民宿的開發淺析：策劃、設計和運營三位一體，打造有個性的民宿！

在歸鄉情懷與創業熱情的驅動下，越來越多的人投入到鄉村民宿的創業行列中。想進入民宿行業投資的人形形色色，有傳統行業的老闆、教師、裝修公司老總、咖啡館老闆、旅行社經營者等等。殊不知民宿並不是造個房子就能開門迎客的簡單生意，要做好一間民宿實則不是一件容易的事情。

從設計者的角度來看，民宿的本質是一個旅遊度假產品，如何從頂層設計來打造符合市場邏輯的產品，是大家共同關心的問題。但是現實中，我們常常發現一個問題，大部分設計團隊往往只懂設計環節，與策劃、運營等嚴重脫節。這樣背景下誕生的民宿往往缺乏合理的市場邏輯，最多只是一個又一個精美的鄉村酒店罷了。接下來跟大家聊聊運營視角下的民宿設計到底是一個怎樣的流程。

一、民宿最核心的競爭力——個性化：近兩年，民宿數量急劇攀升，民宿質量良莠不齊。在未來，一個民宿要想在同行激烈的競爭中生存，必須要有可識別性，我們稱之為民宿的個性化，這是決定民宿核心競爭力的根本。我們前期所有的努力都應該圍繞這個核心進行。

民宿個團隊協作分工，保證個性化落地

總體來說，民宿個性化是投資團隊、設計團隊、運營團隊三方共同合力的結果。在設計前期策劃團隊、設計團隊和運營團隊要充分論證民宿落地的可能性，並保證論證結果反饋到設計團隊。設計團隊帶著各方的需求，擔任起總設計師的角色。充分發掘民宿的個性化特徵，並在設計中反映出來。

二、設計團隊——特色發掘：設計團隊的一個重要使命就是對民宿進行特色發掘，這直接關係到民宿個性化的實現。設計前期充分了解策劃團隊和運營團隊反饋的需求與目標，從地域特徵、主人志趣、目標人群三個方面挖掘民宿的內在基因，對項目有一個整體的概念和定位，然後再進行具體的設計工作。具體內容見下圖：

民宿設計團隊工作圖表

三、投資團隊——情懷落地：一般來說，想做做民宿的投資人多多少少都有點情懷，真正懂民宿、有行業背景的很少。我們認為，情懷要落地，必須在前期踏實做好以下幾個內容，才有可能。

1、選址：民宿是一門實體生意，雖然內容跟酒店有點差異，但是本質還是酒店。所以，李首富的那句話永遠沒錯：地段、地段、地段。要想清楚，你的客源是哪裡人，他們從哪裡來，如何到你的民宿？周邊停車方便嗎？周邊吃飯方便嗎？要在策劃之初就將用戶場景儘可能地呈現出來，包括遊客從預定到check out的全過程。

2、市場調查：民宿的目標人群是誰？他們的消費能力如何？有哪些需求特徵？周邊的競品有哪些？如何實現差異化？這些都是必須要調研清楚的問題。

3、團隊：民宿雖小，但經營起來卻一點都不小，從策劃、設計、裝修到管理、運營、營銷後期維護等，都不是一個人能完成的事情。所以要依靠團隊的力量。一個好的民宿合夥團隊應該是由民宿主、投資人、設計師和管家一起組成。大家分工協作，各司其職，才有可能把民宿真正運營起來。

4、資金：民宿是一個很重的生意，體量小但投資很大。一個中高端的民宿，平均單房投入可能會到在50w左右。很多民宿主在建設過程中會發現資金不夠用了，完全超出了預期。這時候就需要尋求外部的合作。融資的渠道也有很多選擇，可以通過眾籌平台眾籌，項目好的話，也可以尋求VC融資。

策劃投資團隊工作圖表

四、運營團隊——品牌建設：在民宿前期經過了選址、合同、策劃、規劃、設計、建設、裝飾、配套等一系列過程後，終於要經營了，期間牽涉複雜的運營模式、運營流程、運營技巧、成本核算等，將對運營團隊提出很大的考驗。民宿運營雖然是個辛苦事，但要始終注意一點：運營的最終目標是做好品牌建設工作。結合品牌的實質定義，無論國內民宿是講究個性化、文化內涵的，還是已經跑偏了的「精品文化藝術酒店」，都應該建立起民宿的商業化品牌；既然是商業，小情懷註定要被擊垮，民宿的品牌化、連鎖化的道路已然勢不可逆。

民宿運營團隊工作圖表

那麼應該如何做好民宿品牌呢？

品牌代表著在用戶/消費者心中的綜合形象，也就是定義所闡述的價值、文化和個性；總體來說，民宿品牌的個性應該是體現在個性化硬體設施和特質化軟性服務兩方面，可以從以下幾個方面進行：

1、設計風格與當地歷史背景、人文風情結合更緊密，凸顯地域文化特徵，比如陝西窯洞、山東棗莊石屋、福建土樓、浙皖土屋、徽派建築等等。這些形態各異的建築風格讓民宿變的有個性，也頗具當地風情。

2、充分體現民宿運營者的本地通服務，組織特色活動，根據顧客需求而提供服務，由此拉近民宿與客人之間的距離，使其變為「有溫度」，建立民宿良好的口碑。

3、打造品牌文化，品牌文化是品牌在經營中逐漸形成的文化積澱，代表著一種價值觀、一種品位、一種格調、一種時尚，一種生活方式。民宿要求與當地的文化人文、民俗風情相契合，一個沒有故事、沒有人文的民宿，是沒有生命力的，可以結合主人志趣、地域文化、特色服務等打造一個有故事有場景的民宿。

4、注重宣傳推廣：好故事，沒有傾聽者也是枉然。運營者除了做好日常的線下運營外，還要做好線上運營工作。線上持續的內容輸出將會帶來更多曝光的機會。

5、提升民宿的價值屬性：民宿產品價值是指周圍地理環境、民宿的建築設計品位、房間硬體設施的檔次、消防安全及衛生清潔狀況、服務流程等綜合因素之和是否等於這個房費價格。可以從這幾個方面提升民宿的價值。除此之外，還要能提供附加價值，比如接送、包車、代訂機票等軟性價值。

民宿IP密碼圖解

總結：在這所有環節中，「個性化」是民宿投資人，設計師和經營者深入協作的成果。他們之間的合作就像是一場接力賽，投資人的初衷「情懷」交給設計師；設計師把「情懷」通過設計語言及運營策劃落實到場地「特色」，並將之交給運營者；運營者貫穿落實「個性化」服務，並總結出「品牌」特色；最後回饋到投資者的是除了收益以外的品牌效益，從而進入下一輪的連鎖化發展。