通州覆蓋率達70%的長租公寓爆雷，多少年輕人將會露宿寒冬街頭？

十一月七日，立冬。

北京下了小雨，最低氣溫也降到了零下，冷風驟起，卷落片片黃葉，一同在寒風中凋零的，也許還有成千上萬的北漂們的火熱的夢想。

「本來想圖個省心，卻變成了鬧心」

過去的兩周里，郭強沒有睡過一天好覺，房主每天都在催他快點搬家。「開始是一天打兩個電話催我搬家，這兩天直接是大清早來喊門要轟我出去。」

在九月份簽訂合同時，郭強一次性交齊了12個月的房租，但是房東卻表示他只收到了兩個月的房租。

郭強所租的這家公寓位於通州某小區，運營商為北京昊園恆業房地產經紀有限公司，近日，數名與與昊園恆業簽訂合同的租客反映，他們每月按時交付房租卻被房東趕出住所。房東則稱，並未如期收到房租。這背後的問題則是運營商昊園恆業資金鏈斷裂及三方貸款的停貸。

和千千萬萬的年輕人一樣，郭強選擇長租公寓的理由就是為了圖個品質省心，和傳統中介租房模式相比，長租公寓有著標準化定價和規範化管理體系兩大優點，因此也得到了很多年輕人的青睞。

2017年全國品牌長租公寓市場需求較2016年增長57%，到2020年全國品牌公寓佔住房租賃市場的比例將由2015年的0.8%達到6%，在一線城市，這一比例或許將超過百分之三十。

長租公寓市場飛速擴張的同時，各種負面問題卻頻頻發生，成為埋在這片藍海產業之下的「深水炸彈」，從房租價格上漲，到自如公寓「甲醛門」事件，再到多家長租公寓資金鏈斷裂後的爆雷事件。

這次爆雷的昊園恆業在過去的兩年里，併購同類公寓品牌超過20家，包括大熊公寓、美麗家園、廣鑫置地、螞蟻公寓、好來屋公寓、宏源嘉業、昌泰地產、美澳地產、i住公寓、塢托邦精品公寓、萬興偉業、摯信偉業、萬勝佳和、興家助業、友家偉業、京城廣廈加盟店、興興家業、天成地產等。

其管理長租公寓數量超過10萬間，在通州地區的長租公寓覆蓋率達到70%，朝青板塊覆蓋率達到50%。

這意味著在這個寒冷的冬天，租住其公寓的數十萬北漂年輕人將和郭強一樣，走上漫漫維權之路。

被投訴北京房地產經紀前十名

「比P2P爆雷更危險」

早在今年5月份，我愛我家前副總裁胡景暉便對亂象叢生的長租公寓市場做出了斷言「長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害」，並預言，今年年底將會迎來長租公寓爆倉的高峰，到時候北京、上海等城市將會有數百萬人不得不在寒冬中露宿街頭。

現實逐漸印證了胡景輝的預言。

8月24日，杭州鼎家公寓資金鏈斷裂，宣布破產。

10月18日，雷軍旗下順為資本投資、排名行業前七的上海寓見公寓爆倉，賬戶管理權全部被貸款銀行接手，宣布倒閉。

10月19日，長沙咖菲貓公寓業主捲入「未知貸款」，涉案金額超千萬。

……

到目前為止，已經相繼有10家長租公寓爆雷。

要明白長租公寓市場頻頻爆雷的原因，首先要弄清長租公寓的盈利模式。

長租公寓的盈利點主要由四個：一是租金差，長租機構利用信息不對稱性賺取租客租房和房東出租之間的差價；二是提供增值服務所得，即提供家政、購物等增值服務的收益；三是空置期差，長租公寓與業主約定空置期長，實際的空置期短，便可以從中賺取空置期的部分租金；四是金融市場所得，即將租客繳納的租金用於外部金融投資，賺取資本收益。

實際上，前三個盈利點的盈利空間相當有限，只有1%到2%，根本不足以支撐起長租公寓快速擴張過程中的資金鏈。因此通過第四種方式產生金融收益，也就成為長租公寓業內的「公開秘密」。

在利用金融市場力量沉澱資本的過程中，長租公寓採取兩種方式「狸貓換太子」，一是要求租戶交納整年大額租金，卻按季度或按月支付給房東，利用期限差產生資金沉澱；第二種則是通過三方貸款的方式一次性獲取租賃者申請全年租金額度的貸款，然後租戶按月繳納貸款。

換言之，郭強和千千萬萬租客足額繳納的房租並沒有被如數轉交到房東手裡，而是被移花接木的投入到三方金融市場。

長租公寓利用 「龐氏騙局」的方式，將用戶「分期租房」提供的高額貸款（即「租房貸」），打造成為自身企業「輸血」的資金池，已然成為第二個P2P，甚至有過之無不及。

資本在利潤驅動下的貪婪本性，將自身置於資金鏈隨時可能斷裂、引發「爆倉」的處境之下，同時也給用戶帶來了巨大的金融風險，給社會帶來了不穩定的隱患。

不漲租承諾到期，房租迎20%暴漲

長租式公寓近年來的快速發展，實際上並沒有從根本上解決一二線城市租房租賃市場上的供求不平衡關係。

在北京、上海這樣的一線城市，超過6000元這一檔，租賃住房的供應是需求的一倍多，明顯供大於求；在3000—6000元這一檔，供應是需求的70%；而在3000元以下這一檔，供應只能滿足不到一半的需求。

分散式長租公寓並不能做到增加租賃供給量，只是通過統一的標準將現有房源集中起來，通過改造和提供增值服務的方式提高了住房品質。

換言之，長租公寓只是將部分低檔住宅轉化為中高檔公寓，並沒有真正做到增加整體供給數量。根據相關統計數據，長租公寓的租金要比周邊同類型個人房源高出一到二成。

而且今年以來，自如、蛋殼等背靠大資本的長租公寓之間為了提高市佔率和房源數量，以高出市場價20%-40%的價格爭奪房源，導致一線城市的房租出現了大幅的暴漲。

這就意味著，長租公寓的出現並未解決一二線城市住宅租賃供求緊張的問題，反而整體拉高了房租，讓生活在底層的北漂群體的生活更加艱難。

雖然在輿論和政府的壓力之下，北京市中介協會在8月20號發布了租賃企業不漲價宣言，但是在兩個月的不張租承諾期滿之後，很多地方的房租又迎來了20%的漲幅。

不斷加碼的房租，動搖著前來逐夢的年輕人，留在這座城市的門票，不斷被抽走。

寒冬將至，多少人會露宿街頭？

在新浪會客廳的專訪上，我愛我家前副總裁胡景暉說了一個十幾年前發生在北京的堅石事件。

2003年時，有一個名為堅石的房產經紀公司，想在託管市場做大規模。於是在非典沒有到來之前，堅石以高於市場的租金囤了大批的房子。不幸的是的是非典席捲全國，北京更是進入到全城戒嚴狀態，大批房子歷經超過半年的空置期。

非典肆虐過後，經濟一時難以復甦，租金一跌再跌，堅石騎虎難下，只能以低於當時的市場租金價格出房。高進低出再加上六個月的空置期，堅石的資金鏈徹底斷裂，很多房東無法按期收到租金便直接將租客驅趕街上。數以百計的租客在北京冬天的寒夜，露宿街頭。

那個年代，租賃市場還沒有大規模的資本進入，更沒有中介機構大批併購長租公寓這樣的產業模式。但即便如此，一家中介資金鏈斷裂仍然造成了上百人的無家可歸。

今天，在資本大舉進入的情況下，一旦迎來爆倉潮，堅石事件將以百倍、千倍、萬倍的規模爆發出來，有多少人露宿街頭，又會有多少人受到傷害？

作者：陳子良 來源：金融客咖啡