取消預售制度：壯士斷腕，尤未晚矣

我的觀點是:取消會痛，不取消會死。

預售制度的存在，某種程度而言是在鼓勵開發商投機，即便現在取消了預售制度，此前產生的負面作用也需要很多年才能消化，這也是取消產生的痛，具體是什麼呢？爛尾樓。這裡面涉及到另外一個制度，房地產開發企業破產制度，破產制度很多人都清楚，核心是資不抵債，但開發商因為樓盤所形成的法律關係要比一般的企業破產複雜很多，房企破產有多複雜呢？

廣州市天河區原來有一座樓叫做中誠廣場，1992年開始動工，1997年亞洲金融危機資金鏈斷裂，開發商官司纏身項目停工，此間還有司法腐敗亂象，最終造就「中國第一爛尾樓」，打了無數個官司之後進入破產程序，2008年2月28日廣州市中級人民法院發布了《第二次債權人會議公告》，如果你問我多長時間解決了呢？我真沒答案，到2017年9月26日，廣州市中院公布了「中誠廣場」系列執行案剩餘執行款及第三順位執行款分配公告，也就是說破產十年以後，該問題仍然沒有徹底解決，但期間做的事情卻一點也不少：債權申報、債權人會議、一般債權人統計、抵押債權統計、工程款債權統計、解除購房合同債權統計、可分配房屋統計、房屋價值評估、司法拍賣等工作，經歷十年還沒畫上句號，房企破產之複雜，可見一斑。

一般企業破產和開發商破產有什麼不同呢？一般企業破產之要將破產企業與開發商的債權債務關係認定清楚，按照破產流程進行處理即可，但開發商破產不行，除了確定債權債務關係以外，還要明確彼此之間的優先權，建設工程施工方具有優先權，購房業主也具有優先權，業主優先權能否得以確認是區別房企破產和一般企業破產的關鍵，除了中誠廣場以外，山東彩石山莊爛尾樓案件的妥善解決也宣告了業主優先權的存在。

我們調侃說賺大錢的方法都寫在刑法里，今天回過頭來看，其實商品房銷售管理辦法中也有，那就是預售制度。現在之所以會有爛尾樓，是因為預售制度土壤的存在，之前沒有爆發出來，是因為房價一直高漲，當接盤俠也是有收益的，所以不會爛掉。這一兩年不行了，房子降價也不一定能賣出去，原本的利益空間不存在，預售制度的弊端就暴露無遺。

不論預售制度取消與否，爛尾樓問題都會爆發，現在不僅是房屋銷售制度變革階段，也是市場消化爛尾樓的階段，取消不取消這個痛都會存在，還不如趁這個時間徹底解決，否則再積累下去，別說業主權益難以保障，連施工企業工人的利益都保障不了了，長痛不如短痛，取消吧！