由。也許會有更大的發展空間。夜晚在西港高樓上欣賞夜景，各個賭場繽紛的霓虹燈照印著這個小城市的繁華。

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旅遊聖地

說起離我們相近的海濱度假聖地，大部分人會提到三亞、普吉島、巴厘島、長攤島、薄荷島等等，如果說西港是個度假聖地，也許根本就沒聽說過。這真是需要刷新認知的一件新鮮事，的確，西港目前的旅遊知名度極低，但是未來可開發的旅遊經濟很有潛力，而且是超出想像的潛力。此行獨立酒店住了一晚，奧徹迭2海灘住了一晚，高龍島住了一晚，感覺是與此前在泰國、菲律賓海邊不同的，享受到難得的安靜平和。

西港有索卡、獨立、奧徹迭等七八個海灘，還有數個島嶼，最知名的就是高龍島、沙隆島等。其中索卡海灘被評為全球最美白沙灘。不過我想說的是，不止是索卡，其它幾個海灘也都非常的棒，可能高龍島的沙灘更棒。擁有這麼多出色的海濱資源，極適合作為度假城市來打造。

西港的海灘非常有特色，其一是它完全沒有風浪，就連乘船去高龍島的風浪都極小；其二是沙質非常細，有奶粉沙灘的稱號；其三是海水非常乾淨透亮，被稱之為玻璃海水；其四是海灘非常淺，很多海灘走出四十米開外，僅到腰部高度，非常安全。所以這裡極為適合家庭度假，老人小孩都能很放心的在海邊玩耍。

沒有泰國普吉島的那麼大的風浪，比起菲律賓粗質的海沙舒服許多，而且風景一點不遜於其它海島，就旅遊城市這一點來說，西港的海灘真的太好了，可做的開發非常多。目前索卡海灘和獨立海灘分別被兩家酒店所擁有，在獨立酒店住了一晚，住的房間與海零真正的距離，窗戶外五米便是海浪，感覺實在太好；而奧徹迭、奧徹迭2等海灘則是被各個挺有調調的民宿酒店佔領，躺在海浪邊的躺椅，做著馬殺雞的有種獨特的愜意。而高龍島的海灘更是值得一去，同樣是美景，安靜、平和、細膩，是西港各個海灘與其它海濱的不同之處。

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西港置業

西港的中高端公寓，比金邊更缺，所以這裡的租金一點也不比金邊BKK1區便宜，按目前來看，租金回報率達到10%是真的有市場，比金邊的租金回報率還高。目前我了解到的實情情況：單間租金800-1200美元，別墅按房間數量，基本攤下來也是800-1000美元一間房，注意這裡的單間可不是金邊那樣的中高端公寓，而是隨便排屋裡有個單間都可以租這個價！

一方面，西港也有十幾萬的外國人，雖然大部分是中國人。這些人里，有在這做生意的、開工廠的，有在這就業的，也國內派來做房產開發、油田開發、港口開發等等項目，有人就有住房需求；另一方面，作為賭城所必備的酒店配套，這裡也不夠用，賭場也需要有足夠的房間來供客戶使用。

而現在的西港看不到有多少建成的高樓，所以在這租個好點的房子是極難的，市場需求量可謂極大。雖然看到不少項目在建，但未來外國人口也會越來越多，西港幾年內的房屋供給很難解決，也意味著這個租金和房價上漲的空間至少也有幾年的紅利期。

至於在西港的選房，則是比較容易做決策的一件事。雖然國內俊發集團也進駐了西港，但樓盤還未開盤，而金邊已有幾個樓盤的太子集團在西港的樓盤也一樣剛剛開始做前期也沒到開盤的時候，其它樓盤都是更小的一些開發商，所以比較好的選擇僅剩下藍色海灣和星匯海景灣兩個項目。

藍色海灣這個樓盤挺不錯的，已經基本建成，也銷售得差不多了，零距離海景是非常好的位置，只不過剩下不多的房源基本不直接看近海，價格在2800-3000美元單價；星匯海景海則是與金邊星匯城、TK星鼎國際同一個開發商，在國內也有一些成熟的項目，比較可靠，海景灣位置在索卡酒店旁邊，離海岸線兩百米左右，一線看海，這個樓盤佔地1000畝左右，無論是在金邊還是西港都是算是大項目，規劃有大型商場和相應配套，沒啥可挑剔的，首次開盤預估在2300-2500美元，價格也不比其它樓盤貴

樓盤置業顧問帶我們爬上項目中的一棟18層高的建築，感受了一下海景灣可看的風景。相比起三亞海景房5萬以上、泰國普吉島3萬左右的價格，這個樓盤1.7萬左右還算是能接受，加上還有上述那麼多的預期，在挑了一個正面看海的戶型之後，我便擁有了在柬埔寨的第二套房。

上下兩篇，超過萬字，也兌現了當時向吳總說要寫下萬字記錄的吹牛。對於海外購房這件事，也許每個人的看法和選擇都不一樣，沒有完美的選擇，也沒有人能給出絕對的真理，我建議大家自己評估後決策。本人僅是受邀寫下此文，平時較忙沒有足夠時間跟大家交流，有更多想了解的直接找吳總，可加吳總微信：15087648053，一個專業、智慧且踏實的中年小伙。

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