夫妻一方僅憑夫妻約定，就能獲得房屋所有權？
對於房屋不動產，通常情況下只有在登記時才能獲得所有權，未經登記，不發生物權變動。《物權法》第二十八條至第三十條規定了幾種未經登記也可獲得不動產所有權。正確理解不動產所有權什麼情況下必須登記才能獲得，什麼情況下無需登記也可獲得，是解決此問題的關鍵。在夫妻共同生活中，如果簽訂了財產分割協議，但沒有變更房屋登記，還會發生房屋所有權轉移的效果嗎？很多人包括小編第一反應是該分割協議是有效的，但房屋所有權因未登記還沒有發生物權轉移，此時房屋仍為夫妻二人共同所有。事實上真是這樣嗎？
【基本案情】
靈兒訴稱：狗蛋於2011年9月16日在浙江寧波出差期間猝死，未留下遺囑。其名下財產有位於北京市朝陽區東三環北路二十三號財富中心B座3單元B號房屋（以下簡稱財富中心房屋）等多處房產、銀行存款、轎車等。狗蛋的繼承人是配偶小芳及子女靈兒、狗剩。靈兒訴至法院，請求判令：由靈兒、狗剩、小芳共同繼承狗蛋的全部遺產。
狗剩、小芳共同辯稱：認可靈兒、狗剩、小芳作為狗蛋的繼承人參與繼承，但登記在狗蛋名下的財富中心房屋並非狗蛋的財產，不應作為遺產予以繼承。雖然該房屋是以狗蛋的名義購買並向中國銀行貸款，但根據狗蛋與小芳簽訂的《分居協議書》，財富中心房屋是小芳的個人財產，之所以沒有變更至小芳名下，是因為有貸款沒有還清。該協議書沒有以離婚為前提，屬於雙方對婚後財產的安排，在狗蛋去世前，雙方均未對此協議反悔。因此該協議書是有效的，財富中心房屋是小芳的個人財產，不屬於狗蛋的遺產。對於狗蛋名下的其他財產同意依法予以分割繼承。
【法院查明】
法院經審理查明：小芳與狗蛋系夫妻關係，二人生育一子狗剩。狗蛋與前妻曾生育一女靈兒，離婚後由前妻撫養。狗蛋父母均已去世。狗蛋於2011年9月16日在外地出差期間突發疾病去世，未留下遺囑。
【分居協議】
2010年10月2日，狗蛋與小芳簽訂《分居協議書》，雙方約定：「狗蛋、小芳的感情已經破裂。為了不給兒子心靈帶來傷害，我們決定分居。雙方財產作如下切割：現在財富中心和慧谷根園的房子歸小芳擁有。小芳可以任何方式處置這些房產，狗蛋不得阻擾和反對，並有義務協辦相關事務。湖光中街和花家地的房產歸狗蛋所有。狗蛋可以任何方式處置這些房產，小芳不得阻擾和反對，並有義務協辦相關事務。兒子狗剩歸小芳所有。狗蛋承擔監護、撫養、教育之責。小芳每月付生活費5000元。雙方採取離異不離家的方式解決感情破裂的問題。為了更好地達到效果，雙方均不得干涉對方的私生活和屬於個人的事務。」2012年11月28日，北京民生物證司法鑒定所出具司法鑒定意見書，鑒定意見為該《分居協議書》上狗蛋簽名為其本人所簽。
關於財富中心房屋，2002年12月16日，狗蛋作為買受人與北京香江興利房地產開發有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定：狗蛋購買北京香江興利房地產開發有限公司開發的財富中心房屋，總金額為1 579 796元。庭審中，靈兒、狗剩、小芳均認可在狗蛋去世時間點，該房屋尚欠銀行貸款877 125.88元未償還。此外，房產、小芳與狗蛋名下還有其他兩處房產、汽車及銀行存款等財產。
【評論分析】
本案二審爭議焦點為財富中心房屋的權屬問題。筆者認為，解決該爭議焦點的關鍵在於釐清以下三個子問題：
第一，狗蛋與小芳於2010年10月2日簽訂的《分居協議書》的法律性質。小編認為，本案中狗蛋與小芳簽訂的《分居協議書》是婚內財產分割協議，而非離婚財產分割協議。理由如下： 首先，從《分居協議書》內容來看，狗蛋與小芳雖認為彼此感情已經破裂，但明確約定為不給兒子心靈帶來傷害，採取「離異不離家」的方式解決感情破裂問題，雙方是在婚姻關係存續的基礎上選擇以分居作為一種解決方式並對共同財產予以分割，並非以離婚為目的而達成財產分割協議。其次，從文義解釋出發，二人所簽《分居協議書》中隻字未提「離婚」，顯然不是為了離婚而對共同財產進行分割，相反，雙方在協議書中明確提出「分居」、「離異不離家」，是以該協議書來規避離婚這一法律事實的出現。再次，《婚姻法》第十九條第一款對夫妻約定財產製作出明確規定：「夫妻可以約定婚姻關係存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應採用書面形式。沒有約定或者約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定。」本案所涉及的《分居協議書》中，狗蛋與小芳一致表示「對財產作如下切割」，該約定系狗蛋與小芳不以離婚為目的對婚姻關係存續期間所得財產作出的分割，應認定為婚內財產分割協議，是雙方通過訂立契約對採取何種夫妻財產制所作的約定。
第二，本案應當優先適用《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）還是《婚姻法》的相關法律規定。
小編認為，該問題首先要釐清《物權法》與《婚姻法》在調整婚姻家庭領域內財產關係時的銜接與適用問題，就本案而言，應以優先適用《婚姻法》的相關規定處理為宜。理由如下：
物權領域，法律主體因物而產生聯繫，《物權法》作為調整平等主體之間因物之歸屬和利用而產生的財產關係的基礎性法律，重點關注主體對物的關係，其立法旨在保護交易安全以促進資源的有效利用。而《婚姻法》作為身份法，旨在調整規制夫妻之間的人身關係和財產關係，其中財產關係則依附於人身關係而產生，僅限於異性之間或家庭成員之間因身份而產生的權利義務關係，不體現直接的經濟目的，而是凸顯親屬共同生活和家庭職能的要求。故《婚姻法》關於夫妻子女等特別人倫或財產關係的規定不是出於功利目的創設和存在，而是帶有「公法」意味和社會保障、制度福利的色彩，將保護「弱者」和「利他」價值取向直接納入權利義務關係的考量。 因此，婚姻家庭的團體性特點決定了《婚姻法》不可能完全以個人為本位，必須考慮夫妻共同體、家庭共同體的利益，與《物權法》突出個人本位主義有所不同。在調整夫妻財產關係領域，《物權法》應當保持謙抑性，對《婚姻法》的適用空間和規制功能予以尊重，尤其是夫妻之間關於具體財產制度的約定不宜由《物權法》過度調整，應當由《婚姻法》去規範評價。本案中，狗蛋與小芳所簽協議關於財富中心房屋的分割，屬於夫妻內部對財產的約定，不涉及家庭外部關係，應當優先和主要適用《婚姻法》的相關規定，《物權法》等調整一般主體之間財產關係的相關法律規定應作為補充。
第三，《物權法》上的不動產登記公示原則在夫妻財產領域中是否具有強制適用的效力。
小編認為，狗蛋與小芳所簽《分居協議書》已經確定財富中心房屋歸小芳一人所有，雖仍登記在狗蛋名下，並不影響雙方對上述房屋內部處分的效力。理由如下： 《物權法》以登記作為不動產物權變動的法定公示要件，賦予登記以公信力，旨在明晰物權歸屬,保護交易安全和交易秩序，提高交易效率。但實踐中，由於法律的例外規定、錯誤登記的存在、法律行為的效力變動、當事人的真實意思保留以及對交易習慣的遵從等原因，存在大量欠缺登記外觀形式，但依法、依情、依理應當給予法律保護的事實物權。《物權法》第二十八條至第三十條對於非基於法律行為所引起的物權變動亦進行了例示性規定，列舉了無需公示即可直接發生物權變動的情形。當然，這種例示性規定並未窮盡非因法律行為而發生物權變動的所有情形，《婚姻法》及其司法解釋規定的相關情形亦應包括在內。 在夫妻財產領域，存在大量夫妻婚後由一方簽訂買房合同，並將房屋產權登記在該方名下的情形，但實際上只要夫妻之間沒有另行約定，雙方對婚後所得的財產即享有共同所有權，這是基於《婚姻法》規定的法定財產制而非當事人之間的法律行為。因為結婚作為客觀事實，已經具備了公示特徵，無須另外再為公示。而夫妻之間的約定財產制，是夫妻雙方通過書面形式，在平等、自願、意思表示真實的前提下對婚後共有財產歸屬作出的明確約定。此種約定充分體現了夫妻真實意願，系意思自治的結果，應當受到法律尊重和保護，故就法理而言，亦應納入非依法律行為即可發生物權變動效力的範疇。因此，當夫妻婚後共同取得的不動產物權歸屬發生爭議時，應當根據不動產物權變動的原因行為是否有效、有無涉及第三人利益等因素進行綜合判斷，不宜以產權登記作為確認不動產權屬的唯一依據，只要有充分證據足以確定該不動產的權屬狀況，且不涉及第三人利益，就應當尊重夫妻之間的真實意思表示，按照雙方達成的婚內財產分割協議履行，優先保護事實物權人。需要指出的是，此處的第三人主要是相對於婚姻家庭關係外部而言，如夫妻財產涉及向家庭以外的第三人處分物權，就應當適用《物權法》等調整一般主體之間財產關係的相關法律規定。而對於夫妻家庭關係內的財產問題，應當優先適用《婚姻法》的相關規定。
【警告啟示】
在立法與實踐的雙重層面，物權法與婚姻法都未作好充分有效的銜接，均需進一步完善。就審判實踐而言，法官通常會囿於物權法規定而存有認識誤區，在婚姻財產糾紛中過分強調物權登記主義原則，將夫妻財產約定放在物權法視角下作慣勢思維的考察，忽略了物權登記僅系權利推定，而非最終確定權利。我們應當兼顧身份關係案件的特殊性，在約定財產制下，夫妻之間的財產約定在內部關係上應視為準物權契約，對夫妻雙方均有效力，即使所涉財產未經物權變動登記，也可發生物權轉移的效果，雙方均應嚴格遵守約定。
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