懷遠縣龍亢老年公寓：養老院可行性報告

02-20

現在是市場經濟，與其他行業一樣，要辦養老院，也要進行市場調查，進行可行性分析。業內人士普遍認為，開辦養老院，僅有愛心是不夠的，抱著賺錢的目的也是不可取的，因為養老服務是微利甚至是不盈利的。當然，也確有人投資建養老機構純為回報社會，不為賺錢也不圖虛名，即使如此，養老機構開辦以後，也還有個維持良性動轉的問題，即如何保持其自身發展。所以，在開辦養老院之前要做個詳細的養老院可行性報告，做到心中有數。

一、辦院可行性分析

養老服務業是一個投資回收周期比較長的行業，對此，投資者要有清醒的認識。進行可行性分析要考慮的因素有：目前本地區同行業總量（床位數）及分布情況，本地區老人及家庭經濟狀況，儘可能了解和收集其他養老機構的入住情況，地理位置的交通和環境情況等。

盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這裡的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、防暑降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等，都要考慮在內。其計算公式為（預期入住人數╳收費）-服務成本即為盈虧，收費項目主要有床位費、生活費、取暖費三項，養老機構也可就其他服務項目收取約定的費用。

辦院的主要風險在於，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄，導致開辦一年內甚至更長時間處於凈投入狀態，不能實現資產的良性循環。二是入住老人的收費風險，由於老人及子女的財務狀態惡化等原因，造成入住老人不能及時續費，養老機構又不能強行將老人趕出門，造成墊付費用的局面。三是老人的意外傷害風險。老人屬高發意外傷害和突發死亡率較高的人群，一旦產生糾紛，訴訟和調解對養老機構都帶來人力和物力上的負擔。

下面拿深圳市作為例子，就深圳養老院現狀，試做開辦養老機構可行性分析如下：

一、從市場角度

深圳是個適合老年人養老的的城市，各種公共設施以及一些收費較高的主題公園對 65 歲以上的老年人免費。隨著人口流動的加劇，會有越來越多的人選擇到深圳養老。目前深圳實際人口 1200 萬，其中老年人口佔到 102 萬，佔到 9%多。全市現擁有養老機構 86 家，床位共計 3500 余張，剛剛達到老年人口千分之二的最低要求，應該還有很大的發展空間。

二、目前深圳市內養老機構發展評價

深圳市養老機構應該說從數量上發展較慢，但總體運營水平不夠高，特別是缺少象鄭州和佑尊長園、北京雙井恭和苑、北京太陽城銀鈴老年公寓這樣行業領軍型的養老機構。具體來講：

1 、百床以上規模較大的養老機構，收費較低（全部費用 800 元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養老機構前期投入較大，一般需要建設專門的院舍，配套設施齊全。

2 、百床以上收費在 1000 元左右的養老機構，在深圳市場目前屬於中檔以上養老機構，目前存在一定程度的入住率不足，經營情況多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養老機構是外地來養老的老人的首選，市場前景看好。

3 、 30 張床位至 100 張床位之間的中等規模養老機構是深圳市養老機構的主流。這部分養老機構，由於床位數達到了規模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構管理還處在簡單層次控制的範圍之內，用人成本較低。這種養老機構經歷前期的經驗積累期，多數都實現了盈利。需要特別提出的是，這部分養老機構多自覺不自覺將服務群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助於較好的醫療，是目前盈利概率最高的院所類型。

4 、30 張床位以下的小型養老機構，也稱家庭式養老院，這種院所經營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區內建設。經營這種類型養老機構的關鍵是爭取物業和居委會的支持，在房屋租金等方便實現優惠。可能的情況下爭取到福彩基金的投入，「星光老年之家」用這種方式爭取到前期經營者少投入，再輔助於水電暖方面的優惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風險。經營這種養老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。目前這種養老機構在本市經營平均狀況較差，對經營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養老院。迫切需要專業人士介入，對這種養老機構財務運營進行專業指導，或採取集團式經營方式，統一採購、統一配餐、統一調配醫護康復設施，達到降低服務成本的目的。

二、收支情況分析（以 50 張床位，四人間養老院為例）

一、開辦養老機構前期投入

1 、租金投入，選擇房屋時多選擇租用經營狀況不良、非網點性的療養院、旅館、幼兒園和工廠附設後勤設施，租金必須控制在 200元/床/月以下（通常收費床位費為 200 元-600 元），例：50 張床位的養老機構總建築面積在 700 平方米以上，合理租金控制在年 10 萬以下。

2 、房屋改造和簡單裝修費用，約投入 6 萬元。

3 、基本設施配備。

a) 床、床頭櫃和一人一格的衣櫥，約計 800 元×50=40000元。

b) 床上用品 700×50=35000 元

c) 室內每人一個圈椅 200×50=10000

d) 電視每房間一個 1000×15=15000

e) 活動室設施家庭影院一套，麻將桌 2 個，健身器材 2 件，預算約 10000 元。

f) 餐飲設施，灶具二套，餐具 60 套，消毒櫃一個，冰箱一台，總控制在 8000 元。（可在開業時爭取區政府或贊助單位的捐贈）

g) 洗衣設備，預算 2000 元。

h) 洗澡設備，預算 5000 元。

i) 辦公設施，電腦、印表機各一台，麵包車一部。（可時機成熟時再到位）合計最小投入 280000元。

4 、開業儀式和相關宣傳費用，約 20000 元。

以上租金+裝修+設施+宣傳=300000 元

二、養老機構年度運營投入

1 、員工工資。

院長（兼會計）1 人計 4000×12=48000 元

副院長兼採購 1 人計 2000×12=24000 元

護理員 5 人計 1000×12×5=60000 元

廚師 2 人計 1200×12×2=26400 元

以上共計 9 人計 158400 元。

2 、伙食費成本 300×50×12=180000 元。

3 、水電費 400×50=20000 元

4 、取暖費 700 平米×20=14000 元

5 、辦公費用 600×12=7200 元

6 、設備耗材、維護等 2000 元

7 、租金 10 萬元。

以上投入合計 482000 元。

三、養老機構收入預測（按 80%床位利用率，680 元收費）

1 、床位費四人間 200×12×50×80%=96000 元。

2 、服務費 200×12×50×80%=96000 元

3 、餐費 260×12×50×80%=124800 元

3 、水電費 20×12×50×80%=9600 元

4 、取暖費 80×3 ×50×80%=9600 元

以上收入計 336000 元

四、經營評估

1 、此種規模設計養老機構盈虧平衡點為全年平均入住率 55% 。

2 、可期達到全年平均 80%的床位利用率，每年做 1 萬元的資產折舊，5000 元意外損耗，保守收入 280000 元。

3 、每位老人入住時收取 5000 元意外保證金，可暫收付 200000元，可 60%用於抵付前期投入，其它做為周轉資金和出院返還。

三、開辦養老機構相關手續

（另見：十六步詳解如何申辦養老院登記證書）

一、開辦養老機構應具備的條件

（一）符合當地養老服務機構發展規劃；

（二）有規範的名稱；

（三）有固定的場所和服務設施，有室外活動場所；

（四）有相應的資金（前期投入約 1 萬元/床）；

（五）有與其業務相適應的從業人員（醫生護士可通過與屬地醫院診所簽約實現）。

二、開辦養老服務機構，應當提交下列材料：

（一）開辦組織或個人的身份證明；

（二）機構章程；

（三）資金狀況證明；

（四）場所證明；

（五）消防安全、衛生防疫證明；

（六）與養老服務機構所在地的一級以上醫療機構簽訂的提供醫療服務協議或者內設醫療機構的批准證書。

三、開辦養老服務機構，應辦理如下手續：

1 、市和各區（市）人民政府以及非本市組織、個人開辦養老服務機構，申辦人直接向市民政部門提出申請。本市其他組織和個人開辦養老服務機構，申辦人應當向養老服務機構所在地的區（市）民政部門提出申請。區（市）民政部門應當按照本辦法的有關規定進行審查，對符合規定的，報市民政部門。民政部門審查開辦養老服務機構申請的時限為自接到申請之日起 20 日內。

2 、核准開辦養老院的，申辦人應當按照有關規定和民政部門的要求進行籌建，經民政部門會同有關部門驗收合格後，由市民政部門發給登記證書。

3 、申辦人取得登記證書後，應當按下列規定辦理有關手續：

（一）利用非國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業單位登記管理機關辦理登記手續；

（二）利用國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書按事業登記管理的規定到事業單位登記管理機關辦理登記手續；

（三）開辦營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務部門辦理登記手續。

四、養老機構享受優惠和社會資源利用

1 、養老機構用水、電、安裝電話實行居民價優惠。需每年到民

政部門審批一次。

2 、符合星光老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入。

3 、可利用志願者開展服務，降低用人成本，實現親情服務。

4 、開展社會公益活動，爭取捐贈和贊助，補充老年生活費用的不足。養老院的建設地塊不僅要求土地屬性、拆遷補償、水電氣市政條件等落實，更重要的是要分析地塊周邊環境，包括交通條件、居民區距離、周邊人口數量和素質、地區經濟和社會發展情況，分析該地塊是否適合建養老院、養老院服務對象（消費群體）市場容量等。