民宿內行門道多，聽運營界老炮教你如何因地制宜 | 房東idol
冬日電器故障，夏日頻繁跳閘
夜間消息不斷，淡季沒銀子賺
運營過程中狀況不斷，到底還有哪些問題讓房東大大們煩心燒腦。接下來我們就理出幾項關鍵點，請房東Even和大家好好聊聊。
01
Even是土生土長的上海人，任職酒店高管多年，兩年前與朋友在日本同創民宿，打理所有日常事物。今年4月，正巧自家房源房客回國，再加上朋友的一套閑置房屋和租來的兩套房，實力進軍上海民宿市場。
Even說，每個市場都會經歷暴利期、調整期和洗牌期，15年的上海民宿市場可以說是營業暴利，現在就處在調整洗牌期。放眼望去，每3-5公里可能就有上萬套民宿房源。
上海是多商圈模式，他的四套房源就處在市中心的四個角位置：永嘉路、襄陽路、紹興路和南京西路。這四套房源根據所屬地理位置，針對不同用戶人群，打造出他們喜歡的居住風格。
位於襄陽路的房源，道路兩旁中國梧桐和法國梧桐樹交錯，不少酒吧、網紅店都聚集在這裡，步行十分鐘即可到上海市五官科醫院。
考慮到在這裡的多為年輕白領等用戶，所以房源設計以北歐風為主軸，簡約乾淨，白色瓦牆，米色沙發，鵝黃地燈，薰衣草花束，全實木地板，一點不失時尚氣息。
位於南京西路的房源，比較適合家庭出遊的用戶。loft梯間原本是個大衣櫥，但Even考慮到實際情況，將這裡改造成了一個兒童區間，頭頂上方貼有雲朵，牆壁設有鯨魚壁燈。對孩子來說，最重要的就是能否有自己獨立的空間，Even還笑說他小時候經常自己搭帳篷，或造一個紙箱房子，藏在帳篷房子里，猶如進入一個自己的小世界。
客廳採用成人化的設計，滿足家長們的家庭舒適感，在客廳可以聊聊天、看看電視，就像在自己家一樣。
紹興路的房子地處一條文藝街道，道路不寬，書店咖啡店不遠，很多電影電視劇作品都在此取景。房子還留有清水紅磚的原始模樣，簡單修復後別有小資韻味。
永嘉路的房子前身是一家美甲店，店前原有的超大全身鏡都有保留，Even又淘來不少女孩喜歡的透明吊椅，白色地毯，熒光壁燈，喜歡拍照的女孩一定不要錯過。
Even從網上和國外買來不少珍貴小玩意，擺在家中，溫馨之餘另有童趣。
02
很多進入民宿、客棧行業的人，大都懷有一種情懷，也許是熱愛自由，也許是羨慕民宿主人悠閑的生活狀態，然而，在真正進入這個行業之後，很多人會突然陷入迷茫，原有的情懷被日常的各種瑣事逐漸侵蝕。所以， 在決定從零開始做一家民宿的時候，要認真考慮以下幾個問題：
考察分析
對於民宿的考察分析，主要有兩個方面，第一個方面是從全方位了解民宿這個行業，另一方面也是一個可行性的分析，更多是關於經濟。
一個民宿的好壞主要由：特點/亮點/吸引點、交通、大環境、周邊小環境、商業氛圍、服務、配套設施、室內設計、餐飲、消費者反饋等構成，在考察的時候盡量去記錄這些信息，學習模仿，規避利害。
收入支出：
a.成本預估分析：要從側面了解你所考察區域的租賃成本費用，改造的費用全國是差不多的，找懂設計的朋友是可以預估出來的，然後再測算一下運營的人員成本，要清楚你開民宿需要投資多少錢。
b.收入預估：收入預估實際上是好做的，房間價格是透明的，平時和周六日多去幾趟就可以估出入住率的情況，從而也就知道項目的收入情況。
做支出收入預估是十分有必要的，只有算了賬才知道要花多少錢，大概能掙多少錢，這是一切商業的根本。如果並不能維持一個合理的收入或者甚至賠錢，再多的情懷也會消磨殆盡。
定位
民宿如何定位？三個客觀依據，缺一不可。首先，民宿做多大規模，大概投入多少錢？這直接決定了該民宿的檔次和客單價。
另一方面，民宿的核心競爭力是差異化，而民宿的差異化是什麼？就是民宿的主人。在做定位之前，民宿主人需要詳細分析自身有哪些優勢，哪些特長，哪些可以落地在民宿中行為一個特色。
最後一個方面，在做定位之前需要深入了解一下目標人群的消費習慣和消費特點，他們的青睞方向也是考慮的重要因素。包含：
a.品牌核心競爭力/品牌特色
b.品牌消費定位/客單價c.表現風格定位
d.品牌文化/精神
項目選址
很多民宿老闆都詢問選址的事，而實際上，選址並不是一個孤立的事，在選址的同時，經濟分析必須同時做，這兩者是同步進行的，缺一不可。
其中總結起來，選址的地方要找有感覺、能夠有政府關係支撐和具備客觀的地利因素，而具體決定到底能不能選這裡的關鍵是經濟指標分析。
民宿命名
在設計的同時，可以同時進行民宿命名和證件辦理，最大化地節省時間！
a.識別度高，印象深刻，最好易記：這個是起好名字的第一要點，店名基本上是給消費者的第一印象，讓自家民宿在預訂平台中脫穎而出。
b.能註冊商標：很多人在起名字的時候都會忽略這個問題，用一些通用辭彙做店名，或者起一個已經被別人註冊商標的品牌名。但如果民宿做大做強，名字就成了給別人做嫁衣了，建議在命名的時候最好去「國家工商行政管理總局商標局」的網站查詢一下。
c.表現品牌風格：品牌名能夠反饋出民宿主的性格，或者和民宿的氣質相符，因為有一種東西叫「吸引力法則」，不同品牌名一定會吸引不同志趣的房客。
證件辦理
租賃合同簽署以後便可以去申請工商核名的事情，另外當設計圖紙確定以後，就可以開始著手去辦理很多證件了，例如消防、環評、食品安全等（各地政策會有所不同）。
一般來說，在施工前消防的許可是必須辦下來的，否則是不讓動工的。辦證是一個周期很長的事，但是一定要提前去操作，把時間節點了解清楚，不要等著明天就要開業了，環評、公安和食葯監局來找麻煩，再補辦可能需要更長的時間，不僅影響生意還影響心情。
另外一些小的貼心提示，房源需盯緊幾個地方：
(1) 洗手間排水要快要好、要有點坡度，以免有臭味有積水
(2)房間漏水，就是裝修時防水做得不太好。所以最好做雙層防水(3)裝修網路配套要好。好的電視機、好的網路wifi，預留足夠的電源插口
(4)木質結構的房子千萬要做好隔音，要不以後麻煩超級大
(5)如果民宿是大規模客棧，那在軟裝方面要注意下，選用的所有燈具都要考慮用節能燈，要不等開業了看到電費很高的時候你就來不及了。注意性價比，有些可有可無的採購，問下你的設計師能不能去掉。用好互聯網的推廣平台，加大跟民宿平台之間的合作
(1) 創辦微信公眾號，先增加自己的曝光度和展示頻率，提高閱讀和傳播量，入住率會大為提升；
(2)民宿平台合作，多和民宿平台地方經理多溝通，多參與他們的活動。比如有的民宿平台偶爾會搞抽獎活動，免費入住一晚，盡量積极參与。作為房東可能本來就會有一些空房，中獎的客人也會幫助傳播，總的來說一舉多得。
03
民宿主人每天的生活，並不是是風輕雲淡，詩和遠方，考慮最多的是：房間不要停電，房主不要毀約，租戶不要差評。
說到創辦初期，也是不少辛酸淚。所有軟裝設計，沙發床品搭建都由他和朋友二人完成。Even回憶說，當時晚上下著暴雨，因為沙發運輸道路擁堵，他和朋友在樓下等了將近一個多小時，到達後，兩人將重達300斤的沙發扛至二樓，用剪刀一點點將外圍戳破，那時正值八月，熱的滿頭大汗。還有地板軟裝裁剪，牆皮全部鏟掉刷漆，所有事情全都親力親為。
談到民宿的核心，Even說，首先是實用性，是否具有家的舒適感，另外備品是否齊全，不僅是洗浴必備，最好還能細緻到護髮素、化妝棉、護膚品等，床品也是重中之重，其餘便是衛生。除這些外，燈的開關在什麼位置，wifi夠不夠快都是需要你去考量的問題。
Even已辭退工作，全力運營自己的民宿。現在又新簽數十套房源，每天奔波於家居建材市場，連對他的採訪都是在他忙碌間隙。生活中的他，會閑來和朋友小酌幾杯，在他看來，逆境的時候要有所堅持，順境的時候要知道謙卑。飲酒是抬頭，倒茶是低頭。做人逆勢如飲酒，順勢如倒茶，說的大概就是這個道理。
時間就像一張網
你撒在哪裡
收穫就在哪裡
關於民宿的門道還有很多
Even帶著酒在這裡等你
留言送免房
看誰最有誠意咯
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