租房市場迎來新變化 長租公寓尋求新著力點

新興租客將如何改變租房方式？

隨著最後一撥「90後」步入成年，住房問題逐漸成為了他們的「頭等大事」。《2018年輕人租房大數據報告》指出，「90後」和「95後」已經以70%的強勢佔比，成為租房市場新生代主力軍。而據《中國90後家居消費趨勢調查》數據顯示，50.51%的「90後」還是租房的狀態，只有19.88%的人有自己的房子。

與此同時，「90後」和「95後」與眾不同的租房觀念，帶來的是租房市場上潛在的巨大商機和難以預測的消費變數。

住房租賃市場需求巨大

為完善促進消費體制機制，進一步激發居民消費潛力，國務院前不久印發了《關於完善促進消費體制機制進一步激發居民消費潛力的若干意見》。

值得一提的是，此次意見就租賃市場提出了相關建議。意見中指出，住行消費方面，大力發展住房租賃市場特別是長期租賃。總結推廣住房租賃試點經驗，在人口凈流入的大中城市加快培育和發展住房租賃市場。同時，加快推進住房租賃立法，保護租賃利益相關方合法權益。

業內人士普遍認為，加快培育和發展住房租賃市場應成為新的消費動力。特別是當前的「互聯網+」時代，衣食住行中，「住」應該是最後一個被移動互聯網和消費升級改造的領域，也是消費者體驗最差、提升空間最大、需求最迫切，同時也最難被改變的領域。

貝殼研究院報告顯示，從市場供給來看，集體土地租賃住房項目陸續推出、全國近700萬平方米的自持性租賃地塊入市，逐漸形成了以存量盤活為主體、增量開發並行的住房租賃供給市場。從租客需求端看，隨著一線城市結婚年齡的推遲、月供與月租金剪刀差的增加，更多的租客從被動到主動選擇，租賃需求增加。

在政府主導的多主體供給、多渠道保障、租購併舉的「新租房」時代，「90後」和「95後」在租房市場消費市場的崛起引人關注。

有數據統計，近5年來，我國20~34歲的人口佔比維持在24%以上，年齡在18~32歲之間的租客佔比高達95%，到2030年還有將近3億人進入租房市場，規模可突破4.6萬億元。國內住房租賃市場需求十分巨大。

「90後」和「95後」對於住房的偏好、要求以及消費觀，都明顯不同於「70後」和「80後」，對於租房最關心的問題已不只是租金，還有良好的生活品質。調查數據顯示，17.55%的大學畢業生願意拿薪資30%至50%去租房。不少年輕人表示：「如果有房子能讓我穩定地租一輩子，又何必買房呢？」

租房市場迎來新變化

長期以來，國內住宅市場一直行進在「重售輕租」的軌道上，這也使得目前機構化管理的房源在租賃市場里佔比仍然較低。據初步統計，我國規模化住房租賃企業市場份額只佔2%左右，相較於發達國家成熟市場20%~30%的比例，差距非常大。

在日前舉辦的「2018中國獨角獸峰會」上，談到消費升級給房屋租賃市場帶來的改變時，某租房平台創始人表示，租房本就是消費行為，在消費升級背景下，行業、平台必須滿足租客群體，尤其是年輕租客的住房需求和體驗追求。「租房作為消費品在過去一直沒有被服務好，存在這樣那樣的痛點。歸根結底，原因在於沒有產品被標準化。」

在消費升級大背景下，租房市場的消費升級也在發生，主要表現為，租客希望能得到更好的住房體驗和服務。

而傳統的房屋租賃模式下，不管是線上還是線下，都很難獲取真實信息，導致租客找房困難，在管理上也還存在安全隱患、租賃關係保障等問題。如今，住房直租平台正在租房市場中慢慢崛起，這種模式免去了高昂的中介費用、信息更透明、成交周期更短，受到年輕人的追捧。

「互聯網租房平台可以利用交易的數據完成信用體系的沉澱，保障租客以及房東的權益，讓整個生態鏈的人群得到體驗的升級。」現在的年輕人經歷了近20年的互聯網教育，他們有能力在網路上進行比較和篩選。只要滿足舒適、安全等需求，保證房屋信息真實、有租後保障等，租房客甚至在線上就可以完成這個產品的選擇，這一點在傳統模式下，根本得不到滿足。

調查顯示，和整體租客人群相比，年輕人租房做決策更果斷。近七成的「95後」只看一次房就會決定是否租房，九成的「90後」「95後」後會選擇在看房後一天以內簽約。「95後」平均只需要0.72天就會建立租約，而整體租客人群則平均需要0.95天。

有專家認為，在大中城市，住房租賃市場作為年輕人日常剛需生活的一環，本身具有價值潛力和巨大市場。在消費升級和經濟轉型的大背景下，深挖服務是企業發展的核心。

長租公寓尋求新的著力點

近年來，伴隨「租購併舉」「租售同權」等各項政策逐步推進，房企、房地產中介、專業租賃機構、連鎖酒店、金融機構和互聯網公司，紛紛試水長租公寓。

據統計，截至2017年底，北上廣深的集中式長租公寓品牌數量合計達300多個，管理房間數量超過200萬間。僅北京目前已開業的集中式長租公寓品牌就有20多個，若加上小品牌，總數則可達到70多個。

相對於傳統租房市場，「90後」「95後」更加偏愛集中式長租公寓。行業調查報告顯示，在北上廣深等經濟發達地區的租房市場，長租公寓成為不少年輕人的首選，不少品牌公寓的入住率達到90%以上。

長租公寓除了獨立私享的卧室、衛浴等，基本都配備了社區共享的書房、會客廳、廚房、健身房、影音廳、娛樂室等功能區域。多數長租公寓還建立了管家負責制，即每家門店都配有一位管家進行租前或租後服務。

不大的院子里，活動空間、健身場所、影音區、小餐廳、咖啡室和小超市俱全。通過實地走訪北京歡樂谷7號工場的一棟長租公寓，記者發現，公寓的租住者幾乎都是年輕人，而其房間內部loft式的設計，也滿足了不怕「登高爬梯」的青年人對於狹小空間內功能分區的要求。令人印象更為深刻的是，由於年齡和社群相近，又同為租客，通過共享公共空間，長租公寓中的居住者彼此之間也較為熟絡。多位受訪者都對記者表示，除了租金相對低廉以外，可以滿足部分年輕人的社交需求也是所在公寓的一大亮點。

「長租公寓作為一種租房產品，必須抓住』90後』一代年輕人的新特徵。」城家CEO金輝指出「隨著消費升級，建立在品質保證基礎上的個性化需求不斷增長，非標住宿領域的競爭核心是如何在保證體驗感的同時，用靈活的居住時長，真正激活用戶的個性化體驗。」