數字經濟和需求經濟並存之日本房產

最近一篇發表在豆瓣的【夢想「投資」日本房產的所有軟文全是騙局！】被瘋狂轉發，看過之後心裡默默的對作者的數字經濟理論及邏輯點了個大大的贊，同時，對作者的極端說辭所帶來的日本房產的影響表示嚴重抗議。

首先，作者對於某日本中介方的所作所為表示了懷疑和憤怒抨擊，我對此不做任何分析和表態，因為我沒親眼看到所謂的陰陽合同和空白證明書，沒有前因後果的批判，都是不負責任的注水。

然後，我們來聊一聊他抨擊日本房產的幾個點，我們按照他的思維邏輯來一一分析和冷靜思考一下。

1. 標題為【日本年輕人極少願意繼承父母的房子，大量的房屋荒廢】鳳凰視頻截圖，請注意是截圖！在標題黨橫行的當今媒體世界，讀者多少次被標題吸引，然後點擊進入正題後，發現根本不是自己想像的事情。看到這個截圖的標題，去過東京的人只會笑笑，沒去過日本的人肯定會腦洞大開，認為日本全國房子都沒人要了。那我們不說日本，同樣的標題，我用在中國是完全一樣成立的！【中國年輕人極少願意繼承父母的家業以及房子，大量產業和房屋荒廢！】正題是：中國農村及山區的年輕人到城市裡去打拚，不願意繼承父母的農田，不願意繼承父母的茅草房！看到這裡，大家能理解了嗎？日本不是天堂，日本也有城市，農村。日本的農村也存在嚴重的老齡化，年輕人都去都市打拚，去尋找更美好的未來。沒有人告訴你日本的月亮比中國圓，也沒人告訴你日本所有的人都是變態流氓，滿大街都是AV。這都是輿論誤導，在東京有不願意繼承父母的房子的人，你給我站出來，我全部買掉。

2. 作者提出的【過盈則虧的道理】，我相信所有人都知道，那麼我們來分析一下作者所提出的例子。新宿車站附近低價從2001年到2018年，增值了100%，作者說這是再加一根稻草就垮了的邊緣數字。我對於作者的無限想像力點個贊。首先，過去18年增加了100%，平均每年的增長僅有5.56%,這個數字第一是平均值，對於上海北京來說，過去18年的房價一個月就不止5%的漲幅，早就超過100%增值了，那麼作者的麥子是不是到了中國就是空心的，在日本就是實心的了？敢問作者，100斤棉花和100斤鐵哪個重？經濟狀況決定了房屋價格，經濟好，房屋價格就高，經濟差，房屋價格就低，中國之所以房價突飛猛進，是因為近10年，中國經濟的發展很快所帶動的。我們來看下日本經濟，日本的財經指數，從2003年最低的8000左右，到2018年最高的時候達到24000左右，增加了300%，隨著東京奧運會的來臨，這一數字還會不斷增長，那麼我想問一下作者，近10年，上海的基本工資漲了多少，房價漲了多少，經濟漲了多少，GDP有多少？你把新宿低價翻一翻（18年！！！）當成不可思議的現象，那麼上海北京的翻N翻，用你的邏輯來解釋給我聽一聽！

3. 日本房屋到底多少年重建？在這裡很多人，包括作者就會把評估價值和使用價值和需求價值混淆了。首先，銀行貸款時候，會考慮房屋的殘餘價值來評估，也就是說，根據不同構造的房屋，按照基本的年限來進行反推，正如作者所說，40年的房子，評估額會很低，甚至為0，但是，40年的房子使用價值和需求價值就是0嗎？就必須馬上推到重大寫的【錯】，在日本，大樓的使用壽命已經超過100年，這個是日本建築行業的驕傲，超過70年木頭結構的房屋比比皆是，按照作者的理論，東京早就跟北京一樣，全是高層大樓，新樓房了。把一個使用價值100年的樓房，按照40年的評估價值去計算，是個人都算不明白。同樣還是那個問題，40年的房子，新宿車站附近，你願意按照評估價值賣給我，我全要！我再使用40年，到時候還要麻煩作者給我算算資產損益。想一想我都睡不著覺，感覺要發財了。

4. 房產折舊率，每年房產持有稅，東京住宅空置率這三個關鍵問題。

A. 這個確實是必須要關注的問題，作者提出的很合理，那麼我們就來談談這三個問題，房產折舊率很好計算，參考上一條的40年即可，作者喜歡理想數字經濟，我也不跟他扯什麼，因為作者肯定不會買中國房產，因為中國房產70年產權，中國房產也有折舊（又不是不老的神話），那麼70年產權結束時，中國的房子每年虧損多少錢呢？我不知道，我也不想知道，因為我只知道，樓盤的漲價意味著住房需求的增多，好地段的需求增多，所以，需求價值遠遠高於評估價值而已。所以，不是日本房產對於折舊率問題避而不談，而是全民皆知的問題。不是日本獨有的問題，是全世界的貨品都有的問題，對於作者突然發現新大陸般的興奮，只能表示，您辛苦了。

B. 房產持有稅的問題，作者很煞費苦心的做了一系列的講解，表示很辛苦。關於貸款，貸款是為了什麼？是為了拿一半的現金，來完成將來的收益，同樣作者舉得淺草新建公寓的例子，我們做清晰的梳理：

3440萬日元的房子，13萬日元月租金直接改為11萬日元計算，我就不明白了，1個月2萬日元的支出是啥？你要知道，13萬到11萬，作者你整整扣掉了15.38%的金額！作者肯定會說，基於修繕費，空室費等亂七八糟的費用考慮的合理價格。OK，我們繼續看。

100萬貸款30年，總共還款150萬，作者說要從第33年開始計算收益，因為要還貸款，沒錯，可是您拿平均的年收益除去貸款加本金的金額，算是哪門子演算法？按照您的邏輯，平均年實際56萬日元，60年間的回報率計算應該是，前26年全部還貸款，回報率為0，後面33年貸款全部還清，總投資為（100萬(1700萬日元)+3440萬日元X7%購置稅=1940萬日元，回報率為56/1940=2.89%,按照作者的邏輯，那150萬的貸款，成自己的本金了。拿33年不還貸款的房租收入除以整個60年的購房款，那前26年的租金哪去了？還給作者了嗎？

我不評價作者在中間計算的各種費用，沒有意義，只是小數點後幾位的事情，我們來談一談作者忽略的另一個事情，土地增值的問題。3440萬日元買的房子，其中約有一半相當於土地的價值，雖然公寓所佔土地可能很少，但是整棟樓所佔的土地價值不能單純的按照持有平米數乘以單價，當然作者肯定會這麼算，因為這是他的邏輯。那麼我們估算有1500萬的土地價值，每年約5%的增值，60年後，增值約為300%，這個數字肯定扯了，所以權衡一下，60年後的土地增值80%，為2700萬日元（不過分吧）。那麼前面房東每月支付的修繕費，在60年後，被用來推翻重新改，大概還需要多支付300-500萬日元（因為每月修繕金一直在徵收，這個問題作者也提到了，只不過一帶而過），那麼我們是不是可以理解為，重新蓋好的房子，3440萬日元賣掉不虧本呢？那麼我們這60年掙得錢怎麼計算回報率呢？我來幫您算。56X12X60/3440萬日元X7%購置稅=167.44%

作者拿著70年產權和所有權在這裡混淆視聽，也算是煞費一番苦心了。

C. 東京23區的住宅空室率問題，更為可笑。此問題如同第一點一樣，純標題黨。LIFULL HOME`S房產中介平台上數據顯示，千代田區空室率最高，達到36.5%（嚇死你），但是6萬日元左右的房子，空室率只有4.3%，30萬日元的房子，空室率2.9%，15萬日元的房子，空室率17.5%，看到這裡明白了嗎？整個地區的空室率僅僅代表一個數字，單身公寓的空室率是非常非常低的。當然，如果作者死抓著京成小岩那個車站不放的話，我也無話可說。我只能拍手表示贊成，點個大大的贊。

作者又對日本的地基等一系列數字做了說明，對於這些官方數據，我表示非常認可，但是，作者有一個本末倒置，甚至是掛羊頭賣狗肉的漏洞所在，就是日本房產的所有權，到底意味著什麼的問題以及為什麼很多國人選擇海外購房。

①所有權意味著，購買的土地歸自己所屬，在整個收益過程中，是一個投資者的本金所在，房屋的新舊交替，是租賃和房屋重建的過程，中國的房產也是如此，現在經濟飛速發展，沒有體現出房屋本身的折舊問題，但是將來也會出現舊房子自行推翻重建，那麼到時候的重建費用，算在誰的頭上？到時候的產權算是誰的？作者一味的帶著土地價值去計算60年房子的收益，一味的迴避所有權土地的價值意義，只會誤導群眾，認為房子和土地60年後就要翻篇。炒房炒房，炒的是個經濟走勢和概念，日本的再次崛起，讓國人刮目相看，奧運會的舉辦，高科技領域的突飛猛進，這是國人所奢望的。所有權的日本，在炒房高峰期可以完成一手買一手賣，在穩定過渡期，保有土地，60年房屋的交替，20年到30年的回本租賃，這都是一筆清清楚楚的賬目，作者拿著60年產權概念去計算所有權的收益，就是在掛羊頭賣狗肉，當然怎麼算都算不清！！

②各種稅收的合理避免，也是作為投資者最關注的問題。中國稅收比日本要高的多，單從消費稅來說，目前日本還是8%，中國的增值稅是17%。為什麼中國老百姓感受不到，因為商家有商家的合理避稅方式，日本也一樣，全球的烏鴉一般黑，全球的商人都有一套合理的避稅方式，拿著教科書在那算稅，就不會有人再花錢找會計了，就不會有某藝人罰款8億人民幣，當然，作者如果願意清晰的交稅，我也只有拍掌叫好的份了。

③中國貨幣的實際價值

我們不說18年前，8年前中國的2元人民幣能幹嗎，我記得那時候2元人民幣能買一碗牛肉拉麵，那現在的2元人民幣能買到什麼？一個燒餅！那麼日本的8年前的東西和現在的價格有變化嗎？我只剩一句【呵呵】。人民幣匯率沒有變化，只能說明中國政府控制的好，但是日本物價沒有變化，只能說明日本貨幣的穩定性！

④經濟帶動房產，帶動消費

在上海北京生活的人，去東京消費，感覺超級便宜，為什麼？？？？優衣庫，在日本，最低價格突破了1000日元，很多900多日元的商品（70人民幣），在北京上海，最低價都飆到160人民幣了。那麼我們可能以為北京上海經濟好，哈哈，大錯特錯，2017年全球城市GDP，東京9723億美元位居全球第一，東京首都圈GDP突破2億億美元，那麼中國呢？中國第一名，上海GDP為4463億美元，北京4147億美元，沒錯，東京超上海2倍多！！！！，如果拿首都圈跟上海比（上海畢竟在不斷擴張），超上海5倍之多。那麼房價和消費卻低於上海，尤其是房價，這難道不就是所謂的商機嗎？？？？難道我們放棄上海的70年產權，去購置日本永久所有權就是入坑，就是去接盤俠嗎？

作者為了那一篇文章，可謂是煞費苦心，真是非常用心，可是，對於經濟的判斷，所有權的理解，貨幣的價值以及回報率的計算，不敢苟同。換句話來說，作者把所有的因素都列舉了，然後按照日本房產是坑的結論，反過來去尋找符合的因素，綜合起來證明日本房產就是坑。這個命題本身就是錯誤的。當上海房價，翻一翻的時候，很多人說房價要跌，翻兩翻的時候，很多人還在喊跌，這些人都犯了一個錯誤，那就是，數字經濟不代表需求經濟，當人的需求大於供應時，一定會導致價值升高，這就是中國房產雖然只有70年產權，卻有著很高的房價的原因。這種最簡單的經濟理論都不作為重點參考，卻抓住各種數據妄自評論的人，才是最低級的段子手。經濟和房價不是一兩個數字就能決定的，尤其是日本，一個市場經濟的國家，地鐵口1分的黃金地段，分分鐘被接盤俠搶走，銀座黃金之地，一大片接盤俠在排隊等待，這些隱性數據，只有我們房產業內人士才看得見。推薦日本房產，只有兩個原因：一是穩定收入，一是貨幣保值。想賭一賭，單車變摩托的投資者，你們去越南等東南亞地區吧，他們的數據會讓你分分鐘入坑！！