我在律所的第一次法律盡職調查實習經歷

文章作者：鄭哲

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我來自中國政法大學研究生院，目前在北京德恆律師事務所實習，你們可以叫我小Z，下面我來分享一下我在北京德恆律師事務所實習期間參與的第一次法律盡職調查的經歷。

一、出發前的準備

本次盡調的目標公司是一家位於石家莊的房地產開發公司，目前在開發石家莊的一個樓盤。客戶公司打算通過股權收購的方式拿下目標公司從而主導接樓盤後續的開發。（PS:房地產項目公司的股權收購很常見啦）

因為這個項目還有未完成的土地徵收和土地整理，合伙人讓我事先查一下石家莊地區的法律法規，包括土地招拍掛程序、土地徵收補償標準及房屋拆遷補償標準等等。另外，石家莊市政府關於房地產的開發建設出台了一個叫「專項整治」的特殊政策，而這次盡職調查的項目正好是這個政策調整的對象之一，這個政策也成了我們研究的重中之重。這個政策雖說叫「專項整治」，但其實是給違法開發建設的房地產項目開了個口子，使其通過特殊的途徑納入合法軌道。這些房地產項目要麼是已經開工建設，要麼是已經開始了預售，雖然都有不同程度的違法違規，但是政府也不敢貿然叫停，畢竟中國的地方政府對房地產經濟的依賴還是很大的，那些已經交了預付款的老百姓遲遲收不到房鬧起事來也是很讓政府頭疼的。

PS:很多地方政府都會有一些特殊的政策或特殊規定，這些當地的政策或特殊規定經常會是盡職調查需要重點研究的問題，因為這些政策規定很有可能決定盡調項目的具體操作。雖然有些政策實質上是違反法律規定的，但當地政府為了謀求發展和穩定，也只能做出「變通」規定了。

弄清楚了石家莊當地的房地產開發建設流程之後，合伙人便讓實習律師擬了一個盡職調查的清單。初次看到這份盡職調查的清單，我是很懵逼的。太多文件了啊有木有。。。而且好多文件的名稱聽都沒聽說過。

不過想一想其實也很正常，畢竟運營一家公司再蓋幾棟大樓需要的書面文件確實有很多，而這些都是需要律師一項一項去核實檢查的。公司的文件比如公司章程、股權結構、歷史沿革、對外擔保及借款情況之類的都是要仔細看的。關於開發建設的樓盤，房地產項目的五證必須得仔細核實（1：國有土地使用證；2：建設用地規劃許可證；3：建設工程規劃許可證；4：建設工程施工許可證；5：商品房預售許可證），還有工程施工合同的進展，有無索賠情況等。

因為在律所上班的時候合伙人對我們實習生的著裝沒啥要求，我平時穿的也比較隨意，但這次出發前合伙人特意囑咐我們要穿的正式一點，畢竟在客戶眼裡我們都是專業的律師，所以也不可能再以實習生的標準來要求我們。不過我覺著作為實習生能夠讓我跟著一起去做盡調也算是對我的工作能力的認可吧。

二、進場後的會談與交接

出發前一天合伙人給我們統一定了高鐵，這個待遇還是不錯的。早上八點多的火車，中午十一點多到達石家莊站，目標公司的人已派車等候，我們律所的人和會計師事務所的人剛下車就被拉去目標公司項目所在處。（律師業務多了真的是像這樣不停的奔波）

到了項目所在處，發現這個樓盤處於停工狀態，建築工地上鋼管、腳手架、各類建材雜亂無章地擺放著。雖說建設工地破破爛爛，但根據介紹這個樓盤已經開始了預售，合同銷售額超過七個億。怪不得從火車站接我們的車都是賓士。

身後就是項目工程所在地

中午在一個會議室我們律師、會計師、客戶公司的法務還有目標公司的領導一起開了個會，大致了解了這個項目的概況。主要交流的還是一些關鍵性問題，比如石家莊的專項整治政策、土地出讓情況、征遷補償標準、公司股權情況這些。但通過這次會議的交流我發現不同職業背景的人關注的問題以及思維方式區別比較大。目標公司的領導關注的問題是整個項目的運作及銜接，比如在什麼節點要把土地全部拿下、什麼節點把房地產五證全部辦齊，什麼節點開工建設，因為這些房地產公司的領導主要是以商業邏輯來思考，考慮的偏宏觀一點，追求最大的經濟效益。而我們律師主要以法律思維來思考，比如我們關注的問題主要是石家莊專項整治政策的效力性、土地招拍掛程序、征遷補償標準、簽署的相關協議等等。而會計師則關注的是公司的財務問題。

中午在目標公司吃了飯，飯菜比較豐盛，是老闆專門請的廚子自己做的。一般來說去做盡職調查都是項目公司負責餐飲，至少管一頓午飯。晚飯和住宿就不一定了，這次我們晚飯和住宿都是自行解決的。不過所里會給報銷，但是羊毛出在羊身上，一切的花銷都會算在客戶的charge裡面。

吃完飯就去和各部門溝通去複印資料了，這次目標公司已經和客戶公司達成了合作意向，所以目標公司的人都比較配合，要啥材料都會給找出來。

三、整理材料，寫報告

下午在目標公司的會議室里正式開始了工作，我們律師一行人共計五個人，每個人有不同的分工，我是負責建設工程這一塊。這個項目的建設工程很奇葩，土地使用證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證都沒有，但依舊開始了建設，建設期間被行政處罰了很多次，最後開展了專項整治管得嚴了才被迫停工。施工單位目前還沒有提出索賠，但這就是一個重大的法律風險，客戶公司再完成收購後有可能面臨施工單位的索賠，所以這一點再確定交易價款時就是一個需要考慮的因素。

另外一個重大的法律問題就是作為住宅建設是屬於強制招標的範圍，但是目標公司和施工單位並沒有履行合法的招投標手續。這也是一個重大的法律瑕疵。

關於公司沿革、股權情況、重大合同、固定資產等根據目標公司提供的資料都能摸得清楚。其中目標公司的股東其實只是名義上的股東，這個公司的實際控股人另有其人，但是實際控制人和名義股東並沒有簽訂任何的股權代持協議。實際股東可能是來頭不小，我們和他談到沒有股權代持協議的風險的時候，只見他一遍抽著煙一遍向我們說這個問題沒必要擔心，在石家莊這塊地方自己還是有兩把刷子的，哪怕這個公司全權交給名義股東打理，名義股東也不敢亂來。但作為律師我們還是盡量把風險降至最低，最終我們要求名義股東在我們出具的股權代持承諾函上籤了字，並加蓋了目標公司的公章。

為了進一步摸清石家莊出台的專項整治政策，我們律師在目標公司的人員陪同下去了石家莊房地產管理部門做進一步溝通調查。可能是因為目標公司和政府部門的人比較熟悉，政府部門的人比較配合，我們的問題也一一給出了解答。但是通過這次與省會城市的政府部門的訪談，我不得不說中國的法制環境以及部分地區的政商環境真的還需要提高，地方政府部門的權力說大也不大，說小也不小，但如果在地方做商業項目，和地方政府部門關係絕對是需要維護的，有時候政府部門的政策傾斜會帶來很大的優勢。

重大的法律問題都摸清楚之後，報告的框架基礎也就出來了。經過三天的辛勤勞動，我們最終完成了這份房地產項目的法律盡職調查，當然這也是我們幾個人分工合作加班加點的結果，最終報告出來我還是很有成就感的，畢竟完成了自己法律職業生涯的第一份盡職調查報告。

以上就是我的第一次法律盡職調查的實習經歷，希望各位業界同仁批評指正，如果能給親愛的你帶來幫助，也不枉我碼這麼多字了。

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