上海學區房緊俏！老破舊的房子真有升值空間嗎

基本確定了學校之後，大腿君又提了個新問題，他這學區房不僅要給娃上學，還希望未來能夠增值。

要上重點學區房，必須忍受老破舊

投資二手房的人都知道「15年規律」，就是房齡15年是個拐點，超過15年後周邊配套已經沒有改善空間，銀行貸款難度也高，升值空間變小。

學區房顯然不在這個規律的範疇內，很多上海學區房房源總是被打上"老破小"的標籤。分析數據可以看到，在售學區房的建築時間不少是超過15年的老破房。畢竟購買老學區房的人大多為的是獲得入學資格。從成交情況來看，集中在2000年到2008年之間建成的次新房源，基本很難買到更新的學區房。

90年代的「老房子」在停車、小區綠化、房型朝向、廚衛明暗、單棟住戶密度都和00後的房子有代差，2000年後隨著房地產的復甦火爆，設計理念和水平有了本質的提升。特別是現在購房以中青年家庭為主，對房子外在品相的要求開始擠占對房子內在價值要求的空間，相應價格上漲時也只能當後衛，投資並不是很適合。

不過，「老房子」也不是一無是處，老房子一般位於黃金地段，生活交通特別方便，其好處只有那些每天被地鐵擠得毫無尊嚴的人才能體會到，自住性價比和租售比也不錯。只是，別指望升值比新房子快。Shhuang44ss

和大腿君的另一個需求相似，由於學區房通常不是大家在魔都首套置業的房產，相對於整個二手房市場，不少人傾向於小戶型。成交二手房的面積集中在60-90平米的區間，學區房的則集中在40-70平米之間。可見為了能夠買學區房，大家不僅得接受老舊，還得接受小房子。

拼爹輸了不氣餒，我們還能拼娃！

把這些因素都考慮完，大腿君說自己心儀的學區房有譜了！可上海優質學區房房源實在太過稀缺了怎麼辦？真是不願意寫這段，然而，這卻是絕大多數滬漂可能面臨的情況。

許多家長抱著「有學區房要上，沒有學區房創造學區房也要上的」的信念，在這個不見硝煙的戰場上殺得眼紅。購買了學區房就一定能進重點小學，開啟人生贏家之路嗎？越發嚴苛的學區房新政跳出來說不！

2014年靜安區提出「一個門牌號一居住戶，五年內只接收一學生」後，虹口、寶山、徐匯、長寧等區也紛紛根據實際情況，效仿了靜安的「學區房新政」。

除了區縣的政策外，較為熱門的小學也制定了更嚴苛的入學標準，如普陀區的武寧路小學、江寧學校就規定，落戶必須滿2年才具有入學資格。

楊浦區的打虎山路第一小學、上理工附小、楊浦小學等熱門學校，則在招生簡章中規定，報出生戶口的兒童將在錄取中有優先的順位，換而言之，通過購買學區落戶的兒童將處於落後的順位。錄取順位的調整，使這些熱門學校的入學門檻又提高了。

買不到合適的學區房，還能獲得好的教育么？來看看魔都的私立小學。

以上海徐匯區的四大民辦小學--世界外國語小學、盛大花園小學、愛菊小學、逸夫小學--為例。這四所私立小學，一年包括學費、住宿費、交通費、餐飲費、校服費，常規開銷在3.5萬~5萬的區間內。小學讀下來，花費也就是在30萬的範圍內。

上文我們已經算出牛小的占坑費在100萬左右。相比之下，這些私立小學似乎顯得更加實惠。不過，這些私立牛小也不是你想進就能進的，得考！

生活在魔都的你，不能拼爹買學區房的話，去只能考私立小學拼娃了。數據是冰冷的，排名是殘酷的，如果不把一個個鮮活的小生命，固化成一個個競爭標籤，現實也許會更美好。謹以此句，送給正在或者準備在上海二手學區房市場上廝殺的父母們。

（特別鳴謝DT資料庫提供的圖表）