房子為什麼漲了十年？

01-09

今天，再聊聊房子

照例，從說故事開始。

老南一朋友，金融圈內，人稱金融馬薇薇

，最近改叫金融傅首爾，每日提供各種歡樂無比的原創段子。

她因為常去杭州，家靠近上海南站，每天一大早，正好有趟綠皮車。做硬座實在不合群，便每次都買卧鋪。

結果，用她的話說，這趟車，歡樂的不敢想像。從頭到尾，都可以拍成抖音網紅小視頻。

感受下（請自行東北話配音）：

列車員：你家有礦啊，敢在火車抽煙？趕快熄了！
乘客：知道了知道了，別說了，煩死了！
列車員：你不耐煩什麼，我告訴你，我就這點權力，馬上把你列入黑名單，5000公里，讓你坐不了火車，只能坐大巴，憋尿憋死你。

還有各種非常純粹的歡樂，如：

「我媽剛說，退休工資漲到3800了，開心哦」。

這位朋友感嘆：

在上海，就算吃個小楊生煎，隔壁桌的話題，不是幾十億的大生意，就是VC、PE、母基金。
一個個眉頭緊鎖的飄在天上，遠不如綠皮車的這些老百姓接地氣，更沒他們歡樂。

也許是懂得太少？反而更容易開心?

其實，還真有可能是這樣，這個社會上，兩類人心態最好，一種是什麼都不懂的，一種是看透一切的。

半懂半不懂，半透半不透的，反而是最焦lv的（此處敏感詞）。尤其這幾年，各種不專業的自媒體帶節奏，把很多專業的問題簡單化、曲解化。

如老南的文章後，經常有這樣的留言：

這句話，基本是目前網路上的主流觀點，可是，其實是錯的。

老南之前寫過《央媽偷偷放水，樓市會重演暴漲行情？》，今天再多聊幾句。

貨幣發行，本身涉及非常複雜的金融專業背景，一般老百姓不容易理解，所以很容易被扭曲。老南爭取用四張圖，讓你看明白。

先看看央行資產負債表的負債端

央行發行的，真正的「基礎貨幣」，也就是上圖的藍色部分，叫「儲備貨幣」，可簡單理解為「麵粉」。

（這張圖不算四張之一，我們是嚴謹的）

在不同的階段，他的構成，是不一樣的。

2014年之前，主要由綠色的「外匯占款」構成，也就是我們用辛勤勞動、環境污染、不可再生資源，通過外貿，巨額的貿易順差，賺來的外國人的錢。

之後，眾所周知的原因，支撐「儲備貨幣」的，變成了紫色部分，就是各種麻辣粉、酸辣粉（MLF、SLF）等。

也就是商業銀行，用高評級債券抵押，從央行獲得「基礎貨幣」。

再看第二張圖，也就是街頭拉個大媽，都會說的M2（廣義貨幣供應量），疊加在上面的圖上：

是不是發現問題了？

為什麼M2，比央行發行的「基礎貨幣」，多了這麼多？

當你能提出這個問題，已經超越朋友圈看到的，那些99%的「專家」了。

這是因為，商業銀行，就是你存錢、貸款的那些商業銀行，也可以變相印鈔的。可以簡單理解為，把央行的「麵粉」，做成「麵包」。

（這張圖不算四張之一，我們是嚴謹的）

比如，你在銀行存了1000元，理論上，銀行可以把1000元全部貸款出去，賺「貸款-存款」的利息差。
貸款放出去的1000元，無論是購買貨物，還是發放工資，最終還是又回到了銀行，只是擁有者的賬戶變了。
那理論上，銀行可以周而復始的再吸收存款，再放貸出去。把央行發行的基礎貨幣，滾動發行到無限大。
也就是把央行的「麵粉」，想做出多大的「麵包」，都可以。

事實上，這是不可能的，央行會通過各種方法，限制商業銀行的這種行為。

這就是第三張圖，可以通過「貨幣乘數」，看看各家商業銀行，把央媽給的「麵粉」，做成多大的「麵包」

看到沒，12年以來，銀行做麵包，就那點「麵粉」，「麵包」越做越大了。這也就是這幾年，監管在打擊的空轉套利。

注意，關鍵來了，還有很重要的一塊，正是來自房地產，就是大家的貸款買房。

因為，你從銀行貸的款，正是銀行做的「麵包」，而支撐「麵包」的，是你家的「6個錢包」，以及你未來20年、甚至30年的收入現金流。

所以，房產，不但沒有吸收貨幣，實際上，釋放了更多的貨幣。

看下北京二手房價，和貨幣乘數。

房價暴漲的兩輪，都伴隨著貨幣乘數的拉升。

那問題來了，當經濟進入調整期，高增長不再，當大家的收入增長，也慢了下來，甚至（）（）發生。房價的支撐在哪裡？

今天這篇廢話老南想說

金融其實很複雜，金融其實也很簡單，總歸一句話，抓起自己的頭髮，脫離不了地球，欠的錢，早晚都是要還的。

明天，聊個大事，周末即將發生，決定未來5到10年。

-END-

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