為什麼說：「寧要羅店一套房，不要靜安整幢樓？」

初始篇 | 那年寶山地價高過南京、淮海路

「地傾西南」這個詞最早出自復旦大學俞吾金教授的文章。而被大眾普遍關注是2003年人大會上季寶紅提的議案《上海的「地傾西南 不能再持續下去了》

地傾西南如何造成的？

現在主流的2種解釋：

（1）、其中有殖民地文化留下來的歷史痕迹。上海原來的租界是在南京路、淮海路一帶，而東北的楊浦、閘北、寶山都是工廠區。

（2）、政府在規划上存在失誤，城市建築容積率的一刀切，造成高層建築分布不平均，過度集中在「上只角」和西南地區

在這個地方我展開說明一下，上海把土地按照價值分成了十級，每級對應不同的容積率（詳見下圖）

最高的1級土地，可以造的建築容積率是2.5；最低10級土地對應容積率是1.2，確實可以看到西南地區容積率規划上比北區要佔便宜。

地傾西南是客觀事實

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對其解釋的兩個理由，我逐一反駁一下。

（1）、殖民文化的影響不靠譜。下圖為1930年的上海地價圖，所謂的殖民地文化在那時步入鼎盛，而東北的楊浦、閘北、寶山地價明顯是高過西南的。

（2）、容積率規劃不靠譜

因果關係搞反了，應該先是土地有價值，然後政府規劃給出高容積率。

而不是政府給了高容積率，土地就有高價值

以上兩種解釋，都沒找到問題的根

要了解根就要從100年前的上海說起

鼎盛篇 | 100年前上海地傾東北

地傾東北的理由：

1、老上海歌謠：金羅店、銀南翔、銅江灣、鐵大場

金羅店、銀南翔、銅江灣、鐵大場，其中有3個集中在上海東北面

特別是金羅店

（1）、金羅店的商業：清末民初該鎮三里長街有商鋪600-700家，有典當、花行、米行、布莊、醬園、錫箔庄等業，每日三市，市面繁榮，四鄉來客，車船不斷。而當時南京東路有洋廣雜貨、洋布綢緞、衣庄、銀樓、茶食等30餘個行業的商店184家。南京西路至靜安寺有商店475家。當然羅店的商店經營質量遠不如南京路，但是店鋪數量和密度應該是上海第一。

（2）、金羅店的人口：清末「三灣九街十八弄」有居民5萬以上（當時羅店面積2.32平方公里）。而民國中期寶山人口不過46萬（1927年）。相當於當時寶山1%的土地，居住了10%以上的寶山人口；現在羅店44.19平方公里，人口也不過5.2w人，另外整個寶山人口已經200多萬了。

民國12年（1923年）羅店建電燈公司，發展居民用電。民國19年建自來水廠。遠超過其他上海華人地區。可見其地區經濟之發達，民眾之富庶。

為什麼會這樣？

因為在以水路交通為主的100年前，有出海口的寶山是絕佳的地方，而羅店又是寶山水系交匯之處，這才有了金羅店的繁茂。

水運時代

出海口在北，上海土地價值向北傾斜，

不但郊區，市區也是如此，

地理決定交通，交通決定了地價。

淪落篇 | 北區再不是原來那個北區了

第一個原因：戰爭

成也蕭何敗蕭何，因為北區是交通樞紐，也成為兵家必爭之地，羅店至閘北蘇州河一帶戰爭損毀最大，以羅店為例：95%的住宅被毀。

第2個原因：交通方式變化了

近現代，鐵路交通越來越重要，而鐵路沿線的地價也隨之高漲，有點像現在的軌交房。請注意，鐵路的發展是向西的，西南就是這個時候崛起，這個是地傾西南的根。從此多米諾骨牌不斷往前倒著，西向的鐵路催生了虹橋機場。民國十八年（1929年），虹橋機場建好開通滬寧段航線，虹橋機場出現導致了1979年上海建虹橋經濟技術開發區出現，虹橋經濟技術開發區又孕育了古北高檔社區，並且影響到現在。

第3個原因：北區和西南區的產業選擇決定了後50年

決定西南區超越北區的是他們各自對產業的選擇：北區的寶山選擇了寶鋼、西南的閔行選擇了航天軍工業，歷史在這個地方進入了分水嶺。

1980年寶鋼開建，對於中國這個整體利益而言是對的，對於上海而言某個歷史階段是需要的，但是對於北區長期利益而言，弊端逐漸顯現，前面幾十年幾乎鎖死了這個地區產業。影響了高端人才的導入，所幸寶剛正在逐步淡出北區，相信寶山未來會更美！

1961年7月19日，上海市把第二機電工業局建在了閔行，這是航頭局的前身。1982年5月，改稱航天工業部上海航天局，不要小看這個「局」，它是上海紫竹科技園區的基本面，因為有了航天科技的底料，閔行的科技產業才能蓬勃發展。有了科技產業，才會有大量高端人群導入，七寶、老閔行為什麼會有這麼多好學區，因為有大量高學歷家長遷徙於此，生源和學校進行了良性互動。

下圖為幾個航天技術研究所：

說到底，地價因人的價值而改變，千古不變！